Koeficient míry zastavění pozemku a dodatečné povolení rozestavěné stavby

Pro upřesnění řeknu, že objekt již zde v minulosti stál a stavebník jej půdorysně rozšířil na novou celkovou zastavěnou plochu necelých 33 m2 z původních 16 m2. Původně se jednalo o nevzhlednou stavebně technickým stavem dožívající "pastoušku". Nyní objekt svým vzhledem respektuje okolní stavby a stavební styl, který by se dal očekávat na území obce (jedná se o podhorskou oblast), tzn. sklon střechy, dřevěné obklady stěn a štítů, barevné provedení, apod. Územním plánem je v dotčeném území dána regulace v podobě koeficientu míry zastavění pozemku, která je dána hodnotou 0,2.
V územním plánu není stanoven postup výpočtu koeficientu, a proto se dle obecně zažitých pravidel a s odkazem na § 2 odst. 7 z. č. 183/2006 Sb. (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, domnívám, že se koeficient vypočítá z podílu zastavěných ploch (zjednodušeně řečeno ze zastavěných ploch budov) a celkové zastavitelné plochy pozemku dle územního plánu.
Úředník odboru územního plánování ovšem tvrdí, že on je vykladačem územního plánu a do zastavěných ploch je nutné započítat také zpevněné plochy, které se v našem konkrétním případě sestávají z uježděné a udupané hlíny s příměsí štěrku o ploše cca 280 m2, cca 40 m2 zatravňovacích tvárnic a cca 30 m2 zámkové dlažby. V územním plánu se ale o nutnosti započíst zpevněné plochy při provádění výpočtu koeficientu míry zastavění nic nepíše. Problémem je, že při započtení těchto zpevněných ploch se dostáváme nad limit koeficientu 0,2. Bez zpevněných ploch bychom byli na 0,145.
Na rozhodnutí stavebního úřadu závisí udělení dotace pro stavebníka (objekt má být z části využit pro zpracování produkce stavebníka).
Protože celý případ směřuje k vydání rozhodnutí stavebního úřadu o nepřípustnosti záměru stavebníka a to na základě stanoviska odboru územního plánování, tak jsem se vydal na nadřízení krajský úřad na konzultaci. Na krajském úřadě mi bylo sděleno, že výklad pojmu koeficient míry zastavění pozemku není nikde uveden (v žádném právním předpisu) a lze jej tedy interpretovat různě. Podotýkám, že v územním plánu je uveden pouze max. koeficient míry zastavění pozemku 0,2 a nic dalšího. Žádná definice koeficientu, žádný postup výpočtu koeficientu. Prostě nic.
Aby toho nebylo málo, tak na krajském úřadě mi bylo sděleno dokonce to, že definice zastavěné plochy dle § 2 odst. 7 z. č. 183/2006 Sb. je nejednoznačná, resp. mi po celou dobu konzultace bylo tvrzeno, že se na základě výše uvedeného paragrafu stavebního zákona zpevněné plochy započítávají do zastavěné plochy, což je naprostý nesmysl. Ke konci konzultace, kdy už bylo zřejmé, že se o "pravdě" tohoto tvrzení přesvědčit nenechám a po položení přímého dotazu, jak to skutečně úředníci vnímají, mi bylo obšírně sděleno, že mi v tuto chvíli nemohou dát jasné vyjádření, co si o znění § 2 odst. 7 z. č. 183/2006 Sb. myslí. Je to normální?
Nějak už přestávám mít "náboje" na české úřednictvo, které je schopné rozporovat už i tak zřejmou definici zastavěné plochy dle výše uvedeného stavebního zákona a není mi schopné odpovědět na jakýkoliv dotaz k této věci, takže se obracím na Vás s prosbou o radu.
V čem bych potřeboval poradit.
1. Pokud skutečně není nikde uvedena definice nebo postup výpočtu koeficientu zastavění, je opravdu na svévůli zpracovatele územního plánu, co v územním plánu uvede k výpočtu koeficientu, resp. co se započítává do zastavěných ploch, ze kterých se následně počítá onen koeficient?
2. Pokud to na svévůli zpracovatele územního plánu skutečně je, ale v našem případě v územním plánu žádná definice ani postup výpočtu koeficientu uveden není, kdo je v právu? Může si o tom, co má být v koeficientu započítáno, rozhodnout úřad územního plánování, který měl být garantem správnosti a úplnosti územního plánu a zde zjevně při pořizování územního plánu nekonal a nyní si vymýšlí?
Žádat o změnu územního plánu je v dnešním stavu věcí v ČR takové sci-fi, že by takovou změnu mohli s velkou pravděpodobností řešit ještě stavebníkovi děti, takže tuto možnost rovnou vylučuji. Navíc by si zde dotyčný úředník, který na svém místě bude sedět jistě nejméně dalších 20 let, již dal pozor a pod tíhou pochroumaného ega z nynějšího vývoje by jistě "nepracoval pro nás".
Druhý dotaz je také z oboru stavebnictví a týká se problematiky zajištění zdrojů požární vody pro stavby.
V § 29 odst. 1 písm. k) z. č. 133/1985 Sb. , ve znění pozdějších předpisů, je uvedeno, že zdroje požární vody a jejich trvalou použitelnost zabezpečuje obec.
