Je potřeba souhlas souseda se stavbou rodinného domu pokud má právo vstupu do podzemního sklepa umístěného zcela mimo stavěný dům?

Zákon říká, že je účastníkem jen ten, kdo má k sousednímu pozemku nebo stavbě na něm právo odpovídající věcnému břemenu, může-li být toto právo prováděním stavby přímo dotčeno. Když dotčeno nebude? Nikdo ji nezakáže sklep nadále užívat. Podotýkám, že i když je to sousedka má pouze věcné břemeno užívání, ale pozemek kde bydlí i dům již vlastní její syn. Nikoliv ona. Jak se mohu případně bránit? Sklep je můj, a chci stavět, všechny náležitosti a vzdálenosti splňuji dle zákona. Podle mého názoru účastníkem řízení není. Děkuji, Kamil

ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě je klíčové, jaký typ přivolení stavebního úřadu budete pro realizaci svého stavebního záměru potřebovat.
Pakliže máte v úmyslu vybudovat rodinný dům či stavbu pro rodinnou rekreaci, předpokládám, že od stavebního úřadu budete potřebovat územní souhlas (kterým Vám bude povoleno umístit stavbu na pozemku) a souhlas s tzv. stavební ohláškou (kterým Vám bude povoleno vystavět konkrétně specifikovanou stavbu), jak to vyplývá z § 96/2 písm. b) ve spojení s § 104/1 písm. a) stavebního zákona.
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že pro vydání územního souhlasu ani pro vydání souhlasu s tzv. stavební ohláškou nejsou stavebním úřadem zahajována a vedena správní řízení, tzn. že zde nejsou ani žádní účastníci.
Aby však bylo možné zvolit tuto zjednodušenou cestu, je žadatel (Vy) povinen doložit stavebnímu úřadu, že s realizací jeho stavebního záměru souhlasí všichni jeho sousedé a další zákonem vyjmenované osoby.

Co se týče Vaší „sousedky“, která je oprávněna z věcného břemene k Vašemu sklepu, je nutné vycházet z následujících ustanovení:
- § 96/3 písm. d) stavebního zákona, dle něhož platí, že k žádosti o vydání územního souhlasu je žadatel povinen (mimo jiné) připojit:
„souhlasy osob, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být umístěním stavebního záměru přímo dotčeno; souhlas s navrhovaným záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu …“,
- § 105/2 písm. f) stavebního zákona, dle něhož platí, že ke stavební ohlášce musí být (mimo jiné) připojeny:

„souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno; souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu. “.
Obě shora citovaná ustanovení jsou formulačně velmi podobná. Je vhodné si povšimnout, že stavební zákon vyžaduje doložení souhlasu osoby, která je oprávněna z věcného břemene k sousednímu pozemku, a to za předpokladu, že toto věcné břemeno (resp. jiné věcné právo) by mohlo být realizací stavebního záměru dotčeno.
Vaše sousedka však není oprávněna z věcného břemene k sousednímu pozemku, nýbrž z věcného břemene k Vašemu pozemku. Jedná se o zásadní rozdíl. Pakliže stavební zákon vyžaduje doložení písemného souhlasu pouze v případě těch „sousedů“, kterým svědčí právo věcného břemene k sousednímu pozemku, lze uzavřít, že Vaše „sousedka“ do této kategorie nespadá a její písemný souhlas tudíž stavebnímu úřadu dokládat nemusíte.
Tolik tedy k variantě, kdy budete pro realizaci svého stavebního záměru potřebovat územní souhlas a souhlas s tzv. stavební ohláškou (jedná se o drtivou většinu rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu doplňuji, že pokud by se Vám nepodařilo získat všechny zákonem požadované souhlasy sousedů (popř. jiných vyjmenovaných osob), nebude ještě nic ztraceno. V takovém případě nebude možné, abyste stavební úřad žádal o vydání územního souhlasu a souhlasu s tzv. stavební ohláškou, nýbrž bude nezbytné, abyste požádal o vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení (pro vydání těchto přivolení totiž není zapotřebí dokládat písemný souhlas sousedů a dalších vyjmenovaných osob).
Pokud by ve Vašem případě nebylo z nějakého důvodu možné žádat stavební úřad o vydání územního souhlasu a souhlasu s tzv. stavební ohláškou, bude nutné, abyste požádal o vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení. V takovém případě by již stavební úřad zahájil správní řízení, která by měla své účastníky.
Dle § 85/2 písm. a) stavebního zákona je účastníkem územního řízení vlastník pozemku, na kterém má být požadovaný záměr uskutečněn (zde tedy Vy), není-li sám žadatelem, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku (touto osobou by byla Vaše „sousedka“). V případě územního řízení je tedy účastenství Vaší „sousedky“ dáno přímo zákonem, tzn. že Vaše sousedka by se stala účastnicí územního řízení, přestože by věcné břemeno nemuselo být realizací stavby vůbec dotčeno.
Mírně odlišná situace je v případě stavebního řízení. Dle § 109 písm. d) stavebního zákona je účastníkem stavebního řízení (mimo jiné) ten, kdo má k pozemku (na kterém se má stavět) právo odpovídající věcnému břemenu, může-li být toto právo prováděním stavby přímo dotčeno. Vzhledem k tomu, že právo věcného břemene svědčící Vaší „sousedce“ nemůže být realizací Vaší stavby dotčeno, neměla by se Vaše „sousedka“ stát účastnicí stavebního řízení.
Jak pro účastníky územního řízení, tak pro účastníky stavebního řízení souhrnně platí, že pro vydání územního rozhodnutí, resp. stavebního povolení, není zapotřebí jejich písemný souhlas. Jako účastníci správního řízení jsou tyto osoby (mimo jiné) oprávněny vznášet námitky, se kterými se musí stavební úřad posléze vyrovnat, jejich ne/souhlas však již není relevantní.
Jak však píši výše – předpokládám, že v případě realizace Vašeho stavebního záměru nebude nutné územní a stavební řízení vůbec zahajovat, tzn. že vše se vypořádá cestou jednoduššího územního souhlasu a souhlasu s tzv. stavební ohláškou.
Na úplný závěr své odpovědi pouze podotýkám, že pakliže Vaší „sousedce“ svědčí právo věcného břemene rovněž k sousednímu pozemku (tedy k pozemku ve vlastnictví jejího syna), bude (může být) situace odlišná.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)