Soused chce stavět rodinný dům na hranici pozemků - je možné nepodepsat souhlas se stavbou a chtít posunutí 2 metry od hranice?

Současný majitel bude objekt přestavovat na nový rodinný dům s tím, že stavbu umístí opět na hranici s naším pozemkem, i když je jeho pozemek dostatečně velký. Proto si myslím, že by mohl stavbu posunout o 1,5-2 metry, aby si mohl dělat údržbu ze svého pozemku. Musí soused žádat písemný souhlas se stavbou majitele vedlejšího pozemku, tedy nás? (Nevíme, jestli to považuje za rekonstrukci nebo novou stavbu.) Máme právo požadovat posunutí zdi? Nebo je to tak, že když už zeď na stejném místě stála, můžou ji tam bez našeho souhlasu postavit znovu? Máme právo vidět projekt stavby? Nechceme si pokazit sousedské vztahy hned na začátku. Děkuji za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do tří částí:
1/ Rekonstrukce či nová stavba?
V první řadě je nutné si uvědomit, že stavební zákon pojem „rekonstrukce“ nezná. Stavební zákon pracuje s pojmem „změna dokončené stavby“, kam spadá:
a/ nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
b/ přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,
c/ stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby  (jak to vyplývá z § 2/5 stavebního zákona).
Pokud na sousedním pozemku stojí stará chalupa se zděnou přístavbou, přičemž Váš nynější soused hodlá tuto stavbu odstranit a na jejím místě vystavět stavbu zcela novou, nemůže se v žádném případě jednat o změnu dokončené stavby. Odstraněním staré stavby tato stavba definitivně zanikne a nebude tudíž co měnit. V případě stavebního záměru Vašeho souseda by se tudíž mělo jednat o výstavbu zcela nové stavby.
Rozlišení, zda se bude jednat o změnu dokončené stavby (domnívám se, že nikoli) či výstavbu stavby zcela nové, není ostatně příliš důležité, neboť v obou případech bude soused potřebovat příslušné přivolení stavebního úřadu (§ 2/4 stavebního zákona).
2/ Musí soused žádat o písemný souhlas se stavbou majitele vedlejšího pozemku?
Má-li Váš soused v úmyslu vybudovat na svém pozemku rodinný dům, lze předpokládat, že se bude jednat o stavbu dle § 104/1 písm. a) stavebního zákona, tedy:
„stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím“
Pro zřízení takové stavby je zapotřebí získat od stavebního úřadu územní souhlas a souhlas se stavební ohláškou (§ 96/2 písm. b) ve spojení s § 104/1 písm. a) stavebního zákona), popř. je možné získat oba tyto souhlasy v rámci spojeného řízení (§ 96a stavebního zákona).
Pro získání územního souhlasu i pro získání souhlasu se stavební ohláškou je pak zapotřebí, aby stavebník předložil písemné souhlasy vlastníků sousedních pozemků, a to v podobě podpisu na situačním výkresu (jak to vyplývá z § 96/3 písm. d) a z § 105/2 písm. f) stavebního zákona – totéž pak samozřejmě platí rovněž v případě společného řízení).
Váš soused Vám tedy bude muset předložit situační výkres k Vašemu podpisu. Podepsání situačního výkresu můžete samozřejmě podmínit splněním svých požadavků – můžete například požadovat, aby Vám soused zpřístupnil projektovou dokumentaci, můžete ale zároveň požadovat, aby soused situační výkres přepracoval a umístil na něm plánovanou stavbu dále od hranice pozemků (sousedovi můžete sdělit, že jiný než takto přepracovaný situační výkres nepodepíšete).
Můžete se rovněž rozhodnout sousedovi situační výkres vůbec nepodepsat. V takovém případě bude soused nucen zahájit územní a stavební řízení. Vy byste se měli stát účastníky těchto řízení, přičemž budete oprávněni vznášet své námitky (popř. se v budoucnu proti územnímu rozhodnutí či stavebnímu povolení odvolat).
3/ Odstupové vzdálenosti od hranic pozemků:
Hodlá-li Váš soused vybudovat na svém pozemku rodinný dům, bude se na něj vztahovat § 25/2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že:
„Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností …“
Je-li sousedův pozemek natolik velký, že nic nebrání tomu, aby plánovanou stavbu posunul, lze Vám doporučit, abyste trvali na zachování odstupové vzdálenosti 3,5 m (tedy poloviny z předepsané sedmimetrové odstupové vzdálenosti mezi rodinnými domy – pro případ, že byste na svém pozemku v budoucnu rovněž chtěli stavět rodinný dům), minimálně však na odstupu 2 m.
Platná právní úprava umožňuje umisťovat rodinné domy i na hranici pozemků. Konkrétně dle § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území platí, že:
„S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek. “
Vzhledem k velikosti sousedova pozemku však není důvod pro aplikaci tohoto ustanovení (umístění sousedova rodinného domu na hranici pozemků není odůvodněno charakterem zástavby).
___________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území