Stavebník nevlastní pozemek - zápis na katastru nemovitostí, vydá stavební úřad stavební povolení?
- Uložil(a): Mgr. Hana Wernerová (právník)
- Kategorie: Stavební zákon a stavby
Manžel ještě před svatbou získal pozemek, který mu darovali rodiče. Jedná se o zahradu s výměrou několik tisíc m2, která je v územním plánu vedena jako stavební pozemek. Nyní bychom na pozemku rádi společně postavili rodinný dům, tedy RD. Naše představa byla, že pozemek zůstane ve vlastnictví manžela a nově postavený dům budou součástí SJM, tudíž vlastníci domu budeme oba.
Podle stanoviska místně příslušného stavebního úřadu, lze situaci řešit v rámci stavebního řízení takto: Pokud stavebník není vlastníkem pozemku nebo stavby, na kterém má být stavba prováděna, postačí doložit k žádosti o umístění a provedení stavby (ohlášení stavby, stavební povolení) souhlas k umístění a provedení stavebního záměru podle § 184a stavebního zákona, který musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace. Tedy na žádosti budou uvedeni oba manželé a na situačním výkresu bude souhlas vlastníka. Následně jsme zjišťovali stanovisko katastrálního úřadu, který nám ovšem sdělil, že se řídí občanským zákoníkem, podle kterého od roku 2014 platí pravidlo vlastník pozemku = vlastník stavby. Proto by byl do katastru zapsán jako jediný vlastník rodinného domu manžel, protože náš případ nespadá do žádné zákonné výjimky, která by umožňovala zapsat i mě jako spoluvlastníka domu. Znamená to tedy, že toto právo vlastníka nemovitosti (pozemku) je nadřazeno nad společné jmění manželů (společně postavený dům)? Lze tedy situaci vůbec řešit podle našich představ (pozemek manžela, dům společný)? Nebo je nutné, abych mi manžel část pozemku daroval a dál pak situaci řešili např. podílovým vlastnictvím? Děkuji.
ODPOVĚĎ:
Dle nového občanského zákoníku je stavba součástí pozemku. Pokud tedy stavíte dům, katastr nemovitostí vám skutečně nepovolí, aby byl pozemek psán pouze na jednoho z manželů, a dům na oba. Znamená to tedy, že dle evidence by byl dům psán pouze na manžela. Z právního pohledu (když pomíjím zápis do evidence nemovitostí), kdy je dům vystavěn za manželství, je dům automaticky součástí SJM, i když v katastru je psán pouze na manžela. Prakticky to znamená, že v případě soudního sporu, např. rozvodu manželství, soud vychází z předpokladu, že dům je součástí SJM, pokud není prokázán opak, ale z hlediska katastru nemovitostí by se mohlo stát, že manžel dům klidně prodá bez Vašeho souhlasu (neboť katastr vlastnické právo přepíše z důvodu, že je psán pouze na manžela) a Vy byste se případně musela domáhat u soudu neplatnosti prodeje z důvodu, že dům je součástí SJM a Vy jste s prodejem nesouhlasila. Osobně bych spíše doporučovala, zejména pro Vaši ochranu, abyste pozemek formou notářského zápisu vložili do SJM (tzv. rozšíření SJM) a dům pak postavili a zapsali také jako SJM.
► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:
- Stavba na nevlastním, nevlastněném pozemku - podmínky stavebního úřadu a katastru nemovitostí