Jak se vypočítává zastavitelná plocha pozemku?

Náš pozemek má rozlohu 1100 m2, jenže nám z části udělali veřejné prostranství s chodníkem a vjezdem k našemu domu, a tím se nám zmenšil pozemek, ze kterého jsme počítali těch 20% a zároveň i velikosti domu. Chtěli bychom vědět, z čeho se to tedy bude vypočítávat, my tvrdíme, že z našeho celého pozemku a architekt nám tvrdí, že z pozemku, který je za plotem kolem domu. Přiložil jsem,, nákres“ kde je zobrazen červeně náš celý pozemek a žlutě pozemek kolem domu. Prostor veřejného prostranství, chodník a vjezd je v našem vlastnictví a domníváme se, že to vše tvoří funkční celek. V tomto prostoru máme také veškeré inženýrské sítě, které jsou také v našem vlastnictví. Děkuji za odpověď. S pozdravem Jiří.

ODPOVĚĎ:
Vámi popsaná situace je natolik specifická, že na ní platná právní úprava výslovně nepamatuje.
Základní pravidla pro výpočet zastavěné plochy pozemku jsou zakotvena v § 2/7 stavebního zákona, dle něhož platí, že:
„Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny. “
S ohledem na jiné ustanovení stavebního zákona (které zmiňuji níže) a rovněž s přihlédnutím k účelu omezování celkové zastavěnosti pozemků se však kloním spíše k názoru architekta (tzn. že maximální zastavěná plocha se nebude vypočítávat z Vašeho pozemku jako celku, nýbrž pouze z té jeho části, která je oplocena, resp. z té části, která není veřejným prostranstvím).
V souvislosti s výše uvedeným upozorňuji na § 2/1 písm. c) stavebního zákona, který definuje pojem “zastavěný stavební pozemek” následovně:
„… pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami“.
Důvodem omezování maximální zastavěnosti pozemků je bezpochyby zajištění urbanisticky únosného rozvoje daného území a zajištění užívání pozemků v souladu s jejich účelem (daným zpravidla územním plánem). Pakliže je ve Vašem případě stanoveno, že může být zastavěna pouze určitá (procentuelně vyjádřená) část pozemku, hodlá tím autor tohoto omezení limitovat zastavitelnost pozemků, o nichž jsou jejich vlastníci oprávněni rozhodovat.
Je-li však Váš pozemek z určité části tvořen veřejným prostranstvím, jedná se o zásadní skutečnost, která Vám v podstatě znemožňuje tuto část zastavět (výkon Vašeho vlastnického práva je v tomto ohledu značně omezen).
Bylo by proto nelogické, aby se omezení zastavitelnosti Vašeho pozemku vztahovalo I na tu jeho část, která ze své podstaty (neboť se jedná o veřejné prostranství) zastavěna být nemůže. Regulace maximální zastavitelnosti pozemku se může vztahovat pouze na ty pozemky (resp. pouze na ty části pozemků), které jsou určeny k zastavění (což se však netýká celého Vašeho pozemku, nýbrž pouze té jeho části, která není veřejným prostranstvím).
Sama skutečnost, že předmětné veřejné prostranství je Vaším vlastnictvím a máte zde uloženy I inženýrské sítě, nehraje v podstatě žádnou roli. Stále se totiž jedná o veřejné prostranství, kde je výkon Vašeho vlastnického práva omezen (a to právě tak, že s touto částí svého pozemku nemůžete stavebně disponovat).
Pro získání dalšího (a to rozhodujícího) názoru Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad, resp. odbor územního plánování (pokud ovšem nemáte pojmem “architekt” na mysli právě pracovníka stavebního úřadu, resp. pracovníka odboru územního plánování).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)