Cizí cesta na soukromý pozemek a možnost stavby, stavební povolení

Chtěl bych na mém pozemku začít stavět. Bohužel bez odkupu části cesty, nebo věcného břemena mi stavební úřad nedá povolení a banka mi neschválí hypotéku. S paní jsem v kontaktu, ale ta se na nic moc netváří, jelikož má na cestu hypotéku a teď přecházela k jiné bance. Pořád jen oddaluje a řešení žádné. Paní po mě chtěla posudky od stavebního úřadu, zda vůbec na mém pozemku mohu stavět a zda příjezdová cesta vůbec splňuje veškeré náležitosti k obsluze rodinného domu. Vše jsem jí zaslal s tím, že na pozemku lze stavět a cesta je k tomuto účelu vhodná.   Mohu se tedy zeptat, jaké mám možnosti? Je nějaká právní cesta, když majitelka nechce "spolupracovat"? Děkuji za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Vzhledem k tomu, že předmětná příjezdová cesta je vlastnictvím fyzické osoby (Vaší sousedky), jedná se o účelovou komunikaci – jelikož fyzické osoby mohou vlastnit pouze účelové komunikace (jak to vyplývá z § 9/1 zákona o pozemních komunikacích).
Účelové komunikace se dělí do dvou skupin, a to na veřejně přístupné a veřejně nepřístupné účelové komunikace. Konkrétně dle § 7 zákona o pozemních komunikacích platí, že:
„Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků ...
Účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu. V pochybnostech, zda z hlediska pozemní komunikace jde o uzavřený prostor nebo objekt, rozhoduje příslušný silniční správní úřad. “
V první řadě Vám proto doporučuji kontaktovat místně příslušný silniční správní úřad (odbor dopravy obecního/městského úřadu) a dotázat se ho, zda tuto příjezdovou cestu eviduje jako účelovou komunikaci a pokud ano, zda se jedná o účelovou komunikaci veřejně přístupnou či veřejně nepřístupnou.
Pokud by totiž vyšlo najevo, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, podléhala by tzv. právu obecného užívání zakotvenému v § 19/1 zákona o pozemních komunikacích. Dle tohoto ustanovení smí každý:
„… užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
V takovém případě byste tedy byl oprávněn bezplatně užívat sousedčinu příjezdovou cestu jako spojení s Vaším pozemkem (tedy bez ohledu na to, že se jedná o soukromé vlastnictví).
Ve své další odpovědi budu vycházet z předpokladu, že sousedčina příjezdová cesta je veřejně nepřístupnou účelovou komunikací, popř. že banka a stavební úřad by se (z nějakého důvodu) nespokojily s tím, že sousedčina příjezdová cesta podléhá právu obecného užívání a požadovaly po Vás zajištění „silnějšího“ užívacího práva.
Ideálním způsobem by samozřejmě bylo smluvní zřízení služebnosti (věcného břemene) stezky a cesty (ve smyslu § 1260/1, § 1274 a § 1276 občanského zákoníku). Toto řešení by Vám totiž skýtalo největší právní jistotu a zároveň by se jednalo o řešení nejrychlejší a nejlevnější.
Nebude-li sousedka ochotna s Vámi uzavřít písemnou smlouvu o zřízení služebnosti stezky a cesty (která by musela být následně vložena do katastru nemovitostí), nezbude Vám než se po sousedce domáhat zřízení tzv. práva nezbytné cesty (§ 1029 a násl. občanského zákoníku), a to případně i soudní cestou. Konkrétně dle § 1029 občanského zákoníku platí, že:
„Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. “
Za zřízení práva nezbytné cesty byste byl samozřejmě povinen poskytnout sousedce přiměřenou náhradu (úplatu), jak je s tím výslovně počítáno v § 1030/1 občanského zákoníku:
„Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. “
Prostřednictvím žaloby byste se proto mohl domáhat toho, aby bylo soudem ve Váš prospěch zřízeno právo nezbytné cesty, a to ideálně v podobě služebnosti (což by Vám opět skýtalo maximální právní jistotu). Nebude-li dohoda se sousedkou možná a budete-li proto nucen řešit věc soudně, doporučuji Vám využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta, který se zabývá oblastí občanského práva). Zahájení soudního řízení (za účelem zřízení práva nezbytné cesty) je řešením časově náročnějším (jelikož soudní řízení může trvat několik měsíců, popř. i let).
Krajním řešením Vaší situace (pokud by vše shora uvedené selhalo) je zahájení vyvlastňovacího řízení. Konkrétně dle § 170/2 stavebního zákona platí, že:
„Právo k pozemku … lze … omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě. “
Návrhem na zahájení vyvlastňovacího řízení byste se proto mohl domáhat toho, aby byla služebnost stezky a cesty zřízena i proti sousedčině vůli – tedy na základě rozhodnutí vyvlastňovacího orgánu.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)