Soused vybetonoval část cizího pozemku a udělal si z něho příjezdovou cestu - jak černou stavbu na cizím pozemku zrušit?

Kdyby ho oplotil přesně na své hranici, zastaví tak prvnímu sousedovi vjezd na jeho pozemek a ten nebude svůj vjezd moci nadále využívat. Jsou dvě možnosti: odkoupení pozemku (na cenu nepřistoupil) nebo výstavba plotu a tím bohužel zablokování vjezdu. Otázka 1: Jaké právo má nový soused 2 na část svého vlastního pozemku (neoprávněně zabraných 6 m2)? Může si ho oplotit nebo nesmí zablokovat vjezd sousedovi plotem na vlastním pozemku? Otázka 2: Jaké právo má soused 1, který už má nesprávně postavený vjezd, na to, aby zabránil druhému sousedovi ve stavbě plotu?

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Jaké právo má nový soused 2 na část svého vlastního pozemku (neoprávněně zabraných 6 m2)? Může si ho oplotit nebo nesmí zablokovat vjezd sousedovi plotem na vlastním pozemku?
V obecné rovině dle § 1012 občanského zákoníku platí, že:
„Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. “
V zásadě tedy platí, že vlastník si může oplotit celý svůj pozemek a nemusí přitom hledět na to, že soused část jeho pozemku neoprávněně užívá.
V tomto ohledu by bylo samozřejmě vhodné, aby vlastník svého souseda písemně informoval o svém záměru oplotit celý svůj pozemek, a to s dostatečným časovým předstihem, aby si soused mohl zařídit vjezd na svůj pozemek odjinud. Jeden podepsaný stejnopis tohoto oznámení nechť si vlastník ponechá, druhý nechť doručí sousedovi prokazatelným způsobem (tedy osobně oproti podpisu a za přítomnosti svědka, nebo doporučenou poštovní zásilkou s dodejkou).
Je rovněž důležité, zda soused ví o tom, že neoprávněně užívá část vlastníkova pozemku (ze znění dotazu dovozuji, že si toho soused vědom je).
2/ Jaké právo má soused 1, který už má nesprávně postavený vjezd, na to, aby zabránil druhému sousedovi ve stavbě plotu?
Pokud si je soused vědom toho, že neoprávněně užívá část vlastníkova pozemku, není samozřejmě oprávněn vlastníkovi ve stavbě plotu jakkoli bránit. V tomto ohledu je vhodné poukázat na § 1042 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. “
Je možné, že soused bude argumentovat tím, že se stal vlastníkem vybetonované části pozemku, a to na základě jejího vydržení. K řádnému vydržení je však zapotřebí dobrá víra. Pokud si byl soused vědom toho, že neoprávněně užívá část cizího pozemku, nemohla být na jeho straně dobrá víra založena.
Je zároveň možné, že soused bude argumentovat institutem nezbytné cesty (§ 1029 a násl. občanského zákoníku). Je-li však možné vjíždět na sousedův pozemek z jiného místa, není tento institut v zásadě použitelný.
Je rovněž možné, že soused bude tvrdit, že předmětná část vlastníkova pozemku je veřejným prostranstvím (§ 34 zákona o obcích) a proto nemůže být oplocena. Tuto skutečnost by bylo zapotřebí ověřit u místně příslušného obecního úřadu (vcelku však pochybuji o tom, že za veřejné prostranství by byla označena takto zanedbatelná část pozemku.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu upozorňuji, že oplocení představuje stavbu (ze stavebněprávního hlediska). Za splnění určitých podmínek je možné vybudovat oplocení „ve volném režimu“ – tedy bez jakéhokoli přivolení stavebního úřadu. Jedná se konkrétně o tyto tři podmínky:
- jedná se o oplocení do výšky 2 m,
- toto oplocení nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím,
- toto oplocení se nachází v zastavěném území či v zastavitelné ploše  (jak to vyplývá z § 79/2 písm. f) ve spojení s § 103/1 písm. a) stavebního zákona)   - všechny tyto tři podmínky musí být splněny současně.
Nebude-li některá z těchto podmínek splněna (ve Vámi popsaném případě lze mít pochybnosti o splnění podmínky uvedené ve druhé odrážce), bude zapotřebí získat od stavebního úřadu územní souhlas (jak to vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 14. stavebního zákona).
___________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích (obecní zřízení)
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)