Oplocení předzahrádky bytového domu sousedící s veřejným prostranstvím - je nutný souhlas všech spoluvlastníků bytového domu?

Řeším nyní oplocení své předzahrádky. Dle § 79 ods. 2 (f) stavebního zákona, nemusí mít rozhodnutí ani územní souhlas oplocení do výšky 2 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím a které se nacházejí v zastavěném území či v zastavitelné ploše, dále nemusí mít povolení ani ohlášení oplocení dle § 103 ods. 1 (e, bod 14). Při dotázání se na stavební úřad v dané obci, mi bylo sděleno, že moje předzahrádka mezuje s veřejným prostorem, a nelze oplotit bez rozhodnutí, ke kterému budu potřebovat souhlas všech spoluvlastníků bytů v domě. Nicméně při dalším hledání v zákoně č. 128/2000 o obcích, §34 mi dané sousední pozemky nepřijdou jako ty vymezené v tomto paragrafu. Dle mého názoru se jedná o účelovou komunikaci dle §7 zákona 13/1997 o pozemních komunikacích. Je to areál, kdy se do budoucna plánuje vjezd pouze přes uzavřenou bránu. Prosím o radu v této situaci, zejména nerozumím stavebnímu zákonu, kdy jednou je to vymezeno a jednou uvedeno pouze jako oplocení, viz dané § výše. Potřebuji vědět, zda musím tedy mít souhlas obecního úřadu ke stavbě plotu (jedná se pouze o klasické pletivo do výšky max. 1,8 m, stejné jako mají v areálu u sousední domu) nebo nikoliv.
Předem moc děkuji, Lucie

ODPOVĚĎ:
V první řadě mi dovolte, abych ocenil Vaši snahu dopátrat se řešení prostřednictvím platné právní úpravy. Málokdy se v naší poradně setkáváme s takto aktivními tazateli. V této souvislosti si zasloužíte hned i druhé ocenění – právní předpisy, které v dotazu zmiňujete (resp. jejich jednotlivá ustanovení) jsou pro řešení Vašeho problému skutečně klíčové.
Úvodem své odpovědi považuji za nezbytné vyjasnit jednu zásadní otázku. V dotazu zmiňujete, že jste vlastnicí předmětné předzahrádky. Jste skutečně výlučnou vlastnicí tohoto pozemku, tzn. jste jako výlučná vlastnice tohoto pozemku zapsána v katastru nemovitostí? V případě předzahrádek, parkovacích míst, balkonů apod. se totiž často jedná o spoluvlastnictví, kdy jsou tyto pozemky (resp. jejich části nebo části budovy) vyhrazeny konkrétnímu spoluvlastníkovi k výlučnému užívání (v katastru nemovitostí je však stále zapsáno spoluvlastnictví). Fakt, zda se jedná o Vaše výlučné vlastnictví či spoluvlastnictví, hraje samozřejmě kardinální roli.
Ve své následující odpovědi budu vycházet z předpokladu, že jste skutečně výlučnou vlastnicí předmětného pozemku (předzahrádky).

Informace, které jste si našla ve stavebním zákoně, jsou správné. Dle § 79/2 písm. f) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 14. stavebního zákona platí, že oplocení, které:
- je do výšky 2 m,
- nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím,
- se nachází v zastavěném území či v zastavitelné ploše
(přičemž všechny tyto tři podmínky musí být splněny současně),
může být vybudováno „ve volném režimu“, tzn. bez jakékoli ingerence stavebního úřadu.

