Černá stavba na koupeném pozemku - jak zlegalizovat, průběh legalizace?

Manželé, kteří mi ho prodali, na něm vydělali více než 150.000 Kč. Já mám bohužel navíc tu smůlu, že při nedávné vichřici spadnul na pozemku strom, který částečně poškodil plot mezi mým a sousedovým pozemkem. Odstranění následků bude stát asi 8.000 Kč. Teď vlastně přícházím k jádru dalšího problému...Na pozemku stojí dřevěný altán, garáž a dřevěná kůlna, ve které je studna. Vše bylo postaveno ve druhé polovině 80. let, bez řádného povolení. Není žádná dokumentace a je to černá stavba. Sousedka, která by pozemek odkoupila, chce mít vše legální, to je tedy garáž i studnu. Nelíbí se mi ovšem, že bych měl do pořádku dávat a platit vše já, který jsem to v podstatě takhle koupil. Stejně to koupili i Ti přede mnou, jenže se obohatili o nějakých 150.000 Kč. Je vůbec možné mou dva roky starou kupní smlouvu nějak napadnout, není tam uvedena ani garáž ani studna...Nemluvě, že stavební úřad v Mnichovicích, kde jsem se byl informovat na další postup, o tomto stavu již dlouho věděl. Posílám v příloze dvě fotografie garáže a kůlny se studnou, v době, kdy jsem pozemek koupil. Děkuji za odpověď. Ota

ODPOVĚĎ:
Přestože se o pádu stromu na Vašem pozemku zmiňujete spíše jen na okraj, dovolím si podotknout, že pokud z Vaší strany nedošlo k žádnému zanedbání (zejména co se týče zdravotního stavu stromu), neodpovídáte za škodu, která byla Vašemu sousedovi pádem stromu případně způsobena. Jednou z podmínek pro vznik odpovědnosti za škodu je totiž porušení právní povinnosti. Pokud jste žádnou právní povinnost (zejména povinnost prevence dle § 2900 a § 2901 občanského zákoníku) neporušil, nemohla na Vaší straně vzniknout odpovědnost za škodu.

Co se týče nelegálně zbudovaných staveb na Vašem pozemku, nabízí se Vám v zásadě dvě varianty řešení:
1/ stavby vlastním nákladem odstranit;
2/ stavby dodatečně legalizovat. Tato varianta obnáší zahájení řízení o dodatečném povolení stavby dle § 129 stavebního zákona. V tomto ohledu Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad a informovat se zde, jak administrativně a finančně náročné by takové řízení bylo.

Skutečnost, že na pozemku se nacházejí nelegální stavby, nepředstavuje právní vadu ve smyslu, jak tento pojem chápe § 1920 občanského zákoníku). O vadu by se nicméně jednat mohlo, a to konkrétně o vadu předmětných staveb. Spolu s pozemkem jste zakoupil rovněž stavby na něm, které představují jeho součást (§ 506/1 občanského zákoníku). Fakt, že zakoupená stavba je nelegální (a hrozí tudíž, že stavební úřad nařídí její odstranění), pak svědčí o tom, že tato stavba je (z právního hlediska) vadná.
Dle § 2129/2 občanského zákoníku platí, že kupující musí prodávajícímu oznámit skrytou vadu zakoupené stavby do pěti let od nabytí vadné stavby (tato lhůta je tedy ve Vašem případě zachována).
V současné chvíli se proto můžete obrátit na prodávající s písemnou reklamací předmětných staveb, ve které popíšete jejich zjištěné vady a budete se domáhat poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny (která může odpovídat výši nákladů řízení o dodatečném povolení stavby či výši nákladů odstranění stavby, a to dle toho, jakou variantu zvolíte).
Nebude-li dohoda s prodávajícími možná, nezbude Vám, než se v této věci obrátit s žalobou na soud. Pro tento případ Vám doporučuji advokátní zastoupení: www.advokatikomora.cz
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/
_______________________

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Prodej pozemku s černou stavbou - jde o vadu zakoupené věci?
• Postup legalizace staré stavby postavené bez stavebního povolení na nově zakoupeném pozemku
• Prodej pozemku s černou stavbou - jde o vadu zakoupené věci?