Jak donutit souseda, aby odstranil přesah střechy nad pozemek, využití stavebního úřadu - postup

Stavební úřad zjistil další nepovolené stavby, ale o ty mi vůbec nejde. 2019 vydal stavební úřad řízení o odstranění nepovolených staveb, které následně přerušil. Poskytl sousedovi čas na doplnění nutných dokumentů pro dodatečné stavební povolení. S přesahem na náš pozemek já a další spoluvlastníci nesouhlasíme, ale chtěli bychom od něj nájem za celou dobu tohoto stavu do odstranění. Máme na to právo chtít po něm obvyklé tržní nájemné? Byly bychom, dle vašeho názoru, úspěšní u soudů s takovýmto požadavkem? Děkuji, Aleš.

ODPOVĚĎ:

Je pravdou, že přesah stavby nad sousední pozemek je platnou právní úpravou v zásadě zapovězen. Vyplývá to hned ze dvou ustanovení vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území. Konkrétně se jedná o:
- § 23/2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že stavby musí být umisťovány tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek, přičemž umístěním stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku;
- § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že ve stěně na hranici pozemku nesmí být žádné stavební otvory, zejména okna či větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba ani její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.
Jedním dechem je však nutné dodat, že budou-li splněny stanovené podmínky, je možné, aby byla Vašemu sousedovi udělena stavebním úřadem výjimka (jak to vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území).
Ze znění dotazu lze usuzovat, že stavební úřad ve Vašem případě postupoval správně, tzn. že na základě Vašeho podnětu zahájil řízení o odstranění stavby, v jehož rámci umožnil sousedovi požádat si o dodatečné povolení stavby. Jelikož tak Váš soused učinil, došlo k přerušení řízení o odstranění stavby a bylo zahájeno řízení o dodatečném povolení stavby (jak to vyplývá z § 129/2 stavebního zákona).
Je pravdou, že pozemek (tak, jak ho chápe občanský zákoník) je trojrozměrným objektem, tzn. že součástí pozemku je prostor nad i pod jeho povrchem (§ 506/1 občanského zákoníku).
Zasahuje-li proto sousedova kůlna částí své střechy do prostoru nad povrchem Vašeho pozemku, zasahuje de facto do Vašeho pozemku (resp. by se dalo uzavřít, že soused tímto způsobem užívá část Vašeho pozemku).
Vaším úspěchem v případně zahájeném soudním sporu (o úhradu nájemného v tržní výši – ve skutečnosti by se mělo jednat o vrácení bezdůvodného obohacení) si však nejsem zcela jist. V této souvislosti by byl soudem jistě zohledněn rozsah, v němž soused zasáhl do Vašeho pozemku (resp. do prostoru nad jeho povrchem).
Podstatnou roli by tak jistě hrálo, jaká plocha střechy sousedovy kůlny vlastně nad povrch Vašeho pozemku přesahuje (zda se jedná o plochu několika metrů čtverečných či menší), v jaké výšce tato střecha přesahuje (zda Vám tedy reálně znemožňuje či ztěžuje užívání pozemku pod tímto přesahem (například přesah ve výšce více než 2 metry ztěžuje užívání pozemku poměrně málo) apod.
Nelze proto vyloučit, že soud dospěje k závěru, že soused sice zasahuje do prostoru nad povrchem Vašeho pozemku, ovšem v míře natolik zanedbatelné, že na jeho straně žádné bezdůvodné obohacení (které by Vám měl vracet) nevzniklo. Možné je však zároveň to, že soud dospěje k právě opačnému závěru a Vaší žalobě vyhoví (v tomto ohledu bude vše záviset na právním názoru konkrétního soudce).
Budete-li mít zájem započít s vymáháním vrácení bezdůvodného obohacení, doporučuji Vám advokátní zastoupení (a to již pro fázi předžalobního vyjednávání) :
www.advokatikomora.cz
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník