Povinnost zazdění okna - okno umístěné mezi dvěma rodinnými domy vzdálenými méně než 5 metrů od sebe

Pokoj, kde okno máme, je v ložnici. Vyčetla jsem si, že pokud je mezi domy rozdíl méně, než 7 metrů nesmí okno být. Sousedka se chce soudit, abychom okno odstranili, fotí si každé otevření okna. Jsme nešťastní. Kdyby jsme dnes (24.07.2017) stavěli dům, nikdy bychom to takto nevyřešili, ale přítel dům dostal dědictvím. Sousedka- vyhrožuje soudem, můžeme se nějak bránit? Další dotaz ke stejnému domu: Výše jmenovaná strana domů neustále plesniví, protože sousedka má u domu zahradu a z hlíny vzlíná voda, máme stále podmočený dům. Chtěli jsme stěnu ošetřit, ale sousedka nás nepustí na její pozemek. Dá se s tím, prosím, něco dělat? Je to neštěstí řešit sousedské vztahy. Děkuji, Dita

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Odstranění okna v ložnici:
Na výhrůžky Vaší sousedky nemusíte dbát, neboť její požadavek na zazdění okna Vaší ložnice je zcela neoprávněný. I pokud by Vás, resp. Vašeho přítele (jako vlastníka předmětného domu) sousedka zažalovala, nebude s největší pravděpodobností úspěšná.

Je pravdou, že platná právní úprava reguluje rovněž vzájemné odstupy staveb. Konkrétně dle § 25/2, 4 a 6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území platí, že:
- je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m;
- ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností (v takovém případě se následující odrážka nepoužije) ;
- jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn;
- s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům; v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory (zejména okna či větrací otvory).

Zároveň je však nutné si uvědomit, že vyhláška o obecných požadavcích na využívání území nabyla účinnosti dne 1. 1. 2007 (jak vyplývá z jejího § 27).

Co se týče své vlastní působnosti, vypovídá o sobě vyhláška o obecných požadavcích na využívání území (ve svém § 1) následující:
- tato vyhláška stanoví obecné požadavky na využívání území (mimo jiné) při umisťování staveb na nich a rozhodování o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území;
- ustanovení této vyhlášky se použijí (mimo jiné) při umisťování staveb na pozemcích; při rozhodování o nástavbách, stavebních úpravách, změně vlivu stavby na využití území apod.

Shora uvedené lze shrnout tak, že působnost vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území se vztahuje toliko na umisťování staveb na pozemcích (tedy výstavbu nových staveb), změny staveb (tedy nástavby, přístavby, rekonstrukce či jiné stavební úpravy), a to vše až od 1. 1. 2007. Pakliže není dům Vašeho přítele stavebně upravován, nemohou se na něj pravidla o vzájemných odstupech staveb vztahovat (neboť tento dům vznikl mnoho desetiletí před účinností předmětné vyhlášky).

Pro doplnění dodávám, že vyhláška o obecných požadavcích na využívání území nemůže zasahovat do stavebně technických parametrů staveb, které existovaly ještě před její účinností, rovněž proto, že by se jednalo o tzv. pravou retroaktivitu právního předpisu (tedy zpětnou účinnost právního předpisu), která je obecně nepřípustná. K pravé retroaktivitě právních předpisů více zde:
https://cs.wikipedia.org/wiki/Retroaktivita

2/ Vstup na sousedčin pozemek:
Vstup na sousedčin pozemek Vám zaručují hned dva právní předpisy, a to občanský zákoník a stavební zákon.

Dle § 1022 občanského zákoníku platí, že:
- nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník (zde Váš přítel) právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné (tedy zejména snášel vstup na svůj pozemek, vybudování lešení apod.) ;
- žádosti dle předchozí odrážky nelze vyhovět, převyšuje-li sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací (z Vašeho dotazu nicméně nevyplývá, že by sousedka měla nějaký zvláštní důvod pro odepření vstupu na svůj pozemek).

Pokud by se Vaše sousedka začetla do občanského zákoníku a namítala, že jeho § 1022 se vztahuje pouze na výstavbu, bourání, opravu nebo obnovu stavby, přičemž zabránění vlhnutí/plesnivění stěny dle jejího názoru do výčtu těchto prací nenáleží, můžete kontrovat pomocí § 1021 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení je totiž vlastník (zde Vaše sousedka) povinen umožnit sousedovi (zde Vašemu příteli) vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak. Přestože toto ustanovení hovoří pouze o „sousedním pozemku“, je použitelné rovněž na stavbu na sousedním pozemku, neboť dle § 506/1 občanského zákoníku je stavba součástí pozemku (co je tedy uvedeno o pozemku, vztahuje se v zásadě automaticky rovněž na stavbu na tomto pozemku). To však spíše na okraj.

Nebude-li dohoda se sousedkou možná (což dle znění dotazu spíše předpokládám), bude se Váš přítel moci domáhat vstupu na sousedčin pozemek dvěma způsoby:
a/ Soukromoprávní cestou, tedy podáním žaloby k místně příslušnému okresnímu soudu (jelikož je tato varianta poněkud zdlouhavá a nikoli bez finančních výdajů, nedoporučuji ji).

b/ Prostřednictvím stavebního úřadu, a to konkrétně postupem dle § 141 stavebního zákona. Dle tohoto ustanovení platí, že:
- pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi zúčastněnými osobami nedošlo k dohodě;
- účastníkem řízení je ten, v jehož prospěch má být povinnost uložena, a ten, z jehož pozemku nebo stavby mají být práce prováděny;
- ten, v jehož prospěch byla povinnost podle prvé odrážky uložena, musí dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních pozemků nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým je možno zabránit; po skončení prací je povinen uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu.

Nedojde-li tedy k dohodě se sousedkou, lze Vašemu příteli doporučit kontaktovat místně příslušný stavební úřad s návrhem na zahájení správního řízení, v jehož rámci bude sousedce uložena povinnost strpět vstup na svůj pozemek a provádění nezbytných stavebních prací ze svého pozemku. Pokud stavební úřad takové správní rozhodnutí vydá a Vaše sousedka by ho nerespektovala, může na ní být vynuceno (např. ukládáním pokut).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/