Přístavba zimní zahrady a umístění oken - mohou směřovat k sousedovi?

Vždy to řešil místní stavební úřad. Nyní přišel dopis od právníka, že přístavba je až k hranici pozemku a má okna (je to zimní zahrada) a to prý být nesmí. Je nějaká promlčecí doba, kdy se soused měl se svými stížnostmi ozvat nebo může kdykoliv? A může nám být přikázáno stavbu zbourat, i když jsme stavěli povolenou stavbu a pochybil SÚ a ne my? Ještě ke všemu jsme minulý týden podepsali kupní smlouvu s tím, že bude dům na nové majitele přepsaný až za rok.
Děkuji za odpověď Andrea

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Dokdy se měl soused ozvat:
V tomto ohledu je podstatné, v jakém režimu se na Vás sousedův právník obrátil, tzn. zda se snaží řešit věc veřejnoprávní či soukromoprávní cestou.
Pokud byla přístavba Vašeho rodinného domu v roce 2007 stavebním úřadem skutečně povolena v rozporu s tehdy platnou právní úpravou, bylo by možné takové povolení zrušit v rámci přezkumného řízení.
Přezkumné řízení však nemůže být zahájeno kdykoli po vydání původního rozhodnutí, nýbrž pouze v zákonem stanovených lhůtách. Konkrétně souhlas se stavební ohláškou může být přezkoumán v přezkumném řízení, které však lze zahájit pouze do jednoho roku ode dne, kdy souhlas se stavební ohláškou nabyl právních účinků. Rozhodnutí ve věci v přezkumném řízení pak nelze vydat po uplynutí 15 měsíců ode dne, kdy souhlas se stavební ohláškou nabyl právních účinků (jak vyplývá z § 106/2 stavebního zákona). Vzhledem k tomu, že přístavba Vašeho rodinného domu bylapovolena před více než deseti lety, je zřejmé, že obě uvedené lhůty dávno uplynuly (a přezkumné řízení tudíž zahájeno být nemůže).

Mírně nad rámec Vašeho dotazu doplňuji, že přezkumné řízení by ve Vaší věci nemohlo být zahájeno ani dle obecné úpravy ve správním řádu. Dle § 96/1 a § 97/2 správního řádu totiž platí, že:
- usnesení o zahájení přezkumného řízení lze vydat nejpozději do jednoho roku od právní moci rozhodnutí ve věci;
- rozhodnutí v přezkumném řízení nelze vydat po uplynutí 15 měsíců ode dne právní moci přezkoumávaného rozhodnutí.

Na úspěšné veřejnoprávní řešení věci (v podobě zahájení přezkumného řízení) je tedy ze strany Vašeho souseda již pozdě.
Ze znění dotazu předpokládám, že sousedův právník adresoval předmětný dopis přímo Vám. Z toho lze usuzovat, že se (pravděpodobně) snaží o řešení věci v soukromoprávní rovině.
Dle § 1020 občanského zákoníku platí, že má-li pro to vlastník pozemku (zde Váš soused) rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků.
Dle § 1004 občanského zákoníku pak platí, že je-li držitel (zde Váš soused) prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci nebo může-li se pro to důvodně obávat následků uvedených v § 1013 občanského zákoníku, může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby. Dokud není o záležitosti rozhodnuto, může soud zakázat, aby se stavba prováděla.
Obě uvedená ustanovení občanského zákoníku však nejsou ve Vašem případě použitelná. Je totiž nutné si uvědomit, že občanský zákoník nabyl účinnosti až dne 1. 1. 2014, tedy v době, kdy přístavba Vašeho rodinného domu již cca sedm let existovala. Z tohoto důvodu nemohou být na přístavbu Vašeho rodinného domu aplikována výše uvedená ustanovení občanského zákoníku, která obě cílí na situace, kdy je/má být na sousedním pozemku stavba teprve zřizována.
Je možné, že sousedův právník se v předmětném dopise opírá o jiná ustanovení občanského zákoníku (popř. že pracuje s jiným právním předpisem). Pro provedení důkladnější právní analýzy by bylo nutné se seznámit se zněním tohoto dopisu (jinak se z mé strany bude jednat vždy pouze o dohady).

2/ Nařízení odstranění stavby:
Dle § 129/1 písm. e) stavebního zákona nařídí stavební úřad odstranění stavby vlastníku nebo stavebníkovi stavby prováděné nebo provedené podle rozhodnutí nebo opatření vyžadovaného stavebním zákonem, které bylo pravomocně zrušeno, přičemž stavba nebyla povolena v opakovaném stavebním řízení. Vzhledem k tomu, že souhlas se stavební ohláškou již nemůže být v přezkumném řízení zrušen (jak uvádím v odpovědi ad 1/ výše), je prakticky vyloučeno, aby Vám mohl stavební úřad přikázat přístavbu Vašeho rodinného domu odstranit. Výjimkou by byla samozřejmě situace, kdy by stavebně technický stav této přístavby odůvodňoval její odstranění (například by hrozilo její zřícení apod.), nic takového však z Vašeho dotazu nevyplývá.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 500/2004 Sb. , správní řád
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

> Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Nařízení odstranění stavby zimní zahrady na hranici pozemků dvou sousedů