Změna rozhodnutí SÚ bez upozornění účastníků stavebního řízení

Když stavba neprobíhala podle plánu, poslal jsem žádost na SÚ, při místním šetření 10/2016 jeho pracovník říkal, že zeď budeme řešit při kolaudaci a od příštího roku (2017) nemusí být na plot stejně povolení. Musí být ŽLB opěrná zeď postavena podle rozhodnutí z 01/2015? Pokud není zeď postavena podle plánu, mohu požadovat zrušení Smlouvy o právu provést stavbu na cizím pozemku, kterou jsem podepsal v dobré víře, aby ŽLB zeď byla postavena a pozemky ve svahu byly bezpečně odděleny. O kolaudaci se musím aktivně zajímat, nebo budu uvědomen? Děkuji. Denis.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do 4 částí:
1/ Výstavba oplocení/opěrné zdi a aktuální právní úprava:
Nevím, z čeho pracovník stavebního úřadu v roce 2016 vycházel, nicméně dle aktuálně platné právní úpravy je k výstavbě oplocení i opěrné zdi v zásadě zapotřebí určitý typ přivolení stavebního úřadu.
Co se týče oplocení, je k jeho výstavbě zapotřebí získat od stavebního úřadu územní souhlas (jak vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 14 stavebního zákona).
Opěrnou zeď je možné vybudovat v tzv. volném režimu (tedy bez jakéhokoli přivolení stavebního úřadu) v případě, že se jedná o opěrnou zeď do výšky 1 m, která nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím (jak vyplývá z § 79/2 písm. f) ve spojení s § 103/1 písm. a) stavebního zákona).
Pokud se jedná o opěrnou zeď do výšky 1 m, která hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím, je pro její realizaci nutné získat od stavebního úřadu územní souhlas a souhlas s ohlášením stavby (jak vyplývá z § 96/2 písm. b) ve spojení s § 104/1 písm. h) stavebního zákona).
V ostatních případech (zejména v případě opěrných zdí větších rozměrů) lze uvažovat o nutnosti získat územní rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení.

2/ Změna stavby před jejím dokončením:
Změnit stavbu (oproti její schválené podobě) před jejím dokončením je v zásadě možné, musí však být splněny zákonné požadavky (zakotvené především v § 118 stavebního zákona).
Co se týče nezbytnosti získat souhlas vlastníků sousedních pozemků (či vlastníků staveb na těchto pozemcích), platí, že stavebník musí stavebnímu úřadu předložit takové souhlasy, jaké byl povinen předložit v rámci povolovacího řízení.
Jedná-li se však o změnu stavby před jejím dokončením, která nemůže vlastníky sousedních pozemků (či vlastníky staveb na těchto pozemcích) nijak ovlivnit, není jejich souhlas s takovou změnou zapotřebí. Konkrétně dle § 118/6 stavebního zákona platí, že změnu stavby, která se nedotýká práv ostatních účastníků stavebního řízení, může stavební úřad schválit rozhodnutím vydaným na místě při kontrolní prohlídce stavby. Rozhodnutí je stavebníkovi oznámeno zápisem do stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě; stavební úřad jej následně bez zbytečného odkladu zaznamená do spisu.

3/ Smlouva o právu provést stavbu na cizím pozemku:
Pokud Vaše sousedka porušila podmínky smlouvy o právu provést stavbu na cizím pozemku, kterou jste s ní uzavřel, lze uvažovat o tom, že od této smlouvy odstoupíte. Pokud jste si podmínky pro odstoupení nesjednali přímo ve smlouvě, bude zapotřebí vycházet z § 2002/1 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.
Pokud tedy dle Vašeho názoru Vaše sousedka porušila podmínky smlouvy tak významně, že pokud byste o tomto porušení věděl dopředu, smlouvu byste s ní vůbec neuzavřel (přičemž Vaše sousedka si musela být tohoto Vašeho postoje vědoma), můžete od smlouvy odstoupit. Odstoupení je nutné provést písemně, tzn. poslat Vaší sousedce dopis, v němž jí oznámíte, že od smlouvy o právu provést stavbu na cizím pozemku odstupujete a z jakého důvodu se tak děje (na tomto místě popište, co vnímáte jako podstatné porušení smlouvy). Odstoupení od smlouvy je vhodné doručit sousedce prokazatelným způsobem (tedy osobně za přítomnosti svědka či oproti podpisu, nebo poštou, a to doporučeně s dodejkou, přičemž jeden stejnopis odstoupení si ponechte).
Kopii odstoupení od smlouvy (spolu s vysvětlením Vašeho postoje) můžete doručit rovněž stavebnímu úřadu.

4/ Kolaudace:
Je podstatné, zda je vybudování opěrné zdi součástí většího rozsahu stavebních prací, které Vaše sousedka provádí, či zda je opěrná zeď jedinou stavbou, kterou Vaše sousedka buduje. V zásadě totiž platí, že vlastníci sousedních pozemků (či staveb na těchto pozemcích) jsou stavebním úřadem informováni o realizaci kolaudačního řízení (kterého se tudíž mohou i účastnit). V případě drobnějších staveb (kam spadá i opěrná zeď) však nemusí být kolaudační řízení vubec zahajováno (§ 119/1 stavebního zákona).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/