Co se týče nejasnosti, kterou v dotazu zmiňujete, tzn. proč je oplocení ve stavebním zákoně zmíněno na dvou místech (v § 79 a v § 103), uvádím následující: Zřízení stavby v zásadě předcházejí dva typy správního řízení, které na sebe navazují. Jedná se o řízení územní (kde se rozhoduje kam a jak velká stavba se umístí – nyní samozřejmě velmi zjednodušuji) a řízení stavební (kde se rozhoduje, jaké stavebně-technické parametry bude tato stavba mít). Jako první je tedy zahajováno územní řízení (aby bylo jasné, zda vůbec může být určitá stavba na určitém pozemku zřízena), přičemž na něj navazuje stavební řízení (které – v případě kladného skončení územního řízení – řeší, jaká tato stavba bude). Na tomto místě ponechávám bez komentáře ty případy, kdy může být územní a stavební řízení sloučeno (jedná se o detail, který není pro Váš případ důležitý).
Z tohoto důvodu jsou výčty staveb ve stavebním zákoně obsaženy v zásadě na dvou místech (tedy tam, kde je upraveno územní řízení a dále tam, kde je upraveno stavební řízení).
V případě oplocení se pak má situace tak, že § 79 stavebního zákona určuje, jaká oplocení nepotřebují pro své zřízení žádné rozhodnutí v rámci územního řízení. § 103 stavebního zákona pak stanoví, že oplocení jako takové (tedy bez jeho bližšího vymezení, tzn. oplocení jakkoli vysoké a kdekoli stojící), nevyžaduje žádné rozhodnutí v rámci stavebního řízení (jelikož zákonodárce považoval oplocení za stavbu natolik jednoduchou, že nemá smysl, aby stavební úřady řešily ve stavebních řízeních jeho stavebně-technické parametry).
Z výše uvedeného vyplývá, že pakliže bude stavebním úřadem vydáváno nějaké rozhodnutí týkající se oplocení, bude se vždy jednat o rozhodnutí v rámci územního řízení (bude se tak jednat buď o územní souhlas, o územní rozhodnutí, anebo nebude nutné žádné z těchto rozhodnutí).
K výše uvedenému pro přesnost dodávám, že ne vždy je stavebním úřadem zahajováno správní řízení a vydáváno správní rozhodnutí. Například v případě územního souhlasu není správní (územní) řízení zahajováno, neboť územní souhlas není správním rozhodnutím. Jedná se však opět o detail, který nemá smysl na tomto místě řešit.
Pakliže plánované oplocení nesplňuje některou z výše uvedených tří podmínek, nebude možné ho zřídit „ve volném režimu“, nýbrž bude zapotřebí získat od stavebního úřadu územní souhlas (jak to vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 14. stavebního zákona).
Je pravdou, že pro vydání územního souhlasu je žadatel povinen předložit stavebnímu úřadu písemné souhlasy všech svých sousedů (a to v podobě podpisu situačního výkresu).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu doplňuji, že pokud by se Vám nepodařilo opatřit si souhlasy všech sousedů, neznamená to, že by tím byla realizace Vašeho stavebního záměru definitivně zablokována. Musela byste však žádat stavební úřad nikoli o vydání územního souhlasu, nýbrž o vydání územního rozhodnutí (jelikož pro jeho vydání není doložení souhlasů sousedů zapotřebí). V rámci územního řízení (před vydáním územního rozhodnutí) by se však všichni sousedé stali účastníky tohoto řízení, a to se všemi právy, která z toho vyplývají. O jednodušší variantu se tak nejedná, i tato cesta je nicméně možná (jako nouzová varianta v případě nemožnosti opatřit souhlasy všech sousedů).
Co se pak týče podmínky: „… nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím …“, nalezla jste v právních předpisech sice správná ustanovení, ovšem vyložila jste si je, dle mého názoru, mylně.
Problém tkví v chápání pojmů „veřejně přístupné pozemní komunikace“ a „veřejné prostranství“.
Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru (jak to vyplývá z § 34 zákona o obcích).
Sousloví „a další prostory“ znamená, že výčet uvedený v § 34 zákona o obcích je pouze příkladmý, tzn. že do skupiny veřejného prostranství náleží i pozemky, které nejsou v tomto ustanovení výslovně zmíněny, pokud splňují podmínku, že se jedná o prostory (pozemky) přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání (na pojem “obecné užívání” na tomto místě zvlášť upozorňuji - zanedlouho se k němu opět dostanu).
