Spolumajitel vedlejšího pozemku bezdůvodně nepodepsal souhlas se stavbou - jak má postupovat stavebník?

Noví majitele parcely si udělali přípojku na elektro a příjezdovou cestu, vše už na svém pozemku, který od manžela koupili. Teď chtějí stavět a musí mít podepsaný od všech sousedících s jejich pozemkem souhlas s umístěním stavby (situační snímek se souhlasy sousedů). Všichni sousedé jim to podepsali až na syna, ten jim to nechce podepsat. Na dotaz proč odpověděl, že se tím baví, ať je sranda, aby nám údajně zahrál na nervy, že chce za podpis peníze. Co teď mají majitelé parcely dělat, nemůžou stavět bez jeho podpisu. Všech šest sousedů to podepsalo, nikdo problém nedělal, můžou začít stavět i bez jeho podpisu. Do přípojky na elektro už vložili hodně peněz, jakož i do příjezdové cesty. Ještě, než pozemek koupili syn řekl, že není problém a teď jim dělá naschvály. Ještě musí udělat přípojku na vodu a hlavní vodovodní řád je zase na synově pozemku, tak teď jim určitě nedá věcné břemeno i když jim to slíbil. Prosím poraďte. Zdena.

ODPOVĚĎ:
Přestože to z Vašeho dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že noví vlastníci předmětné parcely na ní chtějí vybudovat rodinný dům. Pokud se bude jednat o stavbu splňující tyto podmínky:
"stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím"
(což předpokládám), bude zapotřebí, aby od stavebního úřadu získali územní souhlas a souhlas s tzv. stavební ohláškou (§ 96/2 písm. b) ve spojení s § 104/1 písm. a) stavebního zákona), popř. lze oba tyto souhlasy vydat v rámci společného řízení (§ 96a stavebního zákona).
Je pravdou, že pro vydání územního souhlasu i souhlasu s tzv. stavební ohláškou je nezbytné, aby žadatel doložil písemné souhlasy všech sousedů, a to ve formě podpisu situačního výkresu (jak to vyplývá z § 96/3 písm. d) a z § 105/2 písm. f) stavebního zákona).
Není již ovšem pravdou, že by noví vlastníci parcely nemohli bez získání podpisu jednoho ze sousedů začít stavět. Stavební zákon pamatuje na situace, kdy žadatel není schopen předložit žádost zcela bez vad (resp. se všemi náležitostmi). Tato problematika je konkrétně upravena v § 96/5 a v § 107/1 stavebního zákona (popř. v § 96a/5 stavebního zákona - u společného řízení).
V zásadě platí, že není-li žádost úplná, přičemž žadatel není schopen tento její nedostatek odstranit (není tedy například schopen doložit písemný souhlas některého ze sousedů), bude zahájeno územní a stavební řízení. Jedná se o cestu administrativně o něco náročnější, ovšem tato cesta vede k vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení (tzn. že po jejím úspěšném absolvování budou vlastníci parcely oprávněni zde stavět).
V rámci územního a stavebního řízení není žadatel povinen dokládat písemné souhlasy svých sousedů. Všichni sousedé se totiž stanou účastníky těchto řízení a budou moci případně vznášet své námitky (se kterými se stavební úřad následně vypořádá).
Vlastníci parcely by tedy měli nastalou situaci konzultovat s místně příslušným stavebním úřadem. Předpokládám, že výsledkem této konzultace bude zahájení územního a stavebního řízení (což je cesta, kterou stavební zákon pro tyto situace vymezuje).
Co se týče vedení vodovodní přípojky, má-li být vedena přes pozemek, který patří Vašemu nevlastnímu synovi, bude skutečně zapotřebí, aby byl získán jeho souhlas (nejčastěji v podobě uzavření smlouvy o zřízení služebnosti - věcného břemene). Nepodaří-li se tento souhlas získat, bude nutné, aby vlastníci parcely vedli svou vodovodní přípojku jinudy.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)