Lhůta na napadnutí kolaudace, kolaudačního rozhodnutí - stavba postavená bez vědomí majitele pronajaté nemovitosti

2009 soused autoservis prodal a nový majitel dále pozemek užíval dle předchozí smlouvy. Od 2010 nový majitel začal provádět různé stavební práce na budově autoservisu, 2013 nám přišlo vyrozumění od katastrálního úřadu ČR, tedy KÚ o zápisu do KN s tím, že pozemek pod přístřeškem byl vyčleněn z původního pozemku, dostal nové popisné číslo a byla na něm zaevidována stavba, která se stala součástí původní budovy autoservisu. Zápis byl proveden na základě kolaudačního rozhodnutí MÚ. Stavební řízení a kolaudace proběhla bez naší účasti a vyjádření. Na MÚ jsme zjistili, že pracovník stavebního odboru se při stavebním řízení spokojil s příslibem souseda, že náš souhlas se stavbou dodá později, což se nestalo. Co s tím můžeme dělat, jak se bránit. Děkuji, Bonifác.

ODPOVĚĎ:
Vámi popsaný postup stavebního úřadu je nepochybně zatížen několika významnými procesními vadami, nicméně obrana proti stavebnímu povolení (resp. souhlasu se stavební ohláškou) a kolaudačnímu souhlasu bude velmi obtížná, ne-li zcela nemožná. Klíčový problém ve Vašem případě představuje nezanedbatelný časový odstup od chvíle, kdy jste se o kolaudaci stavby na Vašem pozemku dozvěděli. Máte-li již cca 5 let (tedy od roku 2013, jak v dotazu uvádíte) povědomí o tom, že bez Vaší účasti proběhlo stavební a kolaudační řízení, bylo nanejvýš vhodné započít s právní obranou okamžitě (i kroky v rámci právní obrany totiž podléhají zákonem stanoveným lhůtám, po jejichž uplynutí již zpravidla není možné takové kroky učinit).
Jako tzv. opomenutí účastníci správního řízení jste byli oprávněni podat proti předmětným rozhodnutím odvolání. Pro učinění tohoto kroku je však stanovena lhůta do 30 dnů ode dne, kdy se o vydání rozhodnutí a řešení otázky, jež byla předmětem rozhodování, opomenutý účastník dozvěděl, nejpozději však do 1 roku ode dne, kdy bylo rozhodnutí oznámeno poslednímu z účastníků (§ 84/1 správního řádu).
Rovněž bylo možné podat podnět k zahájení přezkumného řízení. Správní orgán je však oprávněn zahájit přezkumné řízení nejpozději do 1 roku od právní moci rozhodnutí ve věci (§ 96/1 správního řádu). Rozhodnutí v rámci přezkumného řízení v prvním stupni nelze vydat po uplynutí 15 měsíců ode dne právní moci rozhodnutí ve věci (§ 97/2 správního řádu). Rovněž na učinění tohoto obranného kroku je proto již pozdě.
Obdobné lhůty jsou stanoveny pro obranu proti vydání souhlasů (například souhlas se stavební ohláškou) v rámci stavebního řízení.
Předmětná řízení před stavebním úřadem pak nemohou být ani obnovena, jak to vyplývá z § 100/2 správního řádu.
Vzhledem k tomu, že Váš soused provedl stavební úpravy stavby na Vašem pozemku, a to bez Vašeho souhlasu, čímž se dostal do rozporu s nájemní smlouvou, bylo by možné uvažovat o řešení věci v občanskoprávní rovině.
V tomto ohledu je podstatné, čeho vlastně hodláte ve vztahu k sousedovi dosáhnout (tuto skutečnost není možné z dotazu dovodit).
Bylo by možné uvažovat o jednostranném ukončení platnosti nájemní smlouvy, popř. o vznesení požadavku na odstranění vybudované stavby. Nebude-li soused ochoten vyhovět Vašim požadavkům, doporučuji Vám kontaktovat advokáta, který se zabývá občanským právem:
www.advokatikomora.cz
a s jeho pomocí připravit tzv. předžalobní výzvu. Neuposlechne-li soused ani této výzvy, bude možné, abyste se soudní cestou domáhali například odstranění sousedovy stavby, náhrady Vám způsobené újmy apod.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 500/2004 Sb. , správní řád

> Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Zkolaudování postavené stavby a přidělení čísla popisného vyřízeného nájemcem bez vědomí majitele nové stavby