Stavba střešního okna bez souhlasu souseda, sousedů - jak se bránit a zrušit okno úřední cestou?

Když jsem dům koupila, tak jsem zjistila, že to střešní okno je přímo nad mým dvorem a směřuje i do mé zahrady, která je svažitá směrem dolů k domu, takže když jsme na zahradě, tak je do okna i vidět. Přiložila jsem obrázek pro názornost - žlutě je můj dům + dvůr + zahrada, červeně sousedovo střešní okno. Jak jsem již zmínila, předchozí majitelé zřejmě s oknem souhlasili kvůli prosvětlení sousedova domu, nevěřím, že by to bylo načerno. Bývalí sousedé okno nikdy neotvírali a byla na něm vždy stažena roleta, takže jsem jsem s tím nikdy neměla problém. Vše bylo v pořádku až do doby, kdy se bohužel sousedé rozhodli dům prodat a noví majitele jsou rodina s hlučnými dětmi.   K mému překvapení se okno začalo otevírat a roleta stahovat, takže přímo nad mým dvorem mají teď sousedé otevřené okno, slyší, co děláme a o čem mluvíme na dvorku, a stejně tak je z okna slyšet sousedy a hlavně jejich vřeštící děti. Zároveň, když jsme na zahradě, tak jim i vidím do té místnosti a oni mohou vidět mě. Četla jsem někde, že okno na hranici pozemku být nesmí, což je pochopitelné a zcela s tím souhlasím, aby nedocházelo k narušování soukromí. A teď k dotazu:
Co s tím můžu dělat? Platí i zde, že by sousedé toto okno mít vůbec neměli - i když se nejedná o stěnu na hranici pozemku, ale o střechu nad hranicí pozemku? (okno je tím pádem pár desítek cm od hranice pozemku). Mění na situaci něco fakt, že okno bylo zřejmě za nějakých podmínek dohodnuto mezi bývalými majiteli? Teď je vše totiž jinak a používání okna mi vadí a navíc jako nový majitel, jsem s tímto oknem nedala souhlas. Samozřejmě budu chtít nejprve řešit s novými sousedi rozumnou domluvou, pokud to bude možné, ale chci vědět, na čem jsem. Mohu po nich požadovat, aby okno neotevírali a případně třeba nalepili mléčnou folii? Děkuji předem za odpověď, Bohumíra.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Co s tím můžu dělat?
Ve Vámi popsaném případě je klíčové, zda bylo předmětné střešní okno vybudováno se souhlasem staavebního úřadu či nikoli, resp. zda byly dodrženy (resp. jsou stále dodržovány) případné podmínky, které mohl stavební úřad v této souvislosti stanovit. V první řadě Vám proto doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad a na střešní okno sousedního řadového domu se zde informovat. Je zejména nutné zjistit, zda stavební úřad v této věci vůbec rozhodoval (tzn. zda se nejedná o tzv. černou stavbu) a pokud ano, zda bylo střešní okno vybudováno v souladu s tím, jak ho stavební úřad odsouhlasil. Je rovněž možné, že stavební úřad ve svém rozhodnutí stanovil nějaké podmínky pro budoucí používání tohoto okna (například nalepení Vámi zmiňované neprůhledné fólie apod.).
Pokud totiž stavební úřad vydal ve věci střešního okna pravomocné rozhodnutí a střešní okno bylo vybudováno (a je nyní používáno) přesně v souladu s tímto rozhodnutím, nemůžete se proti němu v podstatě nijak bránit (resp. alespoň ve stavebněprávní rovině to není možné). Fakt, že jste toto střešní okno neodsouhlasila, nehraje žádnou roli - je podstatné, zda se zřízením tohoto střešního okna souhlasil předchozí vlastník Vašeho domu (tedy ten, kdo byl vlastníkem Vašeho domu v době, kdy stavební úřad o střešním okně rozhodoval).
Za určitých podmínek by (snad) bylo možné bránit se soukromoprávní cestou - k tomu více v odpovědi na dotaz č. 4/ (níže).
2/ Platí i zde, že by sousedé toto okno mít vůbec neměli - i když se nejedná o stěnu na hranici pozemku, ale o střechu nad hranicí pozemku?
Je pravdou, že přítomnost oken ve stěnách na hranicích pozemků je v zásadě zakázaná. Vyplývá to z § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že:
"S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům ... V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory ..."
Toto pravidlo je zajisté vztažitelné rovněž na střešní okna, přestože se nenacházejí ve stěně na hranici pozemků. Jedním dechem je však nutné dodat, že z výše uvedeného zákazu může být stavebním úřadem udělena výjimka (jak to vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území). Stavební úřad proto mohl Vašim sousedům (resp. jejich právním předchůdcům) povolit zřízení předmětného střešního okna.
3/ Mění na situaci něco fakt, že okno bylo zřejmě za nějakých podmínek dohodnuto mezi bývalými majiteli?
Případná dohoda mezi tehdejšími vlastníky Vašeho a sousedního domu není relevantní. Je podstatné, zda a jaké podmínky byly pro předmětné střešní okno stanoveny stavebním úřadem. Tyto podmínky jsou totiž (na rozdíl od ústní dohody bývalých vlastníků) snadno prokazatelné a vymahatelné.
4/ Mohu po nich požadovat, aby okno neotevírali a případně třeba nalepili mléčnou folii?
Pokud stavební úřad stanovil pro předmětné střešní okno nějaké podmínky, jsou současní vlastníci sousedního řadového domu povinni je dodržovat.
Pokud stavební úřad žádné podmínky nestanovil, bylo by ještě možné uvažovat o soukromoprávním řešení nastalé situace. V této souvislosti lze odkázat na tato ustanovení občanského zákoníku:
- § 1012 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
"Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit."
- § 1013/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
"Vlastník se zdrží všeho, co působí, že ... hluk ... a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku ..."
Vaše případná soukromoprávní obrana (tedy podání žaloby k soudu) by nicméně přicházela v úvahu pouze tehdy, pokud by obtěžování hlukem, popř. narušování Vašeho soukromí (například v podobě cíleného sledování) překročilo únosnou mez. "Běžný" hluk působený dětmi nedosahuje zajisté takové intenzity, aby bylo možné se proti němu bránit s pomocí výše citovaných ustanovení občanského zákoníku.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník