Minimální šířka pozemku pro stavbu rodinného domu a vliv koncepčnho uspořádání na schválení stavby (stavební povolení)

Studie dle něj prý již probíhá, a že tam bude třeba dopracovat vodu a veřejné osvětlení, což ale prý zařídí obec. Vzhledem k tomu, že jsme věděli, že bude studie posuzovat pouze hluk, tak jsme začali s projektantem pracovat na projektu našeho domu, který byl zpracovaný přesně dle územního plánu, pořešili jsme všechny odbory a nechali si podepsat sousedy situační výkres s umístěním stavby. Jenže když se se studií nic nedělo, začali jsme do toho rýpat a dozvěděli jsme se, že architekt, který studii zpracovává, tam stanovil nejen hlukové řešení, ale i koncepční uspořádání na parcelách, tzn. podmínky výstavby, které jsme my vůbec netušili. Náš projektant si územní plán procházel, dokonce komunikoval i se stavebním úřadem, ale neřekl nic o koncepčním uspořádání. To jsme nikdo netušili. No a architekt studie nám vlastně místo sólo domu, který splňoval i limity od hranice pozemku stanovil řadový dům s orientací střechy podél komunikace, přičemž ostatní domy kolem mají střechu kolmo ke komunikaci (a tak je i náš projekt udělaný stejně). A to ještě posunul dům hodně metrů od uliční čáry kvůli jakési veřejné zóně či co. Navíc nastínil val jako obranu proti hluku, který má být na našich pozemcích, dobře, budíž, ale dle stavebního úřadu si jej máme postavit my. Takže teď jsme v situaci, kdy máme projekt sólo domu s kolmou střechou ke komunikaci téměř hotový, studie nám určuje řadovou výstavbu se střechou podélnou vůči komunikaci. Architekt studie se s námi vůbec nechtěl bavit, sdělil, že má pokyny od magistrátu, že studie neřeší ani vlastnická práva a že vlastníci pozemku s tím vlastně vůbec nic nezmůžou a že jsme měli počkat na to, až bude studie hotová. Když jsme pozemek kupovali, tak jsme vůbec netušili, že studie takhle zamává s výstavbou. Bohužel od magistrátu přišla i informace, že sólo dům může být na pozemku širším 18m, ale když to v územním plánu nebylo, je to vůbec možné to takto chtít, když dodržíme potřebné limity a naše výstavba by byla první?
Prý vodovodní řád prodlužovat nebudou, že na to nejsou peníze, takže si máme 85m vykopat sami, abychom se mohli napojit. Dá se v tomto nějak bránit?
Jsme z toho znechucení, stavební úřad nám neposkytl potřebné informace, magistrát si také dělá co chce a my nemáme žádné možnosti. Projekt už máme z půlky zaplacený a teď nejen, že ten pozemek nemůžeme využít celý, protože architekt namyslel jakousi zelenou zónu vpředu, ale musíme si i postavit sami val na našich pozemcích a dokopat se k vodě... No a ta řadovka. Zvlášť když víme, že vedle nás je z jedné strany věcné břemeno cesty, tzn. minimálně 10m z jedné strany od nás nic nebude...
Studie už teď leží na magistrátu a čeká se na schválení jednoho odboru...
No, nevíme si rady. Snad je to napsané nějak srozumitelně a snad nám trošku pomůžete nebo nás aspoň nasměrujete.
Děkuji, Magda

ODPOVĚĎ:
Přestože určité možnosti obrany proti postupu magistrátu existují, nezastírám, že Vaše postavení je nezáviděníhodné a je reálně pravděpodobné, že předmětná územní studie se Vašeho stavebního záměru dotkne.
Územní studie ověřují možnosti a podmínky změn v území a slouží jako podklad k pořizování politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace, jejich změně a pro rozhodování v území (§ 25 stavebního zákona).
Územní studie navrhuje, prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území, které by mohly významně ovlivňovat nebo podmiňovat využití a uspořádání území nebo jejich vybraných částí (§ 30/1 stavebního zákona).
Ve Vašem případě je podstatné, jaká má být budoucí role předmětné územní studie, tzn. zda se má například stát podkladem pro změnu územního plánu apod.
Je pravdou, že pro rozhodování o ne/povolení realizace konkrétního stavebního záměru je klíčový aktuálně platný územní plán.
V současné chvíli Vám doporučuji zjistit, jaký má být další osud (využití) předmětné územní studie. Má-li se totiž předmětná územní studie stát podkladem pro změnu územního plánu, je zapotřebí začít počítat rovněž s časovým hlediskem – změna územního plánu je procesem trvajícím obvykle delší dobu, přičemž až do schválení změny zůstává platným územní plán ve své původní podobě.
Pakliže tedy Váš stavební záměr vyhovuje veškerým požadavkům nyní platného územního plánu, bylo by možné se obrátit na místně příslušný stavební úřad s žádostí o vydání příslušných přivolení (přičemž územní plán by byl změněn až posléze). Nyní se již samozřejmě dostáváme na pole určitých spekulací, o nereálný scénář se však nejedná.
Získáte-li informaci o tom, že předmětná územní studie se má skutečně stát podkladem pro změnu územního plánu, doporučuji Vám aktivní přístup k věci. V rámci procesu změny územního plánu by Vám měla být dána možnost se k návrhu změny vyjádřit (resp. podávat námitky/připomínky).
Dojde-li na základě předmětné územní studie ke změně územního plánu, a to ve Váš neprospěch, bude možné uvažovat o podání žádosti o udělení výjimky z územního plánu, resp. o provedení dílčí změny územního plánu.
Za podmínek stanovených v § 102 stavebního zákona může vlastník pozemku požadovat po obci, která změnila svůj územní plán, náhradu za znehodnocení pozemku (či například náhradu marně vynaložených nákladů na projektovou dokumentaci). Tyto podmínky jsou nicméně nastaveny poměrně přísně a zdaleka ne každý případ tak může být odškodněn.
Proti účinkům územního plánu, resp. jeho změny, se můžete bránit i soudní cestou, a to návrhem na zrušení opatření obecné povahy či jeho části. Tento návrh lze však podat pouze do 3 let ode dne, kdy návrhem napadené opatření obecné povahy (zde změna územního plánu) nabylo účinnosti. Zmeškání lhůty pro podání návrhu nelze prominout (§ 101b/1 soudního řádu správního).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 150/2002 Sb. , soudní řád správní

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Stavba na úzkém pozemku a koncepční studie
• Umístění střechy domu v projektu na úzkém pozemku