Přesah střechy v proluce mezi rodinnými domy - soused požaduje odstranění přesahu

V současné době si přivlastnili branku, co uzavírá tuto proluku a od které jsme my a dřívější majitelé vedlejší nemovitosti měli společné klíče, abychom se ke svým domům mohli dostat. Tito noví majetelé zámek vyměnili a klíč nám nedali a prohlásili, že proluka je jejich i když není vůbec vyměřena. Proto se k naší zdi domu nemůžeme dostat. Náš domek je postaven v roce 1941 a část střechy z té doby asi 40 cm přesahuje do jimi přivlastněné uličky. Protože chtějí jejich zeď co zasahuje do proluky opravit ultimativně žádají, abychom přesah střechy odstranili, aby mohli zedníci pracovat. Jsme samozřejmě ochotni provést nějaké přechodné úpravy střechy ale nikoli odstraňovat střechu z roku 1941, která nebyla měněna, jen položena nová krytina. V této souvislosti se chci zeptat, zda můžeme využít § 1087 obč zákoníku nebo platí jen pro zdivo a ne pro přesah střechy, tím by celý problém s přesahem střechy byl vyřešen. Chci Vás tedy požádat o doporučení řešení jak máme postupovat v případě přesahu střechy i vyřešení přístupu do uličky mezi domu. Očekáváme totiž možný soudní spor na který se chceme připravit. Oni jsou na nás arogantní a neurvalí a proto asi bude těžké se nějak po dobrém dohodnout.   Děkuji za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Ze znění dotazu vyplývá, že příslovečným jablkem sváru je skutečný průběh hranice Vašeho pozemku a pozemku sousedů. Není-li zřejmé, kudy tato hranice vlastně vede (zda středem proluky, při hranici některého z domů nebo jinudy), lze Vám doporučit oslovit nějakou geodetickou firmu a nechat hranici pozemků přesně zaměřit. Tím by mělo vyjít zřetelně najevo, komu proluka vlastně patří, zda část Vaší střechy přesahuje nad sousední pozemek či nikoli apod.
Sporný průběh hranice pozemků může být vyřešen i soudně, a to buď podáním tzv. určovací žaloby (pakliže některý ze sousedů nehodlá respektovat geometricky zaměřenou hranici pozemků), anebo za použití § 1028 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Nelze-li ji zjistit, určí soud hranici podle slušného uvážení. “
Využití institutu přestavku (§ 1087 občanského zákoníku) nepřichází dle mého názoru v úvahu. Komentářová literatura k občanskému zákoníku se totiž kloní k názoru, že přestavkem může být pouze plošný přesah trvalé stavby – tedy přesah v úrovni zemského povrchu) nikoli tedy část střechy zasahující do vzdušného prostoru nad povrchem pozemku).
Je otázkou, zda by bylo ve Vašem případě možné aplikovat § 1023/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem … je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. “
Použití tohoto ustanovení je však dosti sporné – pro případnou argumentaci při jednání se sousedy Vám ovšem posloužit může. Je nicméně pravdou, že aktuální rozhodovací praxe soudů se kloní k názoru, že část stavby zasahující do vzdušného prostoru nad povrchem sousedního pozemku se považuje za neoprávněnou stavbu (tzv. přímou imisi), která musí být (nedohodnou-li se sousedé jinak) odstraněna. K tomuto tématu se více dočtete například zde:
https://advokatnidenik.cz/2019/07/02/komu-patri-prostor-nad-pozemkem-a-pod-nim/
(přičemž doporučuji číst až od nadpisu „Přesahy stavby na sousední pozemek“ dále).
V současné chvíli Vám doporučuji nechat zaměřit skutečný průběh hranice pozemků, aby bylo zřejmé, komu proluka vlastně náleží. Vyjde-li najevo, že proluka patří sousedům, budete oprávněni požadovat po nich její zpřístupnění například za účelem údržby či opravy Vašeho domu, a to buď v režimu § 1022 občanského zákoníku, anebo – nebude-li dohoda se sousedy možná – rozhodnutím stavebního úřadu (ve smyslu § 141 stavebního zákona).
Co se týče přesahu střechy Vašeho domu, vyjde-li najevo, že proluka náleží sousedům, budete moci buď argumentovat výše citovaným § 1023 občanského zákoníku – ovšem s významným rizikem prohry případného soudního řízení - anebo budete nuceni sousedům ustoupit a přesahující část střechy skutečně odstranit. Řešením je samozřejmě i uzavření písemné smlouvy, na jejímž základě Vám sousedé (například za úplatu) přesah střechy dovolí.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)