Přesah opravené střechy nad sousední pozemek jako důvod zamítnutí kolaudace

Když jsme dělali střechu, ústně jsme se domluvili s naší sousedkou, zda se může udělat přesah středy v délce +- 50 cm na její pozemek, s čímž tenkrát souhlasila, jelikož jí to nějak neomezuje. V projektu je to také zakresleno. Nyní, když jsem se informovala ohledně kolaudace, mi bylo řečeno, že tam ten přesah být nemůže. Na internetu jsem však vyčetla, že by se to dalo vyřešit formou smlouvy o přestavku. Jak máme nyní postupovat, aby se tato situace vyřešila? A když bychom tuto část od sousedky odkoupili, respektive zaplatili jí přiměřenou náhradu, je nutné to pak přihlašovat na katastr a zavádět do map? Prosím o postup jak tuto situaci jednou pro vždy vyřešit. Děkuji Hana.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 3 částí:
1/ Veřejnoprávní rozměr:
Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území se přesahům stavby na (nad) sousední pozemek věnuje ve dvou ustanoveních, a to:
- v § 23/2, dle něhož platí, že stavby se umisťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek; umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku;
- v § 25/6, dle něhož platí, že s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu; v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, ani její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.
Dle těchto ustanovení je tedy přesah Vaší střechy nad sousední pozemek skutečně nepřípustný. Jedním dechem je však nutné dodat, že ze shora uvedených pravidel je možná výjimka.
Konkrétně dle § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území je možné, aby stavební úřad udělil výjimku mimo jiné z požadavků dle § 23/2 a § 25/2 až 7 této vyhlášky. Pro udělení výjimky je zapotřebí, aby byly splněny podmínky dle § 169 stavebního zákona. Dle tohoto ustanovení stavebního zákona platí, že:
- výjimku z obecných požadavků na výstavbu lze v jednotlivých odůvodněných případech povolit pouze z těch ustanovení prováděcího právního předpisu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje (což je ve Vašem případě splněno), a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby; řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu;
- o výjimce z obecných požadavků na využívání území při stanovení požadavků na vymezování pozemků a umisťování staveb na nich rozhoduje stavební úřad příslušný rozhodnout ve věci;
- řízení o výjimce se vede na žádost bui samostatně, nebo může být spojeno s územním, stavebním nebo jiným řízením podle stavebního zákona.
Z dotazu nevyplývá, zda byl přesah Vaší střechy zanesen již v projektové dokumentaci, která byla stavebním úřadem schválena (v takovém případě by bylo možné uvažovat o tom, že Vám byla výjimka již udělena), nebo zda jste se při rekonstrukci domu od schválené projektové dokumentace odchýlili.
V současné chvíli Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad a informovat se zde na podmínky udělení výjimky pro Vaší stavbu.
2/ Soukromoprávní rozměr:
Bez ohledu na to, jakým způsobem bude přesah Vaší střechy vypořádán stavebním úřadem, je nutné, aby byl tento přesah ošetřen i soukromoprávně (tedy ve vztahu k Vaší sousedce).
Dle § 506/1 občanského zákoníku platí, že součástí pozemku je mimo jiné i prostor nad povrchem (tzn. že pozemek je občanským zákoníkem chápán jako trojrozměrný objekt). Zasahuje-li Vaše střecha do vzdušného prostoru nad povrchem sousedního pozemku, zasahuje tudíž přímo do tohoto pozemku (a narušuje tedy vlastnické právo Vaší sousedky k jejímu pozemku).
Co se týče přestavku (který v dotazu zmiňujete), platí dle § 1087 občanského zákoníku, že:
- zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře;
- kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.
Odborná literatura (komentář občanského zákoníku, autorem jehož příslušné části je JUDr. MUDr. Alexandr Thöndel, Ph. D. , dostupného v systému ASPI) však v této souvislosti dovozuje, že institut přestavku je aplikovatelný pouze na ty případy, kdy je v rámci sousedního pozemku zasažen (zastavěn) pouze jeho povrch. Tzn. že za přestavek není možné označit situaci, kdy je sice narušen sousední pozemek trvalou stavbou, která však nezasahuje povrch tohoto pozemku, nýbrž pouze vzdušný prostor nad takovým povrchem.
3/ Řešení:
Ideálním řešením Vaší situace je převod vlastnického práva k části sousedčina pozemku (např. jeho zakoupením), a to tak, aby Vaše střecha přesahovala právě nad tuto část pozemku. Tímto způsobem bude Váš problém vyřešen ve veřejnoprávní i soukromoprávní rovině, tzn. že o výjimku z obecných požadavků na umisťování staveb nebude nutné stavební úřad žádat (neboť střecha bude přesahovat nad Váš pozemek), z hlediska soukromého práva pak již Vaše střecha nebude narušovat výkon vlastnického práva Vaší sousedky.
V této souvislosti bude nezbytné zadat provedení geometrického zaměření oddělované části sousedčina pozemku, získat souhlas stavebního úřadu s rozdělením pozemku, uzavřít kupní smlouvu k takto nově vzniklému pozemku a následně změnu vlastnického práva promítnout do katastru nemovitostí.
Pro předejití veškerým myslitelným komplikacím při kolaudaci Vašeho domu je možné zakoupený pozemek scelit s Vaším pozemkem (k čemuž je opět zapotřebí souhlas stavebního úřadu).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/