Požadavek na rozestup staveb od hranice pozemků

V ten den mi paní vedoucí SÚ a zároveň i manželka pana starosty z obce Pravčic, kde náš dům stojí, utvrdila, že skutečně náš dům bude rohový (i když vedle nás jsou ještě dva pozemky), ale tam stavební úřad nepovolí stavět, protože se jedná o záplavovou oblast (blízko nich je rybník). Veškeré tyto okolnosti nás donutily otočit dům, tím ho i zmenšit, aby se nám vešel na pozemek. Otočením domu však zapříčinilo, že z JV strany slunce neohřeje dům, díky většímu přesahu střechy. Dům máme prosluněný až když je slunce na JZ a Z straně. Ještě k tomu máme v dětském pokoji pouze okna na JZ. Po 9 letech jsme zjistili, že již sousední pozemky nejsou vedeny jako záplavová oblast (i když rybník je tam doposud) a je na nich povolena zástavba. Tím už nejsme krajním domem ulice a ještě k tomu nám jediná okna a pozemek budou zastiňovat noví sousedé. Hned, jakmile jsme zjistili, že nový majitel krajního pozemku (vedle rybníku) má zájem stavět, odkoupili jsme si alespoň s námi sousedící pozemek o šířce 6 m (abychom neměli nově postavený RD hned blízkosti nás). Přesto se stále obávám, že i když vzdálenost našeho domu k hranici našeho nového pozemku je 9 m, nebude to stačit, aby náš dům nebyl zastíněn novou stavbou. Chtěla jsem se zeptat, jestli nepochybil stavební úřad, když nám tvrdil, že vedle našeho RD se nebude stavět a tím nás i přinutil k otočení domu a také, kolik metrů mohu požadovat, aby nový soused odstoupil s RD a zahradním domkem od hranice pozemku. A zda mohu předložit stavebnímu úřadu dopis, kde mi podepíší, že tímto nově vzniklým RD a zahradním domkem nedojde k zastínění našeho domu včetně pozemku, kde pěstujeme zeleninu. Jestliže se prokáže, že nově vzniklé stavby zastíní náš majetek, uhradí veškeré škody tímto vzniklé (cena majetku) stavební úřad. Děkuji za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Pochybení stavebního úřadu při podání ústní informace:
Pokud Vámi obdržená informace odpovídala tehdy platnému územnímu (či regulačnímu) plánu obce (a vymezení záplavové zóny), nedopustil se stavební úřad žádného pochybení. Po devíti letech se mohly rozhodné skutečnosti změnit natolik, že dnes (11.04.2017) byste od stavebního úřadu obdrželi informaci zcela jinou (což však samo o sobě neznamená, že by stavební úřad v roce 2008 uvedl nepravdu).
I pokud by se ve svém tvrzení stavební úřad v roce 2008 zmýlil, byla by tato skutečnost v současné době prakticky neprokazatelná (s ohledem na to, že informaci jste obdržela před devíti lety a pouze ústně).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu uvádím, že i pokud se v devítiletém mezidobí změnil územní (či regulační) plán obce, nenáleží Vám náhrada za změnu v území (dle § 102/2 stavebního zákona).

2/ Požadavek na odstup sousedových staveb od hranice pozemků:
V obecné rovině platí, že vzájemné odstupy staveb musí (mimo jiné) splňovat požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu (jak vyplývá z § 25/1 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území).
Minimální vzájemné odstupy staveb jsou zakotveny v § 25 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že:
- je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m;
- ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností;
- jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn (s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle předchozí odrážky) ;
- vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m;
- s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu.

Tato základní pravidla budou stavebním úřadem v územním řízení (které Váš soused zahájí, resp. již zahájil) samozřejmě zohledňována. Jako vlastníci sousedního pozemku jste účastníky územního (a následně i stavebního) řízení, v jehož rámci můžete vznášet své námitky či požadavky. Budete-li k tomu mít objektivně rozumný důvod, můžete samozřejmě požadovat, aby byla vzdálenost sousedova domu od hranice pozemků větší, než jak udává výše citovaná vyhláška. Bude na úvaze stavebního úřadu, zda Vašim požadavkům vyhoví či nikoli.
V každém případě Vám doporučuji aktivní účast v územním řízení, které Váš soused zahájil. V rámci tohoto řízení můžete požadovat vypracování tzv. studie oslunění/zastínění, popř. si můžete tuto studii nechat vypracovat sami (tato studie by měla jednoznačně určit, zda a popř. v jaké míře bude sousedova stavba stínit Vašemu domu a pozemku).
Na tomto místě připomínám, že účelem územního řízení (v jehož rámci se rozhoduje mimo jiné o tom, na které části pozemku bude stavba umístěna) není naprostá eliminace zastínění sousedního pozemku. Nepřekročí-li zastínění Vašeho pozemku určitou mez, bude výstavba sousedova domu povolena.
Budete-li v rámci územního řízení aktivní, bude možné vést obranu proti sousedově stavbě i soukromoprávní cestou. Za použití § 1004 a § 1013/1 občanského zákoníku se můžete domáhat toho, aby soud dočasně zakázal provádění sousedovy stavby (a to z důvodu Vaší obavy z nadměrného zastínění Vašeho pozemku a domu).

3/ Písemný závazek stavebního úřadu k Vašemu odškodnění:
S přípravou dopisu/prohlášení se nemusíte obtěžovat, neboť je jisté, že stavební úřad by Vám takový dokument v žádném případě nepodepsal (stavební úřad k tomu není ostatně ani povinen). V tomto ohledu je nutné si uvědomit, že stavební úřad je státním orgánem, případná škoda (či jiná újma), kterou stavební úřad svým rozhodnutím způsobí, musí být nahrazena ze státních prostředků. Právní předpisy, které regulují nakládání se státním majetkem, nedovolují, aby se kterýkoli státní orgán takto neurčitým způsobem zavazoval k náhradě škody, která může (ovšem nemusí) v budoucnu vzniknout.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/