Pasportování stavby s domněnkou legalizace černé stavby - dodatečně zjištěno, že část stavby je postavena načerno

Bohužel jsem rekonstrukci započal dříve než bylo vydáno stavební povolení a při místní obhlídce se zjistilo, že mám černou stavbu. Tak nyní řeším dodatečné povolení stavby. Bohužel přes nesouhlas souseda, neboť celá stavba stojí na hranici pozemku jsem stavební povolení nedostal ani při dalších dvou stavebních řízeních. Nyní tedy řeším pouze dodatečné povolení na přístavbu schodiště a balkonu k hospodářskému objektu, které mám na černo, ale je na druhé straně hranice (cca 5 m) což by problém být neměl.
Stavební úřad nyní zjistil, že na část stavby (z onoho potvrzeného pasportu) nebylo vydáno stavební povolení. Druhá polovina stavby totiž tenkrát vznikala na dvě samostatné ohlášky do 16 m2 a na dalších 32 m2 ohláška již nebyla. Stavební úřad mi nyní tvrdí, že za část ohlášené stavby se postaví, ale za část stavby na které ohláška nebyla jsem stavební úřad uvedl v omyl a je to irelevantní.
Moje otázka tedy zní. Je možné cca po šesti letech, co žiji v domnění, že jsem pasportem stavby stavbu zlegalizoval (neboť jsem k ní neměl žádné plány) a zapsal do katastru nemovitostí, že mohu mít část této stavby na černo? A že je možné aby mi stavební úřad nařídil její odstranění i když je zapsaná v katastru nemovitostí a mám ji potvrzenou pasportem?
Nyní řeším stavbu jako celek a soused jelikož se od stavebního úřadu tuto skutečnost dozvěděl se na moje řízení určitě odvolá a bude chtít část této stavby odstranit neboť je na hranici pozemku. Alan.

ODPOVĚĎ:
Dobrý den,
ve Vašem případě tkví potíž v tom, že pasport stavby není nástrojem její tzv. legalizace (tedy dodatečného povolení takzvaně černé stavby). Pasport stavby představuje zjednodušený typ dokumentace skutečného provedení stavby (jak to vyplývá z § 125/3 stavebního zákona). Vyhotovuje se tehdy, pakliže:

- dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, a zároveň
- není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby.

Pokud jste si tedy nechal vyhotovit pasport stavby, zdokumentoval jste tak pouze její skutečné (a aktuální) provedení (tedy bez jakéhokoli vztahu ke skutečnosti, zda byla tato stavba v minulosti vybudována s příslušným přivolením stavebního úřadu či takzvaně načerno). Kontroloval-li stavební úřad následně Vaší stavbu na místě, ověřoval (jak předpokládám) pouze soulad pasportu se skutečným stavem.
Jestliže se pasport stavby stal následně podkladem pro její kolaudaci, potvrdil stavební úřad, že tato stavba (v jejím současném fyzickém stavu a dle pasportu) může být užívána ke konkrétně vymezenému účelu. Na základě kolaudace pak byla předmětná stavba zapsána do katastru nemovitostí.
Domnívám se nicméně, že právě v rámci kolaudace bylo na stavebním úřadě, aby ve svém archivu (či z jiných jemu dostupných zdrojů) ověřil, zda byla kolaudovaná stavba v minulosti řádně povolena.
Vyjde-li dodatečně najevo, že část již zkolaudované stavby byla vybudována bez příslušného přivolení (tedy takzvaně načerno), může skutečně nastat Vámi popisovaná situace (což ovšem nic nemění na tom, že stavební úřad mohl nastalé situaci zabránit, pokud by ověřil, zda byla tato stavba v minulosti řádně povolena, popř. se měl o toto ověření alespoň pokusit).
Tím, že stavební úřad v současné chvíli tvrdí, že byl z Vaší strany uveden v omyl, se možná snaží pouze zastřít vlastní nedbalost při kolaudaci předmětné stavby. Ať tak či tak, platí, že stavební úřad je ze zákona povinen zahájit řízení o odstranění stavby, jakmile se dozví o tom, že tato stavba byla vybudována takzvaně načerno (a to i po 6 letech užívání této stavby).
Pro získání právního názoru, se kterým budete moci při dalším jednání se stavebním úřadem operovat, Vám doporučuji kontaktovat nadřízený stavební úřad (krajský úřad) a nastalou situaci (včetně postupu stavebního úřadu) s ním konzultovat.
__________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)