Legalizace černé stavby (garáže) - postup

Tato okna tam byla už při kolaudaci, v kolaudaci je uvedeno, že stavba byla provedena podle schváleného projektu. Tehdy pozemek užíval jiný soused až do roku 1992. 1998 jsme z půdy udělali podkroví - 2 místnosti a malou koupelnu, do střechy jsme zabudovali 3 střešní okna. Máme suterén, přízemí a 1NP. Chtěla jsem se zeptat, zda je možné formou pasportu zakreslit skutečný stav nemovitosti. Sousedka po nás chtěla okna zazdít, v roce 2014 jsme měli kontrolu ze stavebního úřadu, nebylo však zahájeno řízení a bylo jí řečeno, že dům byl zkolaudován podle projektu a že máme také čestné prohlášení maminky a pána, který stavěl náš dům, že se žádná okna po kolaudaci nedostavovala. Na stavebním úřadě mně o možnosti pasportu neřekli. 1970 se začalo se stavbou hospodářského stavení dle projektové dokumentace. Bylo zkolaudováno. V roce 1986 rodiče postavili zděnou stavbu o výměře 8,22 m2, která slouží jako sklad zahradní techniky a udírnu o výměře 2,29 m2. Všechny tyto stavby se přistavovaly ke zděnému plotu, který byl v projektové dokumentaci z  roku 1967. 1998 jsme s manželem začali s opravou původního plotu, protože byl ve velmi špatném stavu a chtěli jsme si postavit garáž mimo náš dvůr a pozemek. Bohužel z důvodu vedení kanalizace nám to nebylo umožněno. Rozhodli jsme se přistavět k novému plotu stavbu o výměře 22 m2 a ta slouží jako garáž. Bohužel je opět na hranici pozemku. Vím, že jsme všechno provedli bez povolení, protože bychom žádné povolení se stavbou nedostali. Zatím sousedka tyto stavby neřešila, domluva s ní absolutně nemožná. Chci Vás poprosit na Váš názor, zda máme šanci tyto stavby zlegalizovat bez souhlasu souseda. Nyní sousedka na všechny sousedy začala podávat stížnosti nejen na stavebním úřadě, ale i na životní prostředí. Jsme tedy v pořadí. Děkuji, Lenka.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Pasport stavby:
Ze znění dotazu si nejsem jist, zda si od pasportu stavby neslibujete více, než je reálně možné. V této souvislosti je nutné vycházet z § 125/1 a 3 stavebního zákona, dle něhož platí, že:
- vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení (tedy běžnou projektovou dokumentaci, dle níž byla stavba povolena a také realizována) ;
- v případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby;
- pokud vlastník stavby nesplní svou povinnost dle předchozí odrážky (tedy pokud nepořídí dokumentaci skutečného provedení stavby v případech, kdy je k tomu povinen), může mu být pořízení dokumentace skutečného provedení stavby stavebním úřadem nařízeno;
- pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám.

Pasport stavby tedy představuje zjednodušenou podobu dokumentace skutečného provedení stavby. Máte-li však k dispozici původní projektovou dokumentaci Vašeho domu, je pořizování dokumentace skutečného provedení stavby či pasportu stavby zbytečné.
Máte-li navíc za sebou již jednu kontrolu ze strany stavebního úřadu, přičemž tato kontrola pro Vás dopadla příznivě, není zřejmé, k čemu by Vám mohl být pasport stavby užitečný (svou roli by mohl sehrát nanejvýš v případě, kdy by stavební úřad neměl k dispozici původní projektovou dokumentaci a při eventuální budoucí kontrole tak musel vycházet z pasportu stavby, který by již obsahoval stavební úpravy podkroví, které jste po kolaudaci provedli).

2/ Legalizace drobných staveb:
Je pravdou, že dle § 25/5 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území nesmí být vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu od společných hranic pozemků menší než 2 m. Zároveň je však pravdou, že toto pravidlo se vztahuje pouze na stavby, které vznikly za účinnosti této vyhlášky (tedy od 1. 1. 2007), přičemž předchozí pravidla mohla být odlišná. Zejména je však nutné si uvědomit, že stavební úřad může z tohoto požadavku slevit (a udělit žadateli výjimku), přičemž v § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území je výslovně uvedeno, že s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba ani její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.
Chcete-li Vámi zmiňované drobné stavby tzv. legalizovat, představuje dodatečné povolení stavby dle § 129 stavebního zákona de facto jedinou variantu řešení. Vzhledem k tomu, že se jedná o stavby malé, postačilo by k jejich povolení (a tedy i k dodatečnému povolení) získat územní souhlas či souhlas s ohlášením stavby. Obě tato přivolení stavebního úřadu však předpokládají, že žadatel předloží písemné souhlasy všech sousedů (tuto podmínku je tedy nutné splnit rovněž v procesu dodatečného povolování stavby). Jste-li si jista tím, že souhlas Vaší sousedky nezískáte, bude nutné v rámci procesu dodatečného povolování postupovat tak, jako by bylo nutné získat přivolení "vyšší kategorie", tedy územní rozhodnutí (namísto územního souhlasu) a stavební povolení (namísto souhlasu s ohlášením stavby). Pro získání územního rozhodnutí a stavebního povolení již není zapotřebí dokládat písemné souhlasy sousedů (problematická podmínka by tedy odpadla).
V tomto ohledu Vám zejména doporučuji navštívit místně příslušný stavební úřad a konzultovat zde postup dodatečného povolení drobných staveb za situace, kdy se tyto stavby nacházejí na hranici pozemků, přičemž souhlas příslušného souseda nebude možné získat. Každý stavební úřad totiž vykládá stavební zákon v určitých aspektech odlišně, bude proto vhodné, abyste zjistila právní názor místně příslušného stavebního úřadu ještě dříve, než bude řízení o dodatečném povolení stavby zahájeno.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/