Obec prodala vstupní pozemek k rodinnému domu - jak získat přístup?

Nabídl sousedovi, že jeho vstupní pozemek odkoupí, avšak soused sdělil, že vstupní pozemek hodlá využívat a chce (naší) vstupní branku dokonce zbourat a vstupní pozemek oplotit. Pokud by toto skutečně učinil, neměli bychom se jak dostat do našeho domu, a zamezil by tím užívání našich vlastnických práv. Smír se sousedem není možný, pravděpodobně spekuluje, že mu dům laciné prodáme. Otázka: jak tuto situace řešit?
1. Napadnout zpětně odprodej vstupního pozemku u obce a dožadovat se zneplatnění kupní smlouvy, tedy prodeje (avšak po dvou letech a na odprodej bylo vypsáno veřejné výběrové řízení)?
2. Napadnout počínání souseda u soudu? Jaké přesně paragrafy použít? A v jaké fázi? Již nyní, kdy máme písemnou odpověď souseda, co hodlá dělat nebo až skutečné strhne naši branku a oplotí vstupní pozemek?
3. Jakým způsobem může soud ochránit naše vlastnická práva k domu, když k němu nebudeme mít přístup? Díky za odpověď. Boleslav.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Napadnout zpětné odprodej vstupního pozemku u obce a dožadovat se zneplatnění prodeje (avšak po dvou letech a na odprodej bylo vypsáno veřejné výběr. řízení)?
Závazná pravidla pro prodeje obecních pozemků jsou zakotvena v § 39/1 a 2 zákona o obcích, dle nichž platí, že:
"Záměr obce prodat ... hmotnou nemovitou věc ... obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky ... Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru.
Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné."
Pakliže obec veškerá z výše uvedených pravidel při prodeji vstupního pozemku Vašemu sousedovi dodržela, nemá dle mého názoru smysl platnost uzavřené kupní smlouvy napadat. Zjistíte-li naopak, že obec svůj záměr řádně nezveřejnila, popř. že řádně nezdůvodnila odchylku (směrem dolů) od obvyklé ceny, bylo by možné uvažovat o podání žaloby na neplatnost předmětné kupní smlouvy (v tomto ohledu by fakt, že prodej proběhl před dvěma lety, nehrál žádnou podstatnou roli). Dotazem směřovaným na obec byste se měli dozvědět vše potřebné týkající se předmětného prodeje (pokud jste tak již neučinili).
Vyjde-li najevo, že obec porušila některou ze svých povinností dle § 39/1 nebo 2 zákona o obcích, a rozhodnete-li se platnost kupní smlouvy napadnout, doporučuji Vám využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta, který se zabývá oblastí správního, popř. občanského práva).
2/ Napadnout počínání souseda u soudu? Jaké přesně paragrafy použít? A v jaké fázi? Již nyní, kdy máme písemnou odpověď souseda, co hodlá dělat nebo až skutečné strhne naši branku a oplotí vstupní pozemek?
Co se týče sousedem deklarovaného záměru strhnout branku, je podstatné, komu tato branka patří. Ze znění dotazu usuzuji, že tato branka dříve stávala na obecním pozemku. To však samo o sobě nic neznamená. Pakliže jste například tuto branku zakoupili a instalovali Vy, jedná se o Vaše vlastnictví, které je (resp. by mělo být) ze sousedova hlediska nedotknutelné. Potíž samozřejmě spočívá v tom, že Vámi vlastněná branka stojí na cizím (sousedově) pozemku. To však souseda neopravňuje ke svépomocnému stržení branky. Základní pravidla pro svépomocné jednání jsou zakotvena v § 14/1 občanského zákoníku:
"Každý si může přiměřeným způsobem pomoci k svému právu sám, je-li jeho právo ohroženo a je-li zřejmé, že by zásah veřejné moci přišel pozdě."
Je jasné, že podmínky pro užití svépomoci nejsou v případě branky, která na předmětném pozemku stojí již několik let, v žádném případě splněny.
Má-li soused v úmyslu branku odstranit, měl by Vás vyzvat k jejímu dobrovolnému odstranění. Pokud byste jeho výzvy neuposlechli, měl by Vás žalovat u místně příslušného okresního soudu.
Jedná-li se proto o branku, kterou vlastníte (a jste-li schopni to nějak prokázat), můžete se na souseda obrátit s písemným upozorněním na tento fakt. Souseda zřetelně upozorněte, že se svépomocným odstraněním branky nesouhlasíte a pokud bude v této věci jednat "na vlastní pěst", budete se bránit příslušnými právními prostředky. Popř. můžete souseda vyzvat k tomu, aby na Vás - ve věci odstranění branky - podal žalobu. Anebo můžete souseda písemně upozornit na to, že předmětná branka je Vaším vlastnictvím a jste ochotni ji dobrovolně odstranit, až k tomu budete sousedem vyzváni (v tomto ohledu záleží vše na Vašem rozhodnutí).
Pokud jde o sousedem uvedený záměr vstupní pozemek oplotit, doporučuji Vám v první řadě zjistit, zda se nejedná o veřejné prostranství. Dle § 34 zákona o obcích totiž platí, že:
"Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru."
V dotazu uvádíte, že vstupní pozemek se nachází za brankou. Předpokládám, že tento pozemek proto doposud veřejně přístupný nebyl a o veřejné prostranství se proto spíše nejedná. Pro jistotu Vám však doporučuji obrátit se na obec s dotazem, zda vstupní pozemek spadá do kategorie veřejného prostranství či nikoli. Vyšlo-li by totiž najevo, že o veřejné prostranství se jedná, byl by soused zaprvé povinen strpět, abyste tento pozemek bezúplatně užívali (jako příchod k Vašemu domu), zadruhé by pak nebyl oprávněn tento pozemek oplotit.
Jelikož tento dotaz se obsahově částečně překrývá s dotazem ad 3/ níže, odkazuji ve zbytku na odpověď na následující otázku.
3/ Jakým způsobem může soud ochránit naše vlastnická práva k domu, když k němu nebudeme mít přístup?
Na Vámi popsanou situaci může být aplikován institut tzv. nezbytné cesty (§ 1029 a násl. občanského zákoníku). Konkrétně dle § 1029 občanského zákoníku platí, že:
"Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen ..."
Souseda můžete v současné chvíli vyzvat ke zřízení služebnosti (věcného břemene), a to konkrétně služebnosti stezky (§ 1274 občanského zákoníku) - pokud hodláte vstupní pozemek užívat toliko k pěšímu příchodu k Vašemu domu. Tato služebnost by musela být zřízena prostřednictvím písemné smlouvy (§ 1260/1 občanského zákoníku), která by následně musela být vložena do katastru nemovitostí (§ 1262/1 občanského zákoníku). Služebnost může být sjednána na dobu určitou i neurčitou, úplatně i bezúplatně.
Pokud by soused zřízení služebnosti prostřednictvím smlouvy odmítl (což dle znění dotazu předpokládám), museli byste se obrátit na místně příslušný okresní soud s žalobou na zřízení práva nezbytné cesty, a to ideálně ve formě služebnosti (jak to výše citované ustanovení občanského zákoníku výslovně umožňuje). Pro přípravu žaloby a pro zastupování v rámci soudního řízení Vám doporučuji advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
(a to advokátem, který se zabývá oblastí občanského práva).
Jako zcela nouzové řešení připomínám ještě možnost iniciovat v této věci zahájení vyvlastňovacího řízení, jehož účelem by bylo nucené zřízení služebnosti (věcného břemene), která by zatěžovala vstupní pozemek. Konkrétně dle § 170/2 stavebního zákona totiž platí, že:
"Právo k pozemku ... lze odejmout nebo omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě."
V této věci byste se proto mohli obrátit i na místně příslušný vyvlastňovací úřad s dotazem, zda jsou dle jeho názoru splněny podmínky pro vyvlastnění (nucené zřízení služebnosti) vstupního pozemku.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 128/2000 Sb. , o obcích (obecní zřízení)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)