Požadavek plánovací smlouvy při stavbě rodinného domu na pozemku - může to město požadovat?

Na internetových stránkách ústavu územního rozvoje http://www.uur.cz/1000-otazek/prehled.asp jsem našla v sekci "1000 otázek ke stavebnímu právu" otázku PLÁNOVACÍ SMLOUVA. Chtěla bych požádat o vysvětlení otázky, kterou se zde zabývají ve spojitosti s územním řízením.

Pochopila jsem správně, že plánovací smlouvu může požadovat město v souladu s § 88 SZ od investora, který vlastní v dané lokalitě pozemky na výstavbu rodinných domů, které má v úmyslu prodat? Ale jak je to v případě, že v dané lokalitě je majoritním vlastníkem (tedy vlastníkem všech stavebních pozemků až na jeden) město? Může město požadovat plánovací smlouvu podle § 88 SZ po majiteli, který vlastní v dané lokalitě pouze jeden pozemek, který nemá na podnikatelské účely (nemá záměr budoucí rodinný dům prodat), ale vystavět zde rodinný dům k trvalému bydlení? Nejedná se ze strany města pouze o zneužití § 88 SZ k účelům, aby dosáhlo od majitele jednoho pozemku, který chce v dané lokalitě vystavět rodinný dům k trvalému bydlení vybudování veřejné infrastruktury k pozemkům, které vlastní a následně tyto pozemky prodat na výstavbu rodinných domů, což má uvedené v územním plánu? Taky jsem zhlédla Černé ovce vysílané 11.9.2017, kde mluvčí Ministerstva zemědělství hovoří o tom, že postup obce, ve kterém uděluje za úkol stavebníkovi vybudovat veřejný kanalizační řád je v rozporu s § 8 odst. 4 o ZoVaK, podle něhož možnost napojení k zabezpečení odvádění odpadních vod nesmí být podmiňované vyžadováním finančních nebo jiných plnění. Proč by město požadovalo plánovací smlouvu se stavebníkem, ve které by bylo uvedené, že stavebník má vybudovat veřejný kanalizační řád, když by to bylo v rozporu se ZoVaK? Děkuji, Bára

ODPOVĚĎ:
§ 88 stavebního zákona má mnohem obecnější (širší) dopad, než jak ho ve svém dotazu popisujete.
Pro začátek se sluší zmínit, že pojem "plánovací smlouva" se objevuje v § 66 stavebního zákona, kde je zmiňován v souvislosti s vydáváním regulačního plánu. Jelikož však Váš dotaz cílí na problematiku územního řízení a jeho přerušení, nebudu se pojmem "plánovací smlouva" v kontextu regulačního plánu nadále zabývat, nýbrž se zaměřím na pojem "plánovací smlouva" (resp. její obdoba) v rámci územního řízení.

