Sjezd do soukromé garáže na městském pozemku 30 let užívaný - jde o černou stavbu a může chtít město nájemné za užívání sjezdu?

Prosím, sdělte nám, zda jde opravdu o „černou stavbu“ (dle sdělení stavebního úřadu nejde, v té době platily jiné zákony) a zda nyní po téměř 30 letech mohou chtít za to poplatek. V naší ulici nikdo ze sousedů takový poplatek neplatil. Děkujeme.

ODPOVĚĎ:
O tzv. černou stavbu by se jednalo tehdy, pokud by byl sjezd ke garáži vybudován bez příslušného přivolení stavebního úřadu (černou stavbou je totiž označována stavba úředně nepovolená). Dle znění dotazu však předpokládám, že sjezd byl součástí projektové dokumentace, která byla stavebním úřadem schválena (čehož důkazem je i fakt, že celý dům – včetně sjezdu – byl stavebním úřadem následně zkolaudován). Z tohoto důvodu by se tedy ve Vašem případě o tzv. černou stavbu jednat nemělo.
V dotazu uvádíte, že majetkový odbor města se po Vás domáhá jednorázové náhrady za omezení vlastnického práva. Město se tedy pravděpodobně domnívá, že část jeho pozemku (která je zastavěna sjezdem) užíváte bez jeho souhlasu (tzn. že na Vaší straně vznikla majetková výhoda v podobě bezúplatného užívání části cizího pozemku). Je-li úvaha města skutečně taková, domáhá se po Vás město v současné chvíli  vrácení tzv. bezdůvodného obohacení (§ 2991 a násl. občanského zákoníku).

Dle § 2991 občanského zákoníku konkrétně platí, že:
„Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.
Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. “
Ve Vašem případě je tudíž důležité zjistit, zda město v minulosti souhlasilo s tím, že část jeho pozemku bude zastavěna Vaším sjezdem, popř. zda v tomto souhlasu stanovilo nějaké podmínky apod. Lze předpokládat, že písemný souhlas města bude součástí správního spisu, který byl stavebním úřadem při povolování Vašeho domu veden.
V tomto ohledu Vám proto v první řadě doporučuji 1/ vyjasnit si s majetkovým odborem města, z jakého konkrétního důvodu je po Vás úhrada požadována (zda se má skutečně jednat o bezdůvodné obohacení) a 2/ pokusit se zjistit, zda město v minulosti odsouhlasilo zbudování sjezdu na části svého pozemku (příslušný správní spis by měl být uložen v archivu stavebního úřadu).
Pokud se po Vás město skutečně domáhá vrácení tzv. bezdůvodného obohacení, je vhodné vědět, že právo na vrácení bezdůvodného obohacení (stejně jako jiná majetková práva) se promlčuje. Toto právo se promlčuje ve standardní tříleté promlčecí lhůtě (§ 629/1 občanského zákoníku). Nejpozději se pak toto právo promlčí za deset let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo. Bylo-li bezdůvodné obohacení nabyto úmyslně, promlčí se právo na jeho vydání nejpozději za patnáct let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo (§ 638 občanského zákoníku).
Pakliže by se po Vás tedy město domáhalo vrácení bezdůvodného obohacení soudní cestou, bude možné před soudem vznést tzv. námitku promlčení (k níž bude soud povinen přihlédnout).
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník