Původní majitel domu nezkolaudoval přístavby - co má dělat nový majitel domu?

Co mám dělat, když jsem po celou dobu nevěděl, že část domu není zkolaudována a nyní po mně chtějí různé revize, projekt a další věci. Nemůžu se proti tomu nějak bránit. Co budu muset udělat, aby se dalo všechno do pořádku a kolik budu muset zaplatit. A je to důvod, aby mi nedali stavební povolení na garáž. Ty dvě stavební povolení žádal majitel, který přišel o dům v dražbě a nový majitel, který to v dražbě koupil mi o tomto problému nic neřekl, když jsem od něj ten dům kupoval. Nemůže to být například promlčené, můsím platit poplatky a další věci. Děkuji, Mirek

ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu předpokládám, že dříve povolené stavební úpravy (přístavby) byly tehdejším vlastníkem domu skutečně realizovány.
Pro zodpovězení Vašeho dotazu je v první řadě nutné poukázat na § 2/2 písm. c) stavebního zákona, dle něhož se za stavebníka považuje osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení (nebo ohlašuje provedení stavby), jakož i její právní nástupce. Veškeré povinnosti, které stavební zákon ukládá stavebníkovi, se tudíž vztahují i na jeho případného právního nástupce (kterým může být budoucí vlastník předmětného pozemku či stavby).
Pro doplnění dodávám, že dle § 2/4 a 5 stavebního zákona se pojmu "stavba" užívá rovněž pro změnu dokončené stavby, tedy pro přístavbu, nástavbu a stavební úpravu.
Dle § 119/1 stavebního zákona platí, že dokončenou stavbu (tedy i přístavbu), pokud vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu lze užívat pouze na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu. Stavebník (tedy i právní nástupce původního stavebníka) je povinen zajistit, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky a měření předepsané zvláštními právními předpisy.
Stavební úřad při uvádění stavby do užívání zkoumá, zda stavba byla provedena v souladu s rozhodnutím o umístění a povolením stavby a dokumentací, nebo ověřenou projektovou dokumentací, v souladu se stanovisky nebo závaznými stanovisky, popřípadě rozhodnutími dotčených orgánů, a zda jsou dodrženy obecné požadavky na výstavbu. Dále zkoumá, zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat život a veřejné zdraví, život nebo zdraví zvířat, bezpečnost anebo životní prostředí.
Dle § 120/1 stavebního zákona je stavebník povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby nejméně 30 dnů předem. V oznámení stavebník uvede označení stavby, údaje o umístění a povolení stavby, předpokládaný termín dokončení stavby a zahájení jejího užívání. S užíváním stavby pro účel, k němuž byla stavba povolena, může být započato následující den po kontrolní prohlídce stavby, při které stavební úřad do protokolu zaznamená ověření splnění podmínek podle § 119 odst. 2, nebo pokud do 30 dnů od oznámení stavební úřad rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, užívání stavby nezakáže.
Stavební úřad užívání stavby zakáže, jestliže na základě závěrečné kontrolní prohlídky zjistí, že nejsou splněny předepsané podmínky. Obdobně postupuje stavební úřad u stavby provedené v rozporu se stavebním povolením či ohlášením nebo užívané bez předchozího oznámení. Účastníkem tohoto řízení je pouze stavebník.
Shora uvedené lze shrnout tak, že pokud byly na Vámi vlastněném domě v minulosti provedeny stavební úpravy (přístavby), jejichž užívání nebylo stavebním úřadem následně povoleno, přechází oznamovací povinnost (tzn. povinnost oznámit stavebnímu úřadu záměr přístavby užívat, včetně povinnosti absolvovat s tím související řízení a doložit všechny předepsané dokumenty a revizní zprávy) na právního nástupce původního stavebníka (tedy na Vás).
V tomto ohledu Vám proto lze doporučit požadavkům stavebního úřadu vyhovět a nechat obě přístavby řádně zkolaudovat. Zároveň Vám doporučuji nahlédnout u stavebního úřadu do příslušného stavebního spisu (týkajícího se obou přístaveb) a ověřit zde, že tehdejším stavebníkem nebylo kolaudační řízení skutečně zahájeno (pokud by totiž vyšlo najevo, že tehdejší stavebník se na stavební úřad obrátil s oznámením o záměru započít s užíváním stavby, resp. přístaveb, mohlo by to Vaši současnou situaci podstatně změnit).
Podmínění povolení výstavby dvojgaráže předchozí kolaudací přístaveb je však nutné označit za protiprávní postup stavebního úřadu. Existence protiprávního stavu (tzn. užívání obou přístaveb bez jejich řádné kolaudace) totiž nemůže mít žádný vliv na zahájení dalšího územního či stavebního řízení (které se těchto přístaveb nijak netýká). Stavební úřad svým požadavkem zneužívá Vašeho současného postavení (de facto Vás vydírá) a snaží se zhojit existující protiprávní stav.
V současné chvíli Vám doporučuji obrátit se na stavební úřad s dotazem, dle jakého ustanovení stavebního zákona Vám nebude výstavba dvojgaráže povolena ve vazbě na užívání nezkolaudovaných přístaveb (takové ustanovení stavebního zákona totiž neexistuje). Bude-li přesto stavební úřad na svém stanovisku trvat, doporučuji Vám podat na příslušného úředníka stížnost a záležitost zároveň konzultovat s nadřízeným krajským stavebním úřadem.
Nebude-li stavební úřad schopen svůj požadavek podložit žádným ustanovením stavebního zákona (což předpokládám), doporučuji Vám zahájit ve věci výstavby dvojgaráže územní a stavební řízení a v případě zamítnutí Vaší žádosti Vám doporučuji se proti takovému rozhodnutí odvolat (popř. se bránit jiným způsobem, a to dle toho, zda budete žádat o vydání územního rozhodnutí či souhlasu a stavebního povolení či budete svůj záměr stavebnímu úřadu pouze oznamovat, tato problematika již přesahuje Váš současný dotaz).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu doplňuji, že nikoli řádná kolaudace obou přístaveb by mohla být za určitých okolností považována za právní vadu Vámi zakoupeného domu. V obecné rovině dle § 499 starého Občanského zákoníku (platného v roce 2003) platilo, že kdo přenechal jinému věc za úplatu, odpovídal za to, že věc v době plnění měla vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, že ji bylo možno použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co účastníci ujednali, a že věc neměla právní vady.
Dle § 596 starého Občanského zákoníku pak platilo, že měla-li věc vady, o kterých prodávající věděl, byl povinen kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na ně upozornit. Jestliže dodatečně vyšla najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, měl kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady (§ 597/1 starého Občanského zákoníku).
Ve Vašem případě je však podstatné, že od doby uzavření kupní smlouvy uplynulo přibližně 12 let, neboť dle § 599/1 starého Občanského zákoníku byl kupující povinen uplatnit u prodávajícího vady koupené věci bez zbytečného odkladu. Práva z odpovědnosti za vady se mohl kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců od převzetí věci. Vaše právo domáhat se u soudu např. slevy z kupní ceny domu tedy již zaniklo.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 40/1964 Sb. , Občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde (s výjimkou právních předpisů již neplatných) :
https://portal.gov.cz/app/zakony/