Ochranné stavební pásmo kolem bytového domu (aby se lidé nedívali z okna do okna, z balkonu na balkon)

Majitel pozemku 1472 chce přistavět (nyní běží územní a stavební řízení) na svém pozemku 1472 nový bytový dům přisazený (doslova nalepený) k průčelí našeho domu a části boční stěny tak, že majitelé bytů budou mít zeď s okny a balkony nového bytového domu 30 cm od okna, ztratí výhled, soukromí, zhorší se osvětlení bytů a ztratí tržní hodnota Přisazení bude znamenat zásah do stěny našeho domu, okapů, stříšky vchodu, zaslepení sklepního okna Pod okny bude soukromé parkoviště. Zásadně se znehodnotí životní prostředí kácením vzrostlých stromů. Majitelé bytů domu č. p. 720 jsou zásadně proti výstavbě nového bytového domu (odhlasováno SVJ). Tím pádem vztahy s majitelem pozemku 1472 jsou na bodu mrazu. Existuje nějaké ochranné pásmo kolem domu, když byl postaven v roce 1952 v dobré víře na svém pozemku a později se zapsal pozemek až po zeď našeho domu. Pokud by takové pásmo existovalo a nový bytový dům by nemohl být přisazen, možná by to zamezilo jeho výstavbě. Je prosím v dané situaci vůbec možné řešení k získání malé části pozemku 1472 pod úrovní střechy k pozemku pod našim domem? Děkuji za odpověď. Boleslav.

ODPOVĚĎ:

Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:
1/ Minimální odstupová vzdálenost bytových domů:
O „ochranném pásmu“ nelze v tomto případě hovořit. Stavebněprávní úprava však vymezuje minimální odstupové vzdálenosti bytových domů, které musí být dodrženy. Konkrétně je zapotřebí nahlédnout do § 25/4 a 8 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že:
„Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn … Uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách. Obdobně se určují odstupy od staveb nebytových.
…
Vzájemné odstupy a vzdálenosti se měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace. “
Jedním dechem je však nutné dodat, že z výše uvedeného požadavku na minimální odstupovou vzdálenost mezi dvěma bytovými domy je možné udělit výjimku (jak to vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území). Taková výjimka však může být stavebním úřadem udělena pouze za splnění podmínek uvedených v § 169/2 stavebního zákona:
„Výjimku z obecných požadavků na výstavbu … lze v jednotlivých odůvodněných případech povolit … jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu. “
Předpokládám, že ve Vámi popsaném případě bylo vlastníkem sousedního pozemku rovněž zažádáno o udělení výjimky – aby mohl plánovaný bytový dům přistavět do těsné blízkosti Vámi obývaného bytového domu. V současné chvíli Vám (resp. celému SVJ) doporučuji vznést proti tomuto stavebnímu záměru námitky (předpokládám, že jste se stali účastníky územního a stavebního řízení). V písemných námitkách uveďte vše, co Vám na plánované stavbě vadí, čím bude Váš bytový dům znehodnocen, ohrožen (například významné zvýšení rizika požáru), poškozen apod. Jako účastníci územního a stavebního řízení jste samozřejmě rovněž oprávněni nahlížet do spisu, vyjadřovat se k jednotlivým důkazům, předkládat vlastní důkazy apod.
Bude-li výstavba sousedního bytového domu povolena v podobě, která Vám nebude vyhovovat, budete se moci proti takovému rozhodnutí bránit (a to podáním odvolání k nadřízenému stavebnímu úřadu – krajský úřad, popřípadě posléze i podáním správní žaloby – ke krajskému soudu).
V této souvislosti připomínám, že svou obranu budete případně oprávněni vést i soukromoprávní cestou. Konkrétně dle § 1004 občanského zákoníku platí, že:
„Je-li držitel prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci nebo může-li se pro to důvodně obávat následků uvedených v § 1013 a nezajistí-li se proti němu stavebník cestou práva, může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby. Zákazu se držitel domáhat nemůže, jestliže ve správním řízení, jehož byl účastníkem, neuplatnil své námitky k žádosti o povolení takové stavby, ač tak učinit mohl.
Dokud není o záležitosti rozhodnuto, může soud zakázat, aby se stavba prováděla. Hrozí-li však přímé nebezpečí, nebo dá-li žalovaný přiměřenou jistotu, že věc uvede v předešlý stav a nahradí škodu, ale žalobce jistotu za následky svého zákazu nedá, soud nezakáže, aby se zatím v provádění stavby pokračovalo, ledaže zákaz odůvodňují okolnosti případu. “
Pro případnou soukromoprávní obranu (dle výše citovaného § 1004 občanského zákoníku) je tedy nezbytně nutné, abyste projevili aktivitu v rámci územního a stavebního řízení a proti realizaci nevyhovujícího stavebního záměru se bránili.
2/ Získání pozemku pod úrovní střechy bytového domu:
Pokud část Vašeho bytového domu (okraj střechy, římsa apod.) zasahuje do prostoru nad sousedním pozemkem, je tím de facto zasahováno přímo do sousedního pozemku. Dle § 506/1 občanského zákoníku je totiž součástí pozemku i prostor nad jeho povrchem.
Domnívám se, že vlastník sousedního pozemku je povinen takový zásah do jeho pozemku strpět, a to především proto, že hranice jeho pozemku byla vymezena až v době, kdy bytový dům již existoval, zadruhé pak s přihlédnutím k § 1023/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem … je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. “
Tímto užíváním sousedního pozemku však Vašemu SVJ nevzniká právo na získání jakékoli části sousedního pozemku. Má-li Vaše SVJ zájem o získání určité části sousedního pozemku (a to pro zajištění odstupu jakékoli budoucí sousední stavby), musí tento pozemek získat od jeho vlastníka (tedy uzavřít s ním kupní smlouvu).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník