Vybudování cesty na cizím pozemku - pravidla pro užívání cesty (zatím nezkolaudovaná veřejně účelová)

Vlastníkem pozemku mám problém a to takový, že nechce abych po té cestě jezdila a do budoucna pokud, bych chtěla stavět na svém pozemku, že mi nepovolí sjezd z cesty, který je potřebný pro povolení stavby. Tuto situaci jsem řešila s místními úřady, ale každý mi tvrdí úplně něco jiného, potřebuji radu.
1. Jaké má pravomoci stavebník cesty?
2. Je nutné souhlasu vlastníku pozemku na kterém je cesta, k povolení sjezdu z této cesty? V případě stavby? Vlastníkem cesty jsem já.
3. Jaké problémy mi může způsobit vlastník pozemku?
4. Pokud budu chtít pozemek oplotit, co vše je nutno vyřídit.
Pozemek i cesta se nacházejí v obci Třinec na katastrálním území Český Puncov, číslo parcely cesty je 490. Pokud budete potřebovat ještě nějakou dokumentaci určitě mě kontaktujte. Předem děkuji. S přáním hezkého dne Darina.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Jaké má pravomoci stavebník cesty?
Ve své odpovědi budu vycházet z předpokladu, že ve Vašem případě se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci (jak to v dotazu uvádíte), která je v § 7/1 zákona o pozemních komunikacích definována následovně:
„Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. “
Ve Vašem případě je klíčovou otázkou, kdo je vlastníkem účelové komunikace, kterou jste na sousedním pozemku vybudovala. Sama skutečnost, že jste stavebníkem této účelové komunikace, totiž ještě neznamená, že jste rovněž její vlastnicí.
V obecné rovině je nutné vyjít z § 9/1 zákona o pozemních komunikacích, dle něhož platí, že:
„Vlastníkem účelových komunikací je právnická nebo fyzická osoba. Stavba dálnice, silnice a místní komunikace není součástí pozemku. “
Z tohoto ustanovení v první řadě vyplývá, že vlastníkem účelové komunikace může být i fyzická osoba. Zadruhé z tohoto ustanovení vyplývá, že účelová komunikace není automaticky (ze zákona) samostatnou stavbou, jelikož zákon o pozemních komunikacích výslovně uvádí, že samostatnou stavbou (která není součástí pozemku) jsou pouze dálnice, silnice a místní komunikace. Z toho vyplývá, že účelová komunikace může či nemusí být součástí pozemku (resp. může či nemusí být samostatnou stavbou).
Vyřešení otázky, zda je Vámi vybudovaná účelová komunikace samostatnou stavbou či nikoli, resp. zda je součástí pozemku či nikoli, je pro Váš další postup klíčové.
Judikatura se shoduje v názoru, že účelová komunikace může být samostatnou stavbou tehdy, je-li možné zřetelně odlišit její těleso od pozemku, na kterém je zřízena. Za samostatnou stavbu (tedy samostatnou věc v právním smyslu) tak bývají zpravidla uznávány účelové komunikace s asfaltovým či obdobným povrchem. Je-li naopak účelová komunikace tvořena pouze do určité míry upraveným povrchem pozemku (například zhutněný štěrk), o samostatnou stavbu se nejedná.
Je-li účelová komunikace samostatnou stavbou, není součástí pozemku a může být vlastněna osobou odlišnou od vlastníka pozemku. Je-li účelová komunikace naopak součástí pozemku, nejde o samostatnou věc a jejím vlastníkem je vlastník pozemku.
Ve Vašem případě je rovněž podstatné, kdy byla účelová komunikace vybudována a na základě jakého právního titulu (zda soused vyslovil s touto stavbou souhlas, zda byla uzavřena nějaká smlouva, zda bylo vydáno nějaké rozhodnutí apod.).
Pokud byla účelová komunikace zřízena po novele občanského zákoníku (tedy po 28. 2. 2017), může se na ní vztahovat § 509 občanského zákoníku:
„Liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku. “
Takovou liniovou stavbou totiž může být i veřejně přístupná účelová komunikace. Pokud tedy ve Vašem případě představuje účelová komunikace samostatnou věc (stavbu) – tzn. že se jedná například o asfaltovou cestu – a byla-li zřízena po výše uvedeném datu, bylo by možné dospět k závěru, že se jedná o samostatnou stavbu, jejíž jste vlastnicí. V opačném případě bude s největší pravděpodobností vlastníkem účelové komunikace soused.
Co se týče užívání předmětné příjezdové cesty, připomínám, že každá veřejně přístupná účelová komunikace podléhá tzv. právu obecného užívání. Konkrétně dle § 19/1 zákona o pozemních komunikacích smí každý:
„… užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
Jedná-li se tedy v tomto případě o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, je její vlastník (ať již jste vlastnicí Vy, nebo je vlastníkem soused) povinen strpět užívání této účelové komunikace kýmkoli, a to bezplatně.
