Zahradní domek stojící na základové desce na kovových patkách - stavební povolení nutností?

Dle našeho mínění tedy stavba nepodléhala ani nutnosti stavebního povolení ani ohlášení. Umístěn je v pravém horním rohu pozemku, cca 15 cm od horní hranice pozemku a 200 cm od plotu vpravo. Nechali jsme si podepsat souhlas majitele jediného sousedícího pozemku, že můžeme tento zahradní domek postavit na hranici pozemku, pokud „žádná část domku nebude přesahovat na pozemek sousedící včetně svodu dešťových vod a sněhu “. S tím souhlasil a podepsal to. Napravo od domku podél plotu ještě vznikl záhon růží a vysázeny jsou tůje. Toto se událo před 6-ti lety. Nyní pozemek vedle nás změnil majitele a nový vlastník nám k našemu překvapení sdělil, že dle geodeta část jeho pozemku neoprávněně zabíráme. Nevíme, kde se stala chyba. Jestli při vyměřování našeho pozemku nebo při oplocování nebo někdo záměrně překolíkoval náš pozemek. Nicméně jisté je, že opravdu plot napravo našeho pozemku, túje podél plotu a pás- záhon růží zasahuje již na sousedův pozemek. Jedná se o pás pozemku šíře cca 160 cm. Z domku přesahuje na sousední pozemek doprava jen část sedlové střechy. Okapní hrana (ve výšce 2 m) je již cca 40 cm na sousedově pozemku. Vše jsme zbudovali v dobré víře, že se jedná o stavbu, terénní úpravy a výsadbu na našem, resp. manželčině pozemku. Pokoušeli jsem se s novým majitelem domluvit, že bychom od něj zmiňovanou část pozemku odkoupili, ale nový majitel s tímto nesouhlasí. Prý to nejde, jelikož je koupě pozemku na hypotéku, čili se na pozemek vztahuje zástavní právo banky. Žádá odstranění plotu, túje si chce ponechat, žádá i odstranění domku, který, jak uvádí, přesahuje svou částí - střechou a vůbec nesplňuje podmínku vzdálenosti 2 m od hranice pozemku. Je možné se nějak bránit alespoň zbourání zahradního domku event. jsou i jiné možnosti obrany.   Děkuji za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:
1/ Obrana držby části pozemku:
V tomto ohledu závisí vše na tom, zda se hodláte proti sousedovu požadavku na vyklizení části jeho pozemku bránit či nikoli.
S ohledem na skutečnost, že Vaše manželka zakoupila předmětný pozemek před více než 10 lety, bylo by možné uvažovat o tom, že část sousedního pozemku byla takzvaně vydržena, tzn. že Vaše manželka se stala jeho vlastnicí.
K tomu, aby došlo k vydržení pozemku (či jeho části), musí být v zásadě splněny dvě podmínky:
- musí se jednat o držbu v dobré víře (zde samozřejmě zjednodušuji),
- tato držba musí trvat alespoň 10 let.
Dobrá víra držitele (zde Vaší manželky) bude dána, pokud byl držitel s ohledem na všechny okolnosti a s přihlédnutím k běžné opatrnosti přesvědčen o tom, že předmětná část sousedního pozemku mu náleží, tzn. že je jeho vlastníkem. Tyto situace nastávají například tehdy, obsahuje-li katastrální mapa chybu a držitel tudíž nemá ani náhledem do katastrální mapy šanci zjistit, že užívá část pozemku, který mu nepatří.
Co se týče desetileté vydržecí lhůty (§ 1091/2 občanského zákoníku), musí být tato lhůta nepřerušená, přičemž se do ní případně započítává i doba, po kterou držel pozemek právní předchůdce - pakliže byl také v dobré víře o tom, že pozemek (či jeho část) mu patří (§ 1092 občanského zákoníku).
