Stavba domu a změna pozemku ze SB (plocha smíšená obytná) do kategorie NS (plocha smíšená nezastavěného území)

Dle územního plánu je část s domem v kategorii „SB“ a zahrada v kategorii „ NS“. V zahradě chci postavit nový rodinný dům.
a) Za jakých podmínek lze převést právo na stavbu rodinného domu z kategorie SB (plocha smíšená obytná) do kategorie NS (plocha smíšená nezastavěného území). V případě, že to nelze, který konkrétní zákon a § to zakazuje.
b) Za jakých podmínek lze převést právo na stavbu rodinného domu z kategorie B (plocha bydlení) do kategorie NS (plocha smíšená nezastavěného území).   V případě, že to nelze, který konkrétní zákon a § to zakazuje.
Obecní úřad není ochoten měnit územní plán v současné době ani v budoucnu (do 5. lét). Jak postupovat. Děkuji za informaci.

ODPOVĚĎ:
Na oba Vámi položené dotazy je možné odpovědět de facto současně (proto nebudu svou odpověď rozdělovat do částí).
Pro začátek považuji za vhodné uvést zákonnou definici tří pojmů:
- zastavěným územím se rozumí území vymezené (především) územním plánem,
- zastavitelnou plochou se rozumí plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje,
- nezastavěným územím se rozumí pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy
(jak to vyplývá z § 2/1 písm. d), f) a j) stavebního zákona).
Ze shora uvedeného je zřejmé, že klíčovou roli hraje při vymezování zastavěného a nezastavěného území, popř. i zastavitelné plochy, právě územní plán. Územní plán je dokumentem (který má právní formu opatření obecné povahy), který (zjednodušeně řečeno) závazně určuje, na jakých pozemcích bude možné stavět a na jakých nikoli.
Cíle, které musí být sledovány při vytváření územního plánu, jsou podrobněji popsány v § 18 stavebního zákona.
Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy, plochy změn v krajině a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů (§ 43/1 stavebního zákona).
Hodláte-li stavět rodinný dům na pozemku, který je zahrnut do nezastavěného území, dostává se Váš stavební záměr do konfliktu s aktuálně platným územním plánem. Z tohoto důvodu nebude možné, aby stavební úřad Vaší žádosti (o vydání územního rozhodnutí či územního souhlasu) vyhověl.
Dle § 43/5 stavebního zákona totiž platí, že územní plán je závazný pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí. Co se pak týče územních souhlasů, mohou být tyto vydávány pouze v případě stavebních záměrů umístěných v zastavěném území či v zastavitelné ploše (§ 96/1 stavebního zákona).
Je-li tedy Váš stavební záměr v rozporu s aktuálně platným územním plánem, představuje de facto jedinou možnost právě změna územního plánu. Na provedení této změny však neexistuje právní nárok (tzn. že Vaší případné žádosti nemusí být zastupitelstvem obce vyhověno).
Jelikož územní plán má právní formu opatření obecné povahy, přichází ještě v úvahu jeho soudní přezkum. Pro něj však existují některé zákonné podmínky.
Předně platí, že návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho částí je oprávněn podat ten, kdo tvrdí, že byl na svých právech opatřením obecné povahy, vydaným správním orgánem, zkrácen (§ 101a/1 soudního řádu správního).
Návrh lze podat do 3 let ode dne, kdy návrhem napadené opatření obecné povahy nabylo účinnosti. Zmeškání lhůty pro podání návrhu nelze prominout (§ 101b/1 soudního řádu správního).
Jsou-li tyto podmínky pro podání návrhu splněny, můžete se obrátit na advokáta:
www.advokatikomora.cz
s jehož pomocí můžete připravit návrh na zrušení části předmětného územního plánu.
V každém případě Vám pak doporučuji konzultovat podmínky pro realizaci Vašeho stavebního záměru s nadřízeným stavebním úřadem (kterým je krajský úřad).
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 150/2002 Sb. , soudní řád správní