Promlčení stavebního povolení na střešní okna, vikýř (22 let staré povolení)

Podle sousedova st. povolení souhlas udělil předminulý vlastník našeho domu. Minulý vlastník dům koupil r. 2004, nechal ho zrekonstruovat a vybudoval střešní okna, která jsou umístěna jižně směrem do našeho dvora a za nimiž v současné době máme podkrovní ložnice a koupelnu.
Na naše námitky, že s chystanou výstavbou střešních oken směrem do našeho soukromí nesouhlasíme, soused odpověděl, že povolení je platné a že s tím nelze nic dělat. Na dotaz, zda máme nějakou možnost bránit se proti sousedovým střešním oknům do našeho soukromí (přímý pohled do našich podkrovních ložnic a koupelny, spodní okraj našich oken je ve výšce 120 cm od podlahy, naše a sousedova střecha jsou stejně vysoké) a proti zastínění vikýřem našeho přízemí (kde je kuchyně a obývací pokoj), nám dal st. úřad tuto písemnou odpověď:
„Předmětem st. povolení jsou stavební úpravy a přístavba rodinného domu, dostavba žumpy a garáže. Podle 115 odst. 4 stavebního zákona stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Z archivu spisu není patrné, zda výše uvedené stavební úpravy pořád probíhají nebo byly dokončeny. Nebylo požádáno o kolaudační řízení. V případě stavby vikýře se jedná o stavební úpravy, které podléhají stavebnímu úřadu podle 104 odst. 1 písm. a) stavebního zákona. “
Ústně nám vedoucí st. úřadu sdělila, že i kdyby soused neměl platné st. povolení, stejně bychom se proti jeho střešním oknům do našeho dvora nemohli bránit, protože dům sice stojí na hranici našeho pozemku, ale ve vzdálenosti 8 metrů od našeho domu.
Prosím, poraďte nám, zda je skutečně pravda, že nemáme v dané situaci žádné právo chránit své soukromí, případně bránit se proti st. povolení souseda. Od roku 1997 se situace našeho domu změnila, prošel rekonstrukcí, nyní má podkrovní ložnice a nízko umístěná střešní okna; navíc sousedovo st. povolení uvádí jako jednu z podmínek provedení, že „Stavba bude dokončena nejpozději do 24 měsíců od právní moci tohoto rozhodnutí. “ – tj. od 18.3.1997.
Existují nějaké právní kroky (jaké), kterými bychom mohli přimět souseda alespoň umístit střešní okna do výšky nad 2 m od podlahy (takto jsou umístěna naše střešní okna do dvora k severnímu sousedovi)? A lze právními kroky (jakými) zabránit sousedovi ve výstavbě vikýře do našeho dvora?
Hledáme nějaký způsob, jak dosáhnout kompromisního řešení (alespoň ve výšce umístění oken). Soused další debaty s námi odmítá, neboť proti jeho st. povolení nemáme právo nic namítat.
Děkuji, Hanka

ODPOVĚĎ:
Se stavebním úřadem lze souhlasit v tvrzení, že stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci, což lze vztáhnout rovněž na případ stavební ohlášky (jak to vyplývá z § 115/4 stavebního zákona).
Ve Vašem případě je důležité, zda Váš soused v minulosti (a to v dvouleté lhůtě od vydání stavebního povolení/stavební ohlášky) započal se stavebními pracemi. Pakliže ano, splnil podmínky dle platné právní úpravy (tzn. že stavební povolení/stavební ohláška nepozbyla platnosti). Skutečnost, že soused by se dostal do rozporu s podmínkou, že stavbu provede do 2 let od nabytí právní moci, by v tomto ohledu nehrála roli.
Domníváte-li se, že Váš soused v minulosti se stavebními pracemi vůbec nezačal (a stavební povolení/stavební ohláška tudíž pozbyla platnosti), lze Vám doporučit sousedův dům fotograficky zdokumentovat (aby bylo zřejmé, že na sousedově domě se žádné stavební práce neprovádějí).
Začne-li Váš soused stavebně upravovat svůj dům dle stavebního povolení, o němž se domníváte, že již před mnoha lety pozbylo platnosti, budete moci kontaktovat místně příslušný stavební úřad s podnětem k prošetření nastalého stavu. Následně bude vše záviset na úvaze stavebního úřadu. Dospěje-li stavební úřad k názoru, že Váš soused v minulosti již začal se stavebními úpravami a nyní v nich pouze pokračuje, vyhodnotí vše (pravděpodobně) jako souladné s platnou právní úpravou. Dospěje-li stavební úřad naopak k závěru, že stavební povolení pozbylo platnosti, měl by zahájit řízení o odstranění stavby (resp. o odstranění nepovolených stavebních úprav). V rámci tohoto řízení umožní Vašemu sousedovi provést tzv. dodatečnou legalizaci nepovolené stavby (§ 129 stavebního zákona).

Co se týče odstupové vzdálenosti sousedova domu od domu Vašeho, je klíčový § 25 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území. Dle tohoto ustanovení (mimo jiné) platí, že:
- je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m;
- ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností;
- s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům; v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba ani její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.

Je však zároveň nutné dodat, že ze všech shora uvedených ustanovení může být stavebním úřadem udělena výjimka.
I přes informaci, kterou jste obdrželi na stavebním úřadě, Vám doporučuji aktivní přístup k věci. Ten bude obnášet především informování stavebního úřadu o stavební činnosti souseda na základě již dávno neplatného stavebního povolení a dále podávání námitek a vznášení požadavků v rámci následných řízení (zejména řízení o dodatečném povolení stavby).
Pakliže by Vás soused v budoucnu oslovil s žádostí o písemné odsouhlasení stavebních úprav jeho domu, můžete to samozřejmě odmítnout. V následném stavebním řízení (jehož účastníky se stanete) pak budete moci vznášet své námitky, s nimiž se stavební úřad bude muset vypořádat.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Jak dlouho je platné vydané stavební povolení na střešní okno, vikýř?