Falšování stavebního deníku stavitelem, stavařem - jak se může bránit zadavatel stavby (stavebník)?

Zpožděná byla dle vyjádření zhotovitele z důvodu nedostatku materiálu a o problematice víme. Nicméně také víme, že bylo mnoho dalších prací které se mohly uskutečňovat mezi čekáním na dodávku materiálu.   5.1.2023 nám byl dům předán s dokumenty a s tím, že přijde poslední faktura. Když jsme se podívali do stavebního deníku, nevěřili jsme vlastním očím. Byly zde zapsány dva odstavce, ohledně "výhradního práva na prodloužení termínu předání" a "započetím stavby se považuje nástup tesařů" (obr. 1). O těchto dvou informacích jsme neměli tušení a v první třetině stavby zde ani nebyli.   Nejsou zde naše podpisy a není uvedeno ani datum. Prosím o radu, je toto adekvátní postup ve stavebním deníku? Můžeme se oproti tomu ohradit a i přesto požadovat sankce za zpoždění stavby ze strany zhotovitele? Jde o to, že problém se zpožděním a výpovědní lhůtě z podnájmu nám ztížil i finanční situaci, kterou jsme tedy mysleli že vykompenzujeme právě tímto zpožděním ze strany zhotovitele. Dále je uvedeno na jednom z listů "přerušení z důvodu nedostupnosti dlažby", nicméně v té době ani potom jsme neměli možnost deník vidět (obr. 2). Oproti tomuto se lze ohradit? Upřímně logicky bychom brali, že ke každému takovému vyjádření, které značně naruší průběh stavby, bychom se měli souhlasně podepsat. Ale jak jsem již psala, bohužel zkušenosti máme nulové a byť jsme si vybrali dům na klíč, bylo až neuvěřitelné kolik času a starostí jsme do stavby museli dát. Mockrát děkuji za vaši odpověď a přejeme vám mnoho úspěchů v novém roce. Šárka.

ODPOVĚĎ:
Obecná pravidla týkající se stavebního deníku jsou zakotvena v § 157 stavebního zákona. Podrobnosti je pak zapotřebí hledat v příloze č. 16 vyhlášky o dokumentaci staveb.
Konkrétně v části B odst. 2 písm. p) přílohy č. 16 vyhlášky o dokumentaci staveb je uvedeno, že další záznamy ve stavebním deníku dokumentují (mimo jiné) údaje o těchto skutečnostech:
„skutečnosti důležité pro věcné, časové a finanční plnění smluv (vícepráce, nepředvídatelné vlivy, výskyt překážek na staveništi, výsledky dodatečných technických průzkumů, mimořádné klimatické vlivy, archeologický výzkum, práce za provozu apod.) “
Toto ustanovení však v žádném případě neopravňuje zhotovitele stavby k jednostranným změnám smlouvy o dílo (a to prostřednictvím jednotlivých zápisů do stavebního deníku). Je nutné si uvědomit, že účelem stavebního deníku je toliko dokumentace podstatných (předepsaných) skutečností týkajících se průběhu výstavby. Stavební deník sice může sloužit i ke změně uzavřené smlouvy o dílo, na tom se však musí objednatel se zhotovitelem předem (ideálně písemně) dohodnout.
V současné chvíli Vám především doporučuji nahlédnout do Vámi uzavřené smlouvy o dílo a ověřit, zda tato smlouva obsahuje nějaké ujednání opravňující zhotovitele navrhovat změny této smlouvy prostřednictvím zápisů ve stavebním deníku. Někdy je možné se setkat s ustanovením, které umožňuje zhotoviteli navrhnout prostřednictvím zápisu ve stavebním deníku změnu smlouvy o dílo, přičemž tato změna se považuje za akceptovanou, pokud se k ní objednatel v určité lhůtě nevyjádří.
Pokud Vámi uzavřená smlouva o dílo žádné takové ustanovení neobsahuje, přičemž je v ní jasně sjednáno, dokdy musí být stavba dokončena, není možné, aby zhotovitel tuto smlouvu jakkoli jednostranně měnil (prostřednictvím zápisů ve stavebním deníku).
Jednotlivé zápisy ve stavebním deníku mohou sloužit k dokumentaci působení tzv. vyšší moci – s jejich pomocí může tedy zhotovitel argumentovat (například při zdůvodňování prodlení s dokončením stavby). Tyto zápisy však (samy o sobě – tedy bez existence výše uvedeného ujednání ve smlouvě o dílo) nemohou zbavit zhotovitele odpovědnosti za prodlení.
Jedná-li se ve Vašem případě o stavbu zhotovovanou tzv. na klíč, není samozřejmě možné, aby zhotovitel tvrdil, žek započetí se stavebními pracemi došlo až nástupem tesařů (takový zápis se zcela vymyká skutečnosti, když před nástupem tesařů musela být hotova – jak předpokládám – základová deska a hrubá stavba).
Pokud prostudováním uzavřené smlouvy o dílo zjistíte, že tato smlouva neobsahuje žádné ustanovení opravňující zhotovitele ke změnám smlouvy prostřednictvím zápisů ve stavebním deníku, nespatřuji žádný důvod, proč byste se po zhotoviteli nemohli domáhat uhrazení smluvní sankce (za prodlení s dokončením stavby), byla-li taková sankce sjednána.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 499/2006 Sb. , o dokumentaci staveb