Dohled nad dodržováním výše uvedeného ustanovení byl na základě § 31 odst. 1 písm. a) z. č. 133/1985 Sb. svěřen Hasičskému záchrannému sboru.
Ten samý sbor pak vykovává státní požární dozor posuzováním dokumentace staveb dle § 31 odst. 1 písm. b) z. č. 133/1985 Sb.
Součástí projektových dokumentací staveb je mimo jiného také tzv. požárně bezpečnostní řešení, které musí být zpracováno v rozsahu dle § 41 odst. 2 vyhl. č. 246/2001 Sb. (vyhláška o požární prevenci). V rámci písmene i) výše uvedeného paragrafu vyhlášky je pak uvedena nutnost určení způsobu zabezpečení stavby požární vodou.
Při zpracování požárně bezp. řešení tedy musí projektant vyhledat požární řád obce (obecně závazná vyhláška; mnohdy obce dokonce nemají ani tento požární řád), aby zjistil, zda má obec vybudovány patřičné zdroje požární vody. Dále musí zjistit požadavky na minimální nutnou vydatnost a maximální vzdálenost zdrojů požární vody od navrhovaného objektu, která je stanovena v ČSN 73 0873. Nároky ČSN 73 0873, která je údajně zezávazněna vyhl. č. 23/2008 Sb. (slovo údajně uvádím trochu z nadsázkou, protože jsem slyšel i takový názor, že na základě Ústavy ČR jsme povinni dodržovat pouze zákony, nikoliv vyhlášky, ale domnívám se, že "pravda" bude trochu jinde), ve znění pozdějších předpisů, jsou mnohdy nesplnitelné a to z toho důvodu, že obec, která je ze zákona zřizovatelem zdrojů požární vody pro své území, tyto zdroje mnohdy zřízené nemá. Minimálně ne podle nároků ČSN 73 0873.
Stavebník spolu s projektantem se tak dostávají do kleští HZS, který má na jedné straně povinnost ze zákona kontrolovat, zda jsou dodržovány povinnosti stanovené předpisy o požární ochraně, mimo jiného i zřízení zdrojů požární vody a jejich trvalou použitelnost, což ale evidentně mnohdy moc nečiní a na druhé straně ten samý orgán státní správy (HZS), který neplní své povinnosti kontrolního orgánu vyžaduje, aby jste mu v rámci dokumentace staveb prokázal splnění něčeho, jehož existenci není sám schopný ohlídat.
Již jsem se setkal s případy, kdy v rámci posouzení dokumentace staveb bylo ze strany HZS vyžadováno, aby si stavebník zřídil vlastní zdroj vody pro hašení požáru, i když má tuto povinnost ze zákona obec a HZS má ze zákona na její plnění dohlížet.
Aby toho nebylo opět málo, tak ještě v nedávné době se HZS ze zákona musel vyjadřovat v rámci procesu schvalování územně plánovacích dokumentací, kde měli být zdroje vody pro tu kterou lokalitu vyčleněnou k zástavbě řešeny, což také ze strany HZS neprobíhalo zrovna korektně.
Chtěl bych se tedy zeptat, jakým způsobem se má projektant se stavebníkem bránit, když HZS nebude chtít respektovat to, že dle územního plánu je zástavba možná bez jakýchkoliv podmínek, ale zároveň si obec nesplnila povinnost na zřízení zdrojů požární vody.
Jak jsem uváděl výše, tak někteří příslušníci stavební prevence HZS jsou navíc schopní jednat vyloženě protiprávně, když po stavebnících a projektantech požadují zřízení zdrojů požární vody na náklady stavebníka.
Pokud byste měli i nějaké poznatky k věci nad rámec výše položených dotazů, tak za ně budu vděčný.
Děkuji, s  pozdravem, Honza.

ODPOVĚĎ:
Výklad právním řádem blíže nespecifikovaných pojmů je v rukou veřejné moci, tj. správních orgánů, případně soudů. Bohužel za této situace pokud nesouhlasíte s výkladem úřadu, můžete jej rozporovat v samotném probíhajícím řízení (což jste udělal), a pokud bude i přesto úřad z tohoto výkladu vycházet, pak máte jedině možnost rozporovat rozhodnutí, které vychází z tohoto výkladu. A to buď opravným prostředkem, nebo žalobou ke správnímu soudu. Jinak nelze autoritativně určit, že má být použit konkrétní výklad (nelze zasahovat do rozhodovací pravomoci).
Často v případě neurčitých pojmů bývají vydávány různé metodiky nadřízenými orgány (typicky ministerstvy), aby byla pokud možno rozhodovací praxe sjednocená. Nicméně i samotné metodiky nejsou závazné, správní úřady nemají primárně povinnost se jimi řídit.
Co se týká zdrojů požární vody, zde lze vycházet z obecného principu: pokud zákon stanovuje obci, že má určitou povinnost, např. povinnost zřizovat a udržovat zdroje požární ochrany, je toto povinností obce. Tuto povinnost obec nemůže přenášet na třetí osoby, pokud jí to neumožňuje zákon (obec se nemůže zbavit svých povinností).
Opět i zde je postup obdobný jako je uvedeno výše v případě koeficientu. Je nutné rozporovat takový postup, který neodpovídá zákonu, a to obdobně jako je uvedeno výše.