Platnost kupní smlouvy na nemovitost "bez právních vad" - nemovitost nemá kolaudaci (kolaudační rozhodnutí)

Tím pádem nás při jednání o převodu nemovitosti informoval katastrální úřad o tom, že obvod budovy neodpovídá skutečnému stavu (vycházeli z katastrální mapy ortofoto). Nicméně vklad povolili, což nechápu, a následně jsme dále zjistili, že nová chata nemá ani kolaudační rozhodnutí.   Prodávající, co nám nemovitost prodával, nemá žádné plány, výkresy ani nic jiného a tvrdí, že stavba je postavena na původních základech. Prodávající tedy chatu užíval bez nějakých problémů téměř 20 let. Mé dotazy tedy zní:
1. Není pochybení katastrálního úřadu, že vůbec vklad povolil, když jasně věděl, že na nemovitosti je nějaký nesoulad? Nyní po nás požaduje čestné prohlášení, že stavba opravdu stojí na původních základech a obvod se tedy neměnil. Ony původní základy opravdu zůstaly jen se obvod chaty „vynesl" o něco déle pomocí betonové desky. Jak my máme dát čestné prohlášení, když jsme nic nestavěli?
2. Z jakého důvodu přechází povinnosti na nového majitele, když my nic nestavěli a nemovitost jsme nabyli už v tomto stavu a o tom, že stavba není zkolaudována jsme nevěděli?
3. V kupní smlouvě o koupi nemovitosti máme uvedeno, že na nemovitosti "neváznou žádné právní vady" – byla tedy ze strany prodávajícího smlouva porušena?
4. Bude nutné dodatečné kolaudační řízení? Pokud ano, neměl by to zajistit na své náklady prodávající? Co všechno by bylo nutné k tomuto řízení zajistit? Stačí pasport stavby?
Děkuji. S pozdravem Roman.

ODPOVĚĎ:
Předchozí vlastník chaty pochybil, když po jejím zničení vystavěl na původních základech chatu zcela novou, aniž by se však obtěžoval kontaktováním stavebního úřadu. Takový postup nelze v žádném případě považovat za stavební úpravu (rekonstrukci) chaty, nýbrž se jednalo o vybudování zcela nové stavby. Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Postup katastrálního úřadu:
V postupu katastrálního úřadu neshledávám pochybení. Je nutné si uvědomit, že úkolem katastrálního úřadu je zejména vedení katastru nemovitostí, nikoli posuzování dodržení stavebních předpisů. Pakliže katastrální úřad narazil na nesrovnalost mezi skutečnou zastavěnou plochou a zastavěnou plochou, která je evidována v katastru nemovitostí, nejednalo se ještě o důvod pro nezapsání změny vlastnického práva k této chatě.
Fakt, že předmětná chata změnila v minulosti svou zastavěnou plochu (a to pravděpodobně v rozporu se stavebními předpisy), nemůže mít vliv na to, jak je s touto chatou následně soukromoprávně disponováno (tzn. že tato chata je jednou osobou prodána osobě jiné).
Co se týče katastrálním úřadem požadovaného čestného prohlášení, doporučuji Vám opatrnost. Zajisté není možné, abyste čestně prohlašovali něco, o čem máte sami pochybnosti (resp. dokonce víte, že zastavěná plocha chaty se v minulosti změnila). Požaduje-li katastrální úřad prohlášení o tom, že 1/ chata stojí na původních základech a 2/ obvod (zastavěná plocha) chaty se nezměnil, není možné, abyste něco takového čestně prohlašovali (a to ani jeden z těchto bodů, neboť oba na sebe přímo navazují).
Katastrálnímu úřadu můžete písemně sdělit pouze tolik, že vlastníky předmětné chaty jste teprve od září 2019, a že od té doby se obvod chaty ani její zastavěná plocha nezměnily. Co se však týče stavební historie chaty před měsícem září 2019, nemůžete nic čestně prohlašovat, neboť jste s touto chatou neměli nic společného (a nedisponujete ani potřebnými informacemi).
2/ Přechod povinností na nového vlastníka:
Povinnosti přecházejí na toho, kdo je vlastníkem předmětné stavby. Jedná se o jeden z důsledků převodu vlastnického práva. Práva a povinnosti, týkající se určité stavby, přecházejí na toho, kdo je v katastru nemovitostí veden jako její vlastník.
Výše uvedené však ale neznamená, že byste se následně nemohli obrátit na původního vlastníka chaty s požadavkem na náhradu toho, co jste byli nuceni v důsledku jeho protiprávního jednání vynaložit.
3/ Právní vady:
Fakt, že se jedná o nepovolenou (tzv. černou) stavbu, která navíc půdorysně neodpovídá zápisu v katastru nemovitostí, lze označit za právní vadu. Přehledně zpracované informace (byť z pohledu prodávajícího) naleznete k této problematice například zde:
https://www.tomasvaltera.cz/l/stavby-a-pristavky-nezapsane-v-katastru-co-s-tim/
Po prodávajícím se budete moci domáhat buď odpovídající smluvní sankce/pokuty (pokud byla nějaká taková sankce ve Vámi uzavřené kupní smlouvě sjednána), popř. budete oprávněni požadovat slevu z kupní ceny. Je samozřejmostí, že prodávající bude povinen nahradit Vám veškeré náklady, které Vám v souvislosti s právními vadami chaty (a jejich odstraňováním) vznikly/vzniknou.
4/ Dodatečné povolení stavby:
Pakliže byla předmětná chata vybudována bez jakéhokoli povolení stavebního úřadu, jedná se s největší pravděpodobností o stavbu nepovolenou (tzv. černou stavbu). Bude proto zapotřebí, abyste požádali místně příslušný stavební úřad o její dodatečné povolení (tzv. legalizaci černé stavby), a to dle § 129 stavebního zákona).
Stavební zákon sice ve svém § 129/2 a 3 hovoří o vlastníku stavby (což jste Vy) nebo jejím stavebníkovi (což je předcházející vlastník chaty), domnívám se nicméně, že ve Vašem případě se bude jednat o povinnost tížící výhradně Vás (a to právě z toho důvodu, že původní vlastník chaty – tedy její stavebník – s ní z právního hlediska nemá již nic společného).
Aby mohla být chata dodatečně povolena, bude zapotřebí, abyste stavebnímu úřadu zaprvé předložili žádost o její dodatečné povolení a zadruhé k ní přiložili v zásadě vše, co by bylo třeba, pokud by byla tato stavba řádně povolována. Obávám se proto, že s pasportem stavby v této souvislosti nevystačíte.
V tomto ohledu bude vše záviset na právním názoru místně příslušného stavebního úřadu, na který Vám doporučuji se v tuto chvíli obrátit a nastalou situaci s ním konzultovat.
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Koupě chalupy bez kolaudačního rozhodnutí - je obyvatelná a uživatelná?