Účelovou komunikací je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků (§ 7/1 zákona o pozemních komunikacích). Tato definice se týká tzv. veřejně přístupných pozemních komunikací.
Zákon o pozemních komunikacích zná i kategorii účelových komunikací, které jsou veřejně nepřístupné. Jsou jimi pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, které slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu (§ 7/2 zákona o pozemních komunikacích).
Ze znění dotazu usuzuji, že ve Vašem případě se jedná o účelovou komunikaci, která je veřejně přístupná. Skutečnost, že do budoucna se počítá s jejím znepřístupněním (uzavřením areálu) nehraje v tuto chvíli roli (podstatný je současný stav).
Fakt, že rovněž pozemní komunikace (veřejně přístupné účelové komunikace nevyjímaje) jsou veřejným prostranstvím, vyplývá z § 19/1 zákona o pozemních komunikacích. Toto ustanovení upravuje právo obecného užívání pozemních komunikací (zde se tedy vracíme k pojmu „obecné užívání“, který je charakteristickým znakem veřejného prostranství. Dle tohoto ustanovení konkrétně platí (odcituji pouze relevantní pasáže) :
„V mezích zvláštních předpisů upravujících provoz na pozemních komunikacích a za podmínek stanovených tímto zákonem smí každý užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
Z tohoto ustanovení zákona o pozemních komunikacích tak výslovně vyplývá, že pozemní komunikace (které jsou veřejně přístupné) podléhají obecnému užívání, tzn. že spadají do skupiny veřejného prostranství (jelikož se jedná o prostor, který je přístupný každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání).
Pojmy „veřejně přístupná pozemní komunikace“ a „veřejné prostranství“ tak nepředstavují dvě oddělené skupiny pozemků, nýbrž se jedná o množiny, které se mohou navzájem prolínat (není tak vyloučeno, aby veřejně přístupná pozemní komunikace zároveň spadala do skupiny veřejného prostranství – v intravilánu obcí je to dokonce pravidlem).
Dále je vhodné vědět, že veřejné prostranství musí být obcí výslovně označeno, a to v obecně závazné vyhlášce. V této souvislosti se proto můžete obrátit na obec s dotazem, v jaké obecně závazné vyhlášce je veřejné prostranství označeno a následně ověřit, zda jsou zde zmíněny rovněž pozemky hraničící s Vaší předzahrádkou.
Pro doplnění shora uvedeného uvádím, že fakt, že některé pozemky jsou ve vlastnictví „soukromých osob“ nehraje v tomto ohledu žádnou roli (je to ostatně výslovně uvedeno v § 34 zákona o obcích). I takto soukromě vlastněný pozemek může být zahrnut do veřejného prostranství a jedná-li se o pozemní komunikaci, může podléhat právu obecného užívání.
Zjistíte-li náhledem do obecně závazné vyhlášky, že pozemky (resp. alespoň jeden z nich) sousedící s Vaší předzahrádkou spadají do skupiny veřejného prostranství, bude zřejmé, že stavební úřad má pravdu (tzn. že oplocení své předzahrádky nebudete moci realizovat „ve volném režimu“, nýbrž budete od stavebního úřadu muset získat územní souhlas).
Je pravdou, že dojde-li v budoucnu k uzavření areálu, mohlo by to mít zásadní vliv na právní hodnocení pozemků v tomto areálu (ty by pak mohly „vypadnout“ ze skupiny veřejného prostranství).
Závěrem své odpovědi ještě opakuji (a zdůrazňuji), že v odpovědi jsem vycházel z předpokladu, že jste výlučnou vlastnicí předzahrádky. Je-li předzahrádka naopak předmětem spoluvlastnictví (přičemž Vy máte tuto předzahrádku vyhrazenou do svého výlučného užívání), bude se mít vše jinak.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích (obecní zřízení)
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata: