Schválený stavební záměr v chystané aktivní záplavové zóně, hrozba nezkolaudování rekonstrukce

Můj objekt bude mít stejný počet m2 zastavěné podlahové plochy, stejný počet pater, ale bude se mírně měnit vnější půdorysné i výškově ohraničení stavby, tedy objekt nebude zcela stejný, jako původní. Posouzení odtokových poměrů mám a je v pořádku. Stavební úřad upozorňuje, že posléze pokud by vstoupila daná aktivní zóna v platnost, nesmím ve stavebních úpravách pokračovat a rekreační objekt v jeho nové podobě nebude zkolaudován. Je tomu opravdu tak? I když by nebyl zkolaudován, tak se ale nejedná o černou stavbu, jelikož stavební povolení bylo uděleno ale k dokončení nyní něco brání? Dále pokud bych například dokončil stavbu k 30.11., podal ohlášení o dokončení stavby v ten samý den na stavební úřad a doložil stavebním deníkem a například 2.12. by vstoupila aktivní zóna, tak já bych měl práce dokončeny a chci se zeptat, zda by pak bylo možné i když již platí aktivní zóna objekt zkolaudovat protože stavební úpravy proběhly ještě před vstupem aktivní zóny při čekání na vyjádření od stavebního úřadu?

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do tří částí:
1/ Stanovení aktivní zóny záplavového území:
V dotazu uvádíte, že stanovení aktivní zóny záplavového území se již řeší. V této souvislosti je vhodné mít na paměti, že proti stanovení aktivní zóny záplavového území se můžete (byť omezeně) bránit (resp. se můžete pokusit tímto způsobem stanovení aktivní zóny záplavového území pozdržet).
Dle § 66/7 vodního zákona se záplavová území a jejich aktivní zóny stanovují formou opatření obecné povahy. Co se týče institutu opatření obecné povahy, upozorňuji na § 172/1, 4 a 5 správního řádu, dle něhož platí, že:
- návrh opatření obecné povahy s odůvodněním správní orgán (zde místně příslušný vodoprávní úřad) doručí veřejnou vyhláškou, kterou vyvěsí na své úřední desce a na úředních deskách obecních úřadů v obcích, jejichž správních obvodů se má opatření obecné povahy týkat, a vyzve dotčené osoby, aby k návrhu opatření podávaly připomínky nebo námitky,
- návrh opatření obecné povahy musí být zveřejněn nejméně po dobu 15 dnů,
- k návrhu opatření obecné povahy může kdokoli, jehož práva, povinnosti nebo zájmy mohou být opatřením obecné povahy přímo dotčeny, uplatnit u správního orgánu písemné připomínky,
- správní orgán je povinen se připomínkami zabývat jako podkladem pro opatření obecné povahy a vypořádat se s nimi v jeho odůvodnění,
- vlastníci nemovitostí, jejichž práva, povinnosti nebo zájmy související s výkonem vlastnického práva mohou být opatřením obecné povahy přímo dotčeny (což jste nepochybně i Vy), mohou podat proti návrhu opatření obecné povahy písemné odůvodněné námitky ke správnímu orgánu ve lhůtě 30 dnů ode dne jeho zveřejnění,
- rozhodnutí o námitkách, které musí obsahovat vlastní odůvodnění, se uvede jako součást odůvodnění opatření obecné povahy.
Proti opatření obecné povahy je možné se dále bránit podáním návrhu na jeho přezkum (§ 174/2 správního řádu), popř. i ve správním soudnictví (§ 101a a násl. soudního řádu správního).
Je tedy možné, abyste brojil proti stanovení aktivní zóny záplavového území, resp. abyste se pokusil toto stanovení alespoň pozdržet.
2/ Omezení v aktivní zóně záplavového území:
V obecné rovině je nutné vyjít z § 67/1 vodního zákona, dle něhož platí, že:
„V aktivní zóně záplavových území se nesmí umísťovat, povolovat ani provádět stavby … to neplatí pro údržbu staveb a stavební úpravy, pokud nedojde ke zhoršení odtokových poměrů. “
Tyto podmínky pak mohou být konkretizovány v opatření obecné povahy, kterým je aktivní zóna záplavového území stanovena. Ve Vašem případě představuje toto ustanovení samozřejmě určitý problém, jelikož hodláte provádět nejen stavební úpravy (rekonstrukci) svého rekreačního objektu, nýbrž máte v úmyslu realizovat rovněž přístavbu a nástavbu (§ 2/5 stavebního zákona), na kteréžto změny dokončené stavby se již výše citovaná výjimka nevztahuje -a jedná se tudíž o zakázané stavební práce.
3/ Kolaudace úprav rekreačního objektu:
Co se týče kolaudace Vámi provedených úprav rekreačního objektu, nejsem si jist, zda je kolaudace vůbec nutná. V tomto ohledu je klíčový § 119/1 stavebního zákona, dle něhož platí, že:
„Dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání, uvedenou v § 103 odst. 1 písm. e) bodech 4 až 8, nebo stavbu, u které postačí ohlášení stavebnímu úřadu podle § 104 odst. 1 písm. a) až d) a k) nebo podle zvláštního právního předpisu, nebo pokud vyžaduje stavební povolení, a jedná-li se o
a) stavbu veřejné infrastruktury,
b) stavbu, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit,
c) stavbu, u které bylo stanoveno provedení zkušebního provozu,
d) změnu stavby, která je kulturní památkou,
e) vodní dílo podle § 15a odst. 3 vodního zákona,   lze užívat pouze na základě kolaudačního souhlasu, nebo kolaudačního rozhodnutí. Stavebník zajistí, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky a měření předepsané zvláštními právními předpisy. “
K tomu, aby bylo možné započít s užíváním stavby až po získání kolaudačního souhlasu či kolaudačního rozhodnutí, tedy musí být současně splněny dvě podmínky:
- zaprvé se musí jednat o stavbu uvedenou v návětí výše citovaného ustanovení (ve Vašem případě by tato podmínka měla být splněna, jelikož – jak předpokládám – představuje Váš rekreační objekt stavbu, která vyžaduje stavební ohlášku),
- zadruhé se musí jednat o některou ze staveb uvedených pod písmeny a/ - e/ - tato podmínka však ve Vašem případě splněna patrně není (tzn. že k užívání rekreačního objektu po jeho přestavbě žádnou kolaudaci nepotřebujete) ; v úvahu by maximálně přicházelo, zda se ve Vašem případě nejedná o stavbu dle písm. b/ (tedy stavbu, jejíž vlastnosti nebudete moci ovlivnit) – pokud však hodláte přestavbu provádět svépomocí, popř. budete například vybírat stavební materiály, dohlížet nad prováděním stavby apod. , není splněna ani tato podmínka.
V souvislosti s ne/kolaudováním rodinných domů vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj následující metodiku:
https://mmr.cz/cs/Ministerstvo/Stavebni-pravo/Stanoviska-a-metodiky/Uzemni-rozhodovani-a-stavebni-rad/Kolaudace-RD-po-novele-SZ
(nejedná se sice o rekreační objekty, pro získání argumentačního základu však může tato metodika dobře posloužit).
V současné chvíli Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný stavební úřad a dotázat se ho, zda se skutečně domnívá, že Vámi provedená rekonstrukce rekreačního objektu bude muset být kolaudována – a pokud ano, tak z jakého důvodu (tzn. s odkazem na jaké ustanovení výše citovaného § 119/1 stavebního zákona).
Z výše uvedeného důvodu prozatím na Vámi položené dotazy neodpovím (jelikož nabývám dojmu, že kolaudace nutná vůbec nebude) – získáte-li právní názor stavebního úřadu (ideálně písemný), můžete se na Bezplatnou právní poradnu obrátit (ve formě poddotazu) znovu a věc budeme dále řešit.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 254/2001 Sb. , o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon)
zákon č. 500/2004 Sb. , správní řád
zákon č. 150/2002 Sb. , soudní řád správní
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)