Drobná stavba - je nutný souhlas souseda?

Na druhé polovině pozemku byla zahrada. Stodola tvořila (a stále tvoří) s touto zahradou svou delší stranou hranici pozemků. 10/2006 jsem koupil od majitelů "A" část pozemku (40x30), na kterém stál/stojí RD a stodola. Zahradu (40x30 m) v 03/2007 koupil od "A" nynější soused (kde řádně postavil 5/2008 samostatně stojící RD). Hranice pozemků je a byla z části daná zdí mé stodoly (19 m) a zbytek (11 m) tvoří plot. Nyní (03/2017) si soused začal stavět altán - kryté posezení, jak tvrdí. Dřevěná konstrukce, obitá deskami. Stavba malá do 25m2, atd. To vše je v pořádku. Ale, drobnou stavbu (dále DS) staví v bezprostřední blízkosti zdi mojí stodoly, která je na mém pozemku a její vnější stěna tvoří hranici pozemků.
1. Mohu po něm požadovat (mám právo? ), aby drobnou stavbu DS umístil od mé stodoly alespoň tak daleko, abych mohl provádět v budoucnu případnou údržbu vnější zdi stodoly?
2. Co když toto odmítne a DS přes to postaví podél zdi mé stodoly tak, že mě zcela znemožní přístup k vnějšku zdi za účelem případné údržby. Jak postupovat v případě, že mám právo požadovat, aby stavbu postavil tak, aby mě její poloha umožnila případnou údržbu stodoly z vnějšku? (Postavit DS dál od zdi stodoly odmítá).
3. V případě, že postaví DS bezprostředně u zdi mé stodoly – má-li na to právo, a začne moje opadávající omítka činit škodu na jeho DS, jak budu moci tomu zabránit, když ke zdi z vnějšku nebudu mít přístup? To může nastat až taková absurdní situace, že budu muset jeho DS rozebrat, omítku opravit a znova mu DS postavit? To vše na vlastní náklady. Děkuji

ODPOVĚĎ:
Neboť Vámi položené otázky se navzájem značně prolínají, odpovím na ně souhrnně. Obecně se Vám nabízejí dvě varianty řešení (veřejnoprávní a soukromoprávní), z nichž si můžete vybrat, popř. postupovat oběma cestami současně.
Co se týče veřejnoprávní varianty, je nutné si v první řadě uvědomit, že k tomu, aby určitá stavba mohla být realizována ve "volném režimu" (tedy bez jakéhokoli přivolení stavebního úřadu), zdaleka nepostačuje velikost zastavěné plochy této stavby do 25 m2.

Konkrétně dle § 79/2 písm. o) ve spojení s § 103/1 písm. a) stavebního zákona platí, že ve "volném režimu" (tedy bez jakéhokoli přivolení stavebního úřadu) je možné realizovat stavbu, která:
- má zastavěnou plochu do 25 m2,
- je do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m,
- se nachází na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci a souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci,
- neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin,
- není jaderným zařízením nebo stavbou pro podnikatelskou činnost,
- je v souladu s územně plánovací dokumentací,
- plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci,
- je umisťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m.

Všechny shora uvedené podmínky musí být splněny současně, není-li některá z těchto podmínek splněna, nemůže být stavba realizována ve "volném režimu" a bude zapotřebí získat příslušné přivolení stavebního úřadu.
Pokud Váš soused realizuje stavbu altánu blíže než 2 m od zdi Vaší stodoly (tedy od hranice pozemků), nesplnil jednu ze shora uvedených podmínek (dle poslední odrážky). V takovém případě byl Váš soused povinen získat od stavebního úřadu nejdříve územní souhlas (jak vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 1. stavebního zákona).
Jednou z podmínek pro vydání územního souhlasu je i předložení písemných souhlasů sousedů (má-li být stavební záměr realizován blíže než 2 m od hranic pozemků), jak vyplývá z § 96/3 písm. d) stavebního zákona.
V první řadě Vám tedy doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad s podnětem k prošetření oprávněnosti sousedovy stavební činnosti. Dospěje-li stavební úřad k názoru, že Váš soused realizuje svůj stavební záměr v rozporu se stavebním zákonem (tedy bez vydání územního souhlasu), bude oprávněn Vašemu sousedovi pokračování ve stavbě zakázat. Následně by měl stavební úřad zahájit řízení o odstranění stavby (§ 129 stavebního zákona), v jehož rámci umožní Vašemu sousedovi požádat o dodatečné povolení stavby (tzv. legalizaci černé stavby).
Tolik k veřejnoprávní variantě řešení. Výhodou tohoto postupu je jeho rychlost a nenákladnost (veškeré kroky budou činěny stavebním úřadem z úřední povinnosti, nebudete tedy muset nic hradit).

Co se týče soukromoprávní varianty řešení, je nutné vycházet z:
- § 1020 občanského zákoníku, dle něhož platí, že má-li pro to vlastník pozemku (zde Vy) rozumný důvod (který v každém případě máte), může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků;
- § 1004 občanského zákoníku, dle něhož platí, že je-li držitel (zde Vy) prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci, může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby; dokud není o záležitosti rozhodnuto, může soud zakázat, aby se stavba prováděla.

Na svého souseda se proto můžete obrátit s písemnou výzvou k zastavení stavebních prací (a to s poukazem na shora uvedená ustanovení občanského zákoníku), přičemž jeden podepsaný stejnopis dopisu si ponechte (druhý doručte sousedovi osobně za přítomnosti svědka či poštou, a to doporučeně s dodejkou).
Nebude-li soused ochoten k dohodě, nezbude Vám, než se v této věci obrátit s žalobou na soud. V takovém případě bude možné, abyste soud požádal o vydání předběžného opatření (§ 74 a násl. Občanského soudního řádu), jehož prostřednictvím soud sousedovi zakáže pokračovat ve stavbě až do doby, kdy o Vaší žalobě rozhodne (§ 76/1 písm. e) Občanského soudního řádu). Pro přípravu návrhu na vydání předběžného opatření a pro přípravu žaloby (popř. i předcházejícího dopisu) můžete využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
Vůči Vašemu sousedovi můžete samozřejmě uplatnit i obě varianty současně, tzn. podat podnět ke stavebnímu úřadu a zároveň se obrátit na soud s návrhem na vydání předběžného opatření a s žalobou.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/