Průběh demolice při geometrickém rozdělení zasahujícím do vedlejšího domu

Tyto zdi mají i rozdílnou tloušťku (mezi dvěma sousedními místnostmi 30 cm a mezi dalšími sousedními místnostmi jen 15 cm. Z hlediska stavební konstrukce mají tyto domy nejen společné zdi, ale i střešní kostrukci a stropní konstrukci, neboť jsou průběžné. Při kontrolní prohlídce ze stavebního úřadu tento stav byl vyhodnocen jako požární závada a bylo vyvoláno řízení o provedení nezbytných stavebních úprav těchto domů. Tyto úpravy měly být řešeny společně oběma majiteli domů. Nyní toto řízení bylo přerušeno, protože jeden z majitelů zažádal o odstranění domu. Můj dotaz zní, zda může být stavba odstraněna předtím, aniž by byly vyřešeny majetkoprávní vztahy mezi majiteli domů a to z důvodů, že při odstraňování stavby bude nějakým způsobem zasahováno do společných konstrukcí domů a že po odstranění stavby nebude mít druhý dům stěnu, která by stavební konstrukcí vyhovovala zdi obvodové a dokonce v půdním prostoru by nebyla zeď žádná? Musí být před odstraněním domu nejprve vyřešeny majetkoprávní vztahy mezi majiteli domů? Protože kdyby po odstranění jednoho domu zůstaly stát společné části domů a majitel odstraněné části domu by nedal souhlas k zasahování do těchto částí, tak by bylo nemožné pro majitele domu, který zůstal stát, provést stavební práce, které by bylo nutné provést, aby dům byl i nadále obyvatelný. Když byl prvotní problém vyřešení požární závady společný pro oba majitele domů, musí se majitel nemovitosti, který ji chce odstranit, nějak finančně podílet na stavebních úpravách druhého domu, aby tento dům zůstal obyvatelný i po odstranění jeho domu? V případě, že projektová dokumentace k odstranění stavby nebude řešit i zajištění obyvatelnosti domu, který zůstane stát a majitelé domů se na podmínkách nedohodnou, může se majitel domu, který zůstane stát, domáhat vyřešení majetkoprávních vztahů soudní cestou? V jakém smyslu se podává žaloba na řešení takovéto záležitosti? Za odpovědi na dotazy děkuji Filip

ODPOVĚĎ:
Dle znění dotazu předpokládám, že z občanskoprávního hlediska se nejedná o jeden, nýbrž o dva domy (tedy samostatné nemovité věci), z nichž každý je ve výlučném vlastnictví jiné osoby. Je-li tomu tak, nerozumím Vaší poznámce o „společných částech domu“; jedná-li se totiž o dvě (z občanskoprávního hlediska) samostatné stavby ve výlučném vlastnictví odlišných osob, nejedná se o spoluvlastnictví a existence společných částí domu je tudíž de facto vyloučena.
Dle § 128/2 stavebního zákona vydá stavební úřad souhlas s odstraněním stavby do 30 dnů ode dne podání ohlášení, jsou-li (mimo jiné) splněny podmínky, že a/ odstranění stavby se nedotýká práv třetích osob a b/ není třeba stanovit podmínky pro odstranění stavby.
Jelikož shora uvedené podmínky nejsou ve Vámi popsaném případě splněny, nevydá stavební úřad souhlas s odstraněním stavby, nýbrž zahájí řízení o povolení odstranění stavby (§ 128/4 stavebního zákona).
Vlastník sousedního domu se bezesporu stane účastníkem řízení o povolení odstranění stavby, neboť odstraňováním sousední stavby (která je s jeho domem stavebně propojena) může být přímo dotčen ve svých právech (§ 27/2 správního řádu). Pokud by stavební úřad zastával opačný názor (což však nepředpokládám), bylo by nutné, aby se vlastník sousedního domu svého účastenství v řízení o povolení odstranění stavby domáhal (§ 28/1 správního řádu).
Stavební úřad by se měl v rozhodnutí o povolení odstranění stavby důkladně zabývat stavební propojeností obou domů s tím, že žadateli o povolení odstranění stavby může uložit i provedení prací, kterými bude zajištěno bezpečné užívání sousedního domu. Konkrétně dle § 128/4 stavebního zákona platí, že povolení k odstranění stavby musí obsahovat i podmínky pro odstranění stavby, kterými se zajistí ochrana veřejných zájmů a práv účastníků řízení (tedy i práv vlastníka sousedního domu). Další podrobnosti, kterými by se měl stavební úřad zabývat, jsou uvedeny v § 130/1 stavebního zákona.
Vlastník sousedního domu, jako účastník řízení o povolení odstranění stavby, bude rovněž oprávněn se proti rozhodnutí stavebního úřadu případně odvolat (čímž dojde k oddálení zahájení demoličních prací).
Vznikne-li na sousedním domě při provádění demoličních prací (a v příčinné souvislosti s nimi) škoda, bude za takovou škodu odpovídat vlastník odstraňované stavby.
Vlastníku sousedního domu lze doporučit, aby v rámci řízení o povolení odstranění stavby navrhl, aby stavební úřad uložil žadateli povinnost provést takové zabezpečovací práce, v jejichž důsledku bude zajištěno bezpečné užívání sousedního domu. V tomto ohledu bude však vše záviset na posouzení situace stavebním úřadem.
Proti provádění demoličních prací je možné se bránit rovněž občanskoprávní cestou, a to podáním tzv. zdržovací žaloby. Dle § 1042 občanského zákoníku se může vlastník domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje (tato varianta však přichází v úvahu pouze tehdy, bude-li do vlastnického práva k sousednímu domu zasahováno neoprávněně).
Před podáním zdržovací žaloby je možné obrátit se na místně příslušný okresní soud s návrhem na vydání předběžného opatření (§ 74 a násl. Občanského soudního řádu), na jehož základě by bylo vlastníku odstraňované stavby uloženo, aby se demoličních prací (či jiných zásahů) zdržel (§ 76/1 písm. e) Občanského soudního řádu). Jedná se sice o rychlé, avšak pouze dočasné řešení, na které musí navazovat zdržovací žaloba.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 500/2004 Sb. , správní řád
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/