Domníváte-li se proto, že Vaše manželka byla minimálně po dobu 10 let (a to nepřerušeně) v dobré víře o tom, že je vlastnicí části sousedova pozemku (neboť ji považovala za součást pozemku vlastního), přičemž neměla objektivně šanci zjistit skutečný stav věcí, dalo by se uvažovat o tom, že Vaše manželka část sousedova pozemku vydržela a stala se tudíž jeho vlastnicí.
Předpokládám, že s touto argumentací nebude Váš soused souhlasit a věc se proto neobejde bez soudního řízení. Vyklizení části sousedova pozemku můžete buď odmítnout, trvat na tom, že se jedná o část pozemku, který Vaše manželka vydržela a vyčkat, až na Vaši manželku podá soused žalobu, popřípadě můžete k věci přistoupit aktivně a podat žalobu sami (resp. opět pouze Vaše manželka). V tomto druhém případě by se jednalo o tzv. určovací žalobu (v následném soudním řízení by soud posuzoval, zda k vydržení došlo či nikoli, a určil by, kdo je vlastníkem předmětné části pozemku).
Rozhodnete-li se sousedovu požadavku bránit, doporučuji Vám advokátní zastoupení (a to přinejmenším pro soudní řízení, pomoc advokáta se Vám však může hodit již při předsoudním jednání se sousedem) :
www.advokatikomora.cz
2/ Obrana zahradního domku:
Dle Vašeho popisu představuje zahradní domek nepochybně stavbu, tzn. že se na něj vztahuje (resp. vztahoval v době jeho vzniku) stavební zákon. Dle § 2/3 stavebního zákona totiž platí, že:
"Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání ... Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby ..."
Předpokládám, že pro zbudování zahradního domku bylo zapotřebí získat od místně příslušného stavebního úřadu alespoň územní souhlas, který je vyžadován pro:
"stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení nebo chovu zvířat, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých kapalin nebo hořlavých plynů a nejedná se o úložiště radioaktivních odpadů obsahující výlučně přírodní radionuklidy nebo jaderná zařízení"
(jak to vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 1 stavebního zákona).
Pakliže by Váš zahradní domek nesplňoval některou ze shora uvedených podmínek, bylo by pro jeho zřízení zapotřebí získat nejen územní souhlas, ale zároveň tzv. stavební ohlášku (jak to vyplývá z § 96/2 písm. b) ve spojení s § 104/1 písm. d) stavebního zákona).
S největší pravděpodobností tak zahradní domek představuje nepovolenou stavbu (tzv. černou stavbu). Nepovolené stavby je v zásadě zapotřebí odstranit, existuje však možnost jejich tzv. dodatečné legalizace.
Dozví-li se stavební úřad o Vašem zahradním domku a usoudí-li, že se jedná o tzv. černou stavbu, zahájí řízení o odstranění stavby. V rámci tohoto řízení Vám dá šanci tuto stavbu dodatečně legalizovat (jak to vyplývá z § 129 stavebního zákona). Podaří-li se Vám splnit všechny podmínky, bude zahradní domek dodatečně schválen (a řízení o odstranění stavby bude zastaveno).
Fakt, že střecha zahradního domku částečně přesahuje nad sousední pozemek, může představovat problém, který může být překážkou pro dodatečnou legalizaci tohoto zahradního domku. Dle platné právní úpravy totiž stavba nesmí přesahovat nad sousední pozemek, a to ani svou částí. Konkrétně dle § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území platí, že:
"S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek."
Je však pravdou, že rovněž z požadavku "nepřesahování nad sousední pozemek" může být stavebním úřadem udělena výjimka (§ 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území). Tato výjimka by Vám mohla být udělena právě v rámci řízení o dodatečné legalizaci stavby. Situace by pro Vás byla samozřejmě výhodnější tehdy, pokud by patřila předmětná část sousedního pozemku Vaší manželce (tzn. pokud by soud rozhodl o tom, že Vaše manželka tuto část sousedního pozemku takzvaně vydržela).
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území