Dle § 88 stavebního zákona platí, že stavební úřad je povinen přerušit územní řízení za těchto podmínek:
- v případě, že stavební záměr klade takové požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, že jej nelze bez vybudování příslušných nových staveb a zařízení realizovat, nebo
- v případě, že stavební záměr klade takové požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, že jej nelze bez úpravy stávajících staveb a zařízení realizovat.
Za splnění některé z těchto podmínek vyzve stavební úřad žadatele, aby předložil smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní a technické infrastruktury, a stanoví mu k tomu přiměřenou lhůtu.
Ze znění § 88 stavebního zákona tak není možné dovodit, že by byl aplikovatelný pouze na investory větších stavebních záměrů, nýbrž toto ustanovení může být použito rovněž v případě stavebních záměrů zcela "obyčejných" (ovšem vždy za splnění výše uvedených podmínek).
Je nutné si uvědomit, že účelem § 88 stavebního zákona je zaručit, aby nové stavební záměry nekladly na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu nepřiměřené nároky, které by museli nést vlastníci těchto infrastruktur (což by bylo důsledkem zjevně nespravedlivým). Má-li naopak žadatel o vydání územního rozhodnutí v úmyslu realizovat stavební záměr takových rozměrů či v takovém místě, že by tím bylo nepřiměřeně zasaženo do veřejné dopravní a technické infrastruktury (která by v tom důsledku například přestala vyhovovat platné právní úpravě), je logické, aby byly tyto budoucí dopady předem smluvně ošetřeny, a to právě mezi žadatelem (investorem) a vlastníky jednotlivých veřejných dopravních a technických infrastruktur. Předmětem těchto dohod ostatně nemusí být vždy povinnost investora hradit vybudování nových infrastruktur celým nákladem (představit si lze i jeho finanční spoluúčast).
Příkladem shora uvedeného může být výstavba bytového domu, která však bude vyžadovat vybudování nové dostatečně kapacitní pozemní komunikace (či rozšíření stávající pozemní komunikace), vybudování nového vodovodního či kanalizačního řadu, čističky odpadních vod, trafostanice (či jejich rozšíření). Vzhledem k tomu, že vlastníky těchto staveb či zařízení mohou být (a často bývají) osoby odlišné od investora, nebylo by spravedlivé, aby tyto osoby musely nést veškeré náklady na kapacitní změnu těchto zařízení (tak, aby tato zařízení vyhovovala legislativním požadavkům s ohledem na novou situaci, tedy po vybudování bytového domu).
Co se týče Vámi uváděného případu s městskými pozemky, je nutné si uvědomit, že § 88 stavebního zákona nečiní v tomto ohledu žádných rozdílů mezi jednotlivými vlastníky pozemků (není tedy rozhodné, zda jeden, více či většinu pozemků vlastní město, developer či "obyčejný" člověk). Bude-li mít město v úmyslu realizovat v daném místě takový stavební záměr, který splní podmínky dle § 88 stavebního zákona, bude nutné, aby i město předložilo stavebnímu úřadu příslušné smlouvy (samozřejmě s výjimkou případů, kdy by město mělo uzavírat smlouvu samo se sebou). Stavební úřad není v tomto ohledu možné ztotožňovat s městem. Přestože stavební úřad sídlí na městském úřadě (popř. na magistrátu), je zde vykonávána státní moc, tzn. že město, jako vlastník pozemků, vystupuje před stavebním úřadem jako jakýkoli jiný vlastník pozemku.
Nelze samozřejmě vyloučit případy, kdy by mohl být § 88 stavebního zákona zneužit, takové případy však nelze vyloučit nikdy.

Co se týče Vámi zmiňovaného zákona o vodovodech a kanalizacích, domnívám se, že zde došlo k určitému zmatení pojmů. Je pravdou, že
- vlastníci vodovodů nebo kanalizací jsou povinni umožnit napojení jiného vlastníka vodovodu nebo kanalizace, přičemž za napojení (za účelem zabezpečení dodávek pitné vody nebo odvádění odpadních vod) nesmí požadovat finanční či jiné plnění,
- vlastník vodovodu nebo kanalizace je povinen umožnit připojení k vodovodu nebo kanalizaci (a dodávat pitnou vodu nebo odvádět odpadní vody), přičemž takové připojení nesmí být podmiňováno poskytnutím žádného finančního či jiného plnění
(jak vyplývá z § 8/4 a 5 zákona o vodovodech a kanalizacích),
povinnost investora financovat vybudování nového vodovodu nebo kanalizace, popř. kapacitní rozšíření stávajícího vodovodu nebo kanalizace (dle § 88 stavebního zákona), je však vztahem odlišným. Pokud bude například investor povinen vybudovat zcela novou kanalizaci, bude se následně moci napojit na stávající kanalizaci, a to bez povinnosti poskytnout za to vlastníkovi stávající kanalizace nějaké finanční plnění (jak vyplývá z § 8/4 zákona o vodovodech a kanalizacích). Tato skutečnost však sama o sobě neznamená, že by investor nemohl s vlastníkem stávající kanalizace uzavřít dohodu o vybudování nové kanalizace, kterou následně předloží stavebnímu úřadu (tzn. že § 88 stavebního zákona a § 8/4 zákona o vodovodech a kanalizacích nejsou v kolizi).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 274/2001 Sb. , o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích)

> Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Může si stavební úřad města podmínit povolení stavby vybudováním vodovodu a kanalizace stavebníkem?