Nemožnost kolaudace garáže - omylem stojí na pozemku ve spoluvlastnictví bez možnosti odkoupení podílu pozemku (zjištěno přeměřením pozemku)

ODPOVĚĎ:
Dle § 1117 občanského zákoníku platí, že každý spoluvlastník má právo k celé věci, přičemž toto jeho právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Přestože tedy můžete vykonávat vlastnické právo k celému pozemku, jste v jeho výkonu omezen stejným právem druhého spoluvlastníka. Co se týče rozhodování o nakládání se společnou věcí, je v zásadě zapotřebí nadpoloviční (v některých případech i vyšší) většina hlasů spoluvlastníků (jak vyplývá z § 1128/1 občanského zákoníku), tzn. že k vybudování části garáže na spoluvlastněném pozemku bylo zapotřebí získat souhlas druhého spoluvlastníka.
Lze předpokládat, že stavební úřad zahájí v této věci řízení o odstranění stavby (§ 129 stavebního zákona), neboť garáž byla umístěna v rozporu s přivolením stavebního úřadu. V rámci tohoto řízení bude možné, abyste stavební úřad požádal o dodatečné povolení stavby (což Vám lze jednoznačně doporučit).
Máte-li zájem na tom, aby byla Vaše garáž umístěna na pozemku (pozemcích), jehož jste výlučným vlastníkem, nabízí se Vám v zásadě dvě varianty řešení:
1/ Oddělení ze spoluvlastnictví:
Není-li možné, abyste se s druhým spoluvlastníkem dohodl na Vašem oddělení ze spoluvlastnictví, bude nutné, abyste provedl oddělení ze spoluvlastnictví soudní cestou (§ 1140 a násl. občanského
zákoníku). V žalobě na oddělení ze spoluvlastnictví navrhněte, jak má být spoluvlastněný pozemek rozdělen (tedy tak, aby se pozemek, který nově připadne Vám, nacházel pod Vaší garáží). Bude-li Váš návrh odpovídat velikosti Vašeho spoluvlastnického podílu (a nebudou-li tomu bránit jiné překážky), vyhoví soud Vašemu návrhu a předmětný pozemek rozdělí (přičemž Vy i bývalý spoluvlastník se stanete výlučnými vlastníky nově vzniklých pozemků).
2/ Přestavek:
Dle § 1087 občanského zákoníku platí, že:
- zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře;
- kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.
Občanský zákoník neurčuje, co se myslí „malou částí stavby“ (která musí přesahovat na cizí pozemek), obecně se však soudí, že by to nemělo být více než 10% plochy stavby. Je-li tato podmínka ve Vašem případě splněna (což z dotazu nevyplývá), bylo by možné uvažovat o tom, že garáží zastavěná část pozemku se stala Vaším výlučným vlastnictvím, přičemž jste povinen uhradit za to druhému spoluvlastníkovi obvyklou cenu takto zastavěné části pozemku (resp. cenu, která odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu tohoto spoluvlastníka).
Nebude-li možné se s druhým spoluvlastníkem shodnout na tom, že došlo k aplikaci ustanovení o přestavku, bude nutné, abyste podal k soudu tzv. určovací žalobu (§ 80 Občanského soudního řádu), v níž se budete domáhat, aby soud určil, že zastavěná část spoluvlastněného pozemku je skutečně přestavkem a náleží do Vašeho výlučného vlastnictví.
Rozhodnete-li se podat k soudu žalobu (ať už v rámci první či druhé varianty řešení), doporučuji Vám využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/