V souvislosti s výše uvedeným ještě připomínám, že obecné užívání veřejně přístupné účelové komunikace může být upraveno či omezeno pouze postupem dle § 7/1 zákona o pozemních komunikacích:
„Příslušný silniční správní úřad obecního úřadu obce s rozšířenou působností může na žádost vlastníka účelové komunikace a po projednání s Policií České republiky upravit nebo omezit veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů tohoto vlastníka. “
Vlastník veřejně přístupné účelové komunikace tedy nemůže svépomocně bránit komukoli v užívání této cesty – má-li zájem o úpravu či omezení obecného užívání této účelové komunikace, musí postupovat dle výše citovaného ustanovení zákona o pozemních komunikacích.
2/ Je nutné souhlasu vlastníku pozemku na kterém je cesta, k povolení sjezdu z této cesty? V případě stavby?
Je pravdou, že při povolování umístění stavby na konkrétním pozemku je stavební úřad povinen rozhodnout také o tom, jak bude tento pozemek (resp. stavba na něm) napojen na veřejnou dopravní infrastrukturu (jak je to výslovně uvedeno v § 79/1 stavebního zákona).
Platná právní úprava (stavební zákon) ukládá žadateli povinnost předložit stavebnímu úřadu vždy:
- stanoviska vlastníků veřejné dopravní infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem,
- a popřípadě též smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní infrastruktury, vyžaduje-li záměr vybudování nové nebo úpravu stávající veřejné dopravní infrastruktury.
Výše uvedené je upraveno jak v případě územního řízení (§ 86/2 písm. c) a d) stavebního zákona), popř. v případě vydávání územního souhlasu (§ 96/3 písm. c) stavebního zákona), tak v případě stavebního řízení (§ 110/2 písm. d) stavebního zákona), popř. v případě vydávání souhlasu s tzv. stavební ohláškou (§ 105/2 písm. d) stavebního zákona). Tyto požadavky se pak samozřejmě vztahují rovněž na případy společného územního a stavebního řízení (§ 94l/2 písm. c) a d) a § 94s/2 písm. c) a d) stavebního zákona).
Výše uvedená ustanovení stavebního zákona vždy hovoří pouze o vlastníkovi veřejné dopravní infrastruktury, kterým je dle mého názoru pouze vlastník pozemní komunikace. Vyjde-li tedy ve Vašem případě najevo, že veřejně přístupná účelová komunikace je samostatnou stavbou, která je Vaším vlastnictvím, měl by se stavební úřad spokojit pouze s Vaším souhlasem (s napojením Vašeho pozemku na účelovou komunikaci).
3/ Jaké problémy mi může způsobit vlastník pozemku?
Patrně největším problémem by bylo zpochybnění Vašeho vlastnického práva k účelové komunikaci. Nedojde-li mezi Vámi a sousedem ke shodě na tom, zda je Vámi vybudovaná účelová komunikace samostatnou stavbou (kterou vlastníte Vy), anebo samostatnou stavbou není a je naopak součástí pozemku (a patří tudíž sousedovi), bude nutné obrátit se v této věci na soud, a to s tzv. určovací žalobou (§ 80 Občanského soudního řádu). Soud by následně rozhodl o tom, komu předmětná účelová komunikace patří.
Další obtíže by mohly vyvstat tehdy, pokud by se ukázalo, že vlastníkem účelové komunikace je soused. Zaprvé by mohl odmítnout udělit souhlas s vybudováním sjezdu z Vašeho pozemku (pro potřeby povolení stavby na Vašem pozemku), zadruhé by se mohl pokusit omezit či upravit veřejné užívání předmětné účelové komunikace (k čemuž by však potřeboval rozhodnutí silničního správního úřadu, které lze získat jen za splnění poměrně přísných podmínek).
4/ Pokud budu chtít pozemek oplotit, co vše je nutno vyřídit?
Oplocení pozemku je v zásadě možné vybudovat ve dvou právních režimech: buď v tzv. volném režimu (kdy není zapotřebí získat žádné přivolení stavebního úřadu), anebo po získání územního souhlasu.
Aby mohlo být oplocení zřízeno v tzv. volném režimu, je nutné, aby byly současně splněny tyto tři podmínky:
- musí se jednat o oplocení do výšky 2 m,
- toto oplocení nesmí hraničit s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím,
- toto oplocení se musí nacházet v zastavěném území či v zastavitelné ploše
(jak to vyplývá z § 79/2 písm. f) ve spojení s § 103/1 písm. a) stavebního zákona).
Nebude-li některá z výše vyjmenovaných podmínek splněna, bude nutné získat pro výstavbu oplocení od stavebního úřadu územní souhlas (jak to vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodu 14. stavebního zákona). Podmínkou pro získání územního souhlasu je rovněž předložení písemného souhlasu vlastníků sousedních pozemků, a to na situačním výkresu (§ 96/3 písm. d) stavebního zákona). Pokud by se Vám nepodařilo získat souhlas sousedů, nebylo by ještě nic ztraceno – v takovém případě by však bylo nutné vydat se administrativně náročnější cestou a namísto územního souhlasu získat územní rozhodnutí (s umístěním stavby).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád