Zamítnutí stavby zimní zahrady na bytovém domě - jak se bránit, argumenty proti stavebnímu úřadu

Nechali jsme si zpracovat veškeré plány a projektovou dokumentaci a toto schválení řešili přes našeho projektanta, ale bylo nám řečeno, že nám to neschválí. Plánuji osobní návštěvu, protože pán z protějšího bytového domu má stejnou zimní zahradu a povolení normálně dostal. Chtěla bych mít, co nejvíce argumentů, proč by nám to měli schválit. Můj dotaz zní, je tato situace z právního hlediska napadnutelná? Dá se to nějakým způsobem řešit i kdyby po osobní návštěvě územní souhlas zamítli? V příloze Vám zasílám email, který jsme z odboru obdrželi. Moc Vám děkuji za jakoukoliv pomoc a radu. Přeji hezký den. Bibiana.

ODPOVĚĎ:
S tím, co Vám bylo sděleno odborem územního plánování, lze – bohužel pro Vás – souhlasit.
Ze znění dotazu (a jeho přílohy) usuzuji, že bydlíte v bytovém domě, k němuž přináleží zahrada. Tato zahrada však není rozdělena na několik samostatných pozemků (z nichž každý by například patřil jednomu vlastníkovi bytu), nýbrž se jedná o jediný pozemek (z něhož každý vlastník bytu užívá vymezenou část).
Je pravdou, že v územním plánu může být regulována zastavěnost pozemků (jedná se o běžnou praxi). Je-li pozemek zahrady již zastavěn bytovým domem, je možné, že povolená míra zastavěnosti tohoto pozemku tím byla vyčerpána (tzn. že na tomto pozemku již není možné nic dalšího vybudovat).
V současné chvíli Vám doporučuji nahlédnout do aktuálně platného územního plánu a ověřit, jakým způsobem je zde zastavěnost pozemků regulována. Předpokládám, že se bude jednat o procentuální údaj, který bude určovat, jaká plocha pozemku může být zastavěna a jaká musí zůstat volná. Je však možné, že v územním plánu budou z tohoto pravidla stanovené určité výjimky (například pro drobné stavby, které by se pro tento účel nemusely považovat za zastavění pozemku).
Co se týče Vámi zmiňované sousedovy zimní zahrady, je podstatné, kdy soused svou zimní zahradu vybudoval (tzn. zda se tak nestalo například v době platnosti jiného územního plánu), resp. zda soused i po vybudování zimní zahrady stále splňuje podmínku maximální zastavěnosti pozemku. Sama skutečnost, že sousedovi bylo vybudování zimní zahrady povoleno, proto nic neznamená.
Další možností by samozřejmě mohlo být požádat odbor územního plánování o udělení výjimky z požadavku maximální zastavěnosti pozemku. Pak by ovšem vše záleželo na posouzení tímto odborem (tzn. , že na udělení výjimky neexistuje právní nárok).
Další možností (ovšem poměrně těžko realizovatelnou) by mohlo být rozdělení zahrady, přičemž na nově vzniklém pozemku by mohla být vybudována Vaše zimní zahrada. S tím by však museli souhlasit vlastníci bytového domu, musely by být splněny podmínky pro dělení pozemků apod.
Dále přichází v úvahu iniciace změny územního plánu. Územní plán není neměnným dokumentem – může procházet občasnými úpravami a aktualizacemi (jedná se o běžnou praxi). Na odbor územního plánování byste se proto mohli obrátit s návrhem na změnu územního plánu, a to buď v podobě změny procentuálního požadavku na maximální zastavěnost pozemků, anebo v podobě zakotvení výjimek z požadavku na maximální zastavěnost pozemků (například pro drobné stavby apod.). I v tomto případě však nebudete mít na změnu územního plánu právní nárok – vše bude záviset na posouzení odborem územního plánování.