Stavba rodinného domu - vzdálenost od hranice pozemku, kolik metrů?

Zašli jsme se zeptat na stavební úřad a úřad územního plánování, zda existuje možnost, například podání žádosti, případně nahlášení budoucí stavby, aby to bylo spravedlivé. Bylo nám řečeno, že není v jejich pravomocech jí to zakázat. Opravdu na tohle nemají na úřadech pravomoce? Stavě budeme v podstatě současně, nevidím důvod, proč nemůžeme mít stejné podmínky. Existuje možnost, jak docílit spravedlivějšího rozdělení? Nebo mohli bychom se proti tomuhle nějak bránit? Bude sousedka potřebovat náš souhlas se stavbou, pokud ano, a my jí ho nedáme, můžeme tím docílit posunu od hranice? Děkuji, Simona

ODPOVĚĎ:
Informace, které jste obdrželi na stavebním úřadě a na úřadě územního plánování, jsou pravdivé. Tyto úřady nejsou skutečně oprávněny nařídit Vaší sousedce takový odstup jejího rodinného domu, aby bylo dosaženo spravedlivého řešení dle Vašich představ. Vámi oslovené úřady by v této souvislosti nemohly ničeho učinit ani v případě, pokud byste jim předem nahlásili svůj záměr realizovat na svém pozemku stavbu rodinného domu.
V tomto ohledu je nutné si uvědomit, že něco na způsob spravedlivého rozložení sedmimetrové odstupové vzdálenosti rodinných domů neexistuje. Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území ve svém § 25/2 stanoví:
"Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností ..."
Pakliže tedy Vaše sousedka počítá s umístěním svého rodinného domu ve vzdálenosti 2 metry od hranice pozemků, přičemž na Vašem pozemku nestojí dosud žádný rodinný dům, je z hlediska právní úpravy vše v pořádku, neboť Vaše sousedka (resp. jí pořízená projektová dokumentace) vyhověla výše citovaným požadavkům.
Shora uvedené samozřejmě neznamená, že byste se nemohli proti realizaci sousedčina stavebního záměru bránit, naznačuji pouze, že ze strany stavebního úřadu nemůžete očekávat aktivní zásah, neboť z jeho hlediska byla litera zákona, resp. v tomto případě vyhlášky, dodržena.
Na tomto místě připomínám, že vyhláška o obecných požadavcích na využívání území ve svém § 25/6 počítá s možností umístit rodinný dům i na samou hranici pozemků, když stanoví:
"S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek."
Jedná se však samozřejmě především o řadovou zástavbu, tedy nic, co by ve Vašem případě přicházelo v úvahu.
Svou obranu můžete primárně zamířit dvěma směry, a to podle toho, jaký typ veřejnoprávního přivolení bude Vaše sousedka pro realizaci svého stavebního záměru potřebovat.
V případě rodinných domů bývá často požadováno získání územního souhlasu a následně souhlasu se stavební ohláškou (vydání obou souhlasů je možné sloučit do jediného řízení).
V tomto ohledu je nutné si uvědomit, že jak pro vydání územního souhlasu, tak pro vydání souhlasu se stavební ohláškou, musí Vaše sousedka stavebnímu úřadu doložit písemné souhlasy všech svých sousedů, přičemž tyto souhlasy musí mít podobu podpisu na situačním výkresu (jak to vyplývá z § 96/2 písm. d) a z § 105/2 písm. f) stavebního zákona).
Budete-li tedy svou sousedkou osloveni s žádostí o podpis situačního výkresu (na němž bude zakresleno, že její dům má stát 2 metry od hranice pozemků), můžete podpis takového situačního výkresu odmítnout. Svůj písemný souhlas můžete podmínit například tím, že Vaše sousedka nechá upravit projektovou dokumentaci tak, aby odstup jejího domu od hranice pozemků činil 3,5 metrů. Dokud sousedka nevyhoví Vašemu požadavku, situační výkres jí nepodepisujte.
Pokud své sousedce odmítnete podepsat jí předkládaný situační výkres, neznamená to, že byste realizaci jejího stavebního záměru definitivně zhatili, Vaše sousedka však bude nucena vydat se cestou územního a stavebního řízení (nebude tedy žádat o územní souhlas a souhlas se stavební ohláškou, nýbrž o územní rozhodnutí a stavební povolení).
Tímto způsobem můžete na úkor své sousedky získat určitý čas, neboť vedení územního a stavebního řízení je administrativně i časově náročnější a tudíž i zdlouhavější. Patrně však budete moci počítat se sousedčinou odvetou, tzn. že rovněž Vy se můžete brzy dostat do obdobné situace.
Pokud by se Vaše sousedka obrátila na stavební úřad s žádostí o vydání územního souhlasu a souhlasu se stavební ohláškou, přičemž tento úřad by zjistil, že její žádost není úplná (neboť by neobsahovala Váš písemný souhlas), došlo by k automatické přeměně na územní a stavební řízení (jak to vyplývá z § 96/5 a z § 107/1 stavebního zákona).
Bude-li tedy buď Vaší sousedkou či stavebním úřadem zahájeno územní a stavební řízení, stanete se (jako sousedé) jejich účastníky. Jako takoví budete oprávněni se vyjadřovat ke všem podkladům, nahlížet do správního spisu a rovněž podávat své námitky (§ 89/3 a § 114 stavebního zákona). Své námitky pak můžete směřovat právě proti sousedkou navrhované odstupové vzdálenosti jejího domu od hranice pozemků. Můžete například poukazovat na nadměrné zastínění (pokud nějaké hrozí), narušení soukromí, zvýšení požárního rizika apod.
De facto totéž bude platit pro případ, kdy by Vaše sousedka požádala stavební úřad o vydání společného územního souhlasu a souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru (stavební ohlášky).
Proti rozhodnutí stavebního úřadu, které by nevyznělo ve Váš prospěch, se budete eventuálně moci bránit rovněž návrhem na přezkum, popř. odvoláním, vyloučeno není ani následné soudní řešení.
Bude-li Vaše sousedka i přes veškerou Vaši snahu úspěšná a stavební úřad jí povolí výstavbu domu v odstupové vzdálenosti 2 metry od hranice pozemků, není ještě vše ztraceno.
Abyste nemuseli vlastní dům "posunovat" o 5 metrů od hranice pozemků, můžete stavební úřad požádat o udělení výjimky. Je totiž nutné si uvědomit, že z požadavku na odstupové vzdálenosti rodinných domů (jak jsou formulovány ve výše citovaném § 25/2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území) může být stavebním úřadem udělena výjimka (jak to vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území).

Co se týče udělení výjimky ze sedmimetrové odstupové vzdálenosti mezi rodinnými domy, uvádím základní principy, které musí být při udělování výjimky zohledněny:
- vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí; odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu (§ 25/1 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území) ;
- výjimku z obecných požadavků na výstavbu ... lze v jednotlivých odůvodněných případech povolit pouze z těch ustanovení prováděcího právního předpisu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje, a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby; řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu (§ 169/2 stavebního zákona).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
• zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Minimální vzdálenost staveb rodinných domů od hranice pozemků
• Jak se počítá vzdálenost mezi stavbami domů od hranice pozemků