Stavba suchého WC na společném pozemku u chat (v chatové oblasti) - je nutné povolení spolumajitelů pozemků?

ODPOVĚĎ:

Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí, jelikož bude nutné zhodnotit Váš stavební záměr jak z pohledu veřejnoprávního (tedy optikou stavebního úřadu), tak z pohledu soukromoprávního (tedy s ohledem na zbývající spoluvlastníky).
1/ Veřejnoprávní rozměr:
Dle § 79/2 písm. o) ve spojení s § 103/1 písm. a) stavebního zákona není zapotřebí žádné přivolení stavebního úřadu, jedná-li se o tuto stavbu:
„stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o úložiště radioaktivních odpadů obsahující výlučně přírodní radionuklidy nebo jaderné zařízení, nebo stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci“
V současné chvíli Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad a Váš stavební záměr zde konzultovat. Budou-li všechny výše uvedené podmínky splněny (což se zdá poměrně pravděpodobné), budete moci svůj stavební záměr realizovat ve „volném“ režimu (tedy aniž byste musel stavební úřad žádat o jakékoli přivolení) – bude však ještě nutné vyřešit Váš vztah se zbývajícími spoluvlastníky (k tomu více v odpovědi ad 2/ níže).
Nebude-li dle názoru stavebního úřadu některá z výše uvedených podmínek splněna, budete se na stavební úřad muset obrátit s žádostí o vydání územního souhlasu (jak to vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 1. stavebního zákona). V takovém případě byste musel stavebnímu úřadu předložit písemné souhlasy zbývajících spoluvlastníků, a to na situačním výkresu (jak to vyplývá z § 96/3 písm. a) ve spojení s § 184a stavebního zákona), stejně jako souhlasy vlastníků sousedních pozemků (jak to vyplývá z § 96/3 písm. d) stavebního zákona).
2/ Soukromoprávní rozměr:
Vzhledem k tomu, že svůj stavební záměr hodláte realizovat na spoluvlastněném pozemku, bude nutné získat k tomu i souhlas zbývajících spoluvlastníků, resp. jejich většiny. Je důležité, zda lze výstavbu suchého záchoda považovat za běžnou správu společné věci (resp. spoluvlastněného pozemku), anebo zda jde o významnou záležitost. V tomto ohledu totiž přichází v úvahu buď aplikace § 1128/1 občanského zákoníku, anebo použití § 1129/1 občanského zákoníku, dle nichž platí, že:
„O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. “
„K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků …“
Z opatrnosti Vám lze samozřejmě doporučit pokusit se získat souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků (a to souhlas výslovný a písemný).
Souhlasy zbývajících spoluvlastníků byste nemusel získávat tehdy, je-li tato problematika nějak upravena ve vnitřním předpise osady (tzn. je-li například zakotveno, že každý spoluvlastník může na jemu přidělené části spoluvlastněného pozemku hospodařit po svém, včetně výstavby drobných staveb apod.).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník