Stavební úřad chce kolaudaci u velmi starého rodinného domu - jak postupovat? (majitel kolaudační rozhodnutí/schválení stavby už nemá)

Vím, že je povinnost vlastníka uchovávat tyto doklady po celou existenci stavby, ale dům jsem koupil v roce 2010 a původní majitel mi tyto doklady nepředal.   V posledním odstavci dané výzvy mi SÚ sděluje, že pokud tyto doklady nepředám, bude SÚ postupovat dle § 129 stavebního zákona (odstraňování staveb). Zajímá mě, jestli je postup SÚ v pořádku a pokud není, jak se proti němu bránit. Velice děkuji za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Dle znění dotazu usuzuji, že stavební úřad má v případě Vašeho domu na mysli zahájení řízení o odstranění stavby dle § 129/1 písm. b) stavebního zákona. Podle tohoto ustanovení je stavební úřad povinen nařídit odstranění stavby:
„vlastníku stavby … prováděné nebo provedené bez rozhodnutí nebo opatření vyžadovaného stavebním zákonem nebo bez opatření nebo jiného úkonu toto rozhodnutí nahrazující anebo v rozporu s ním, a stavba nebyla dodatečně povolena“
V této souvislosti upozorňuji na dvě podstatné skutečnosti:
1/ Stavební úřad je oprávněn nařídit odstranění stavby pouze tehdy, pokud prokáže, že se skutečně jedná o nepovolenou stavbu (tzv. černou stavbu). Stavební úřad tedy musí prokázat, že Vámi vlastněný dům byl ve čtyřicátých letech postaven takzvaně načerno (tedy bez veřejnoprávního přivolení, které bylo dle tehdejší právní úpravy vyžadováno, resp. v rozporu s vydaným povolením). Je nutné si uvědomit (a uvědomit by si to měl zejména stavební úřad), že se jedná o úkol stavebního úřadu (nikoli Vás) – stavební úřad tedy nemůže nařídit odstranění Vašeho domu, pokud se Vám nepodaří prokázat jeho legálnost, nýbrž pouze tehdy, pokud se stavebnímu úřadu podaří prokázat jeho nelegálnost. U starších staveb (což se zajisté týká i Vašeho domu) bývá pro stavební úřady takový úkol velmi nesnadný a zahájené řízení o nařízení odstranění stavby může být zastaveno právě proto, že stavební úřad není schopen prokázat, že se jedná o nelegální stavbu.
2/ I pokud by se stavebnímu úřadu podařilo prokázat, že Váš dům byl ve čtyřicátých letech skutečně postaven takzvaně načerno – a bylo tudíž zahájeno řízení o odstranění stavby – bude stavební úřad povinen umožnit Vám požádat o dodatečné povolení stavby (jak to vyplývá z § 129/2 stavebního zákona). Pokud splníte všechny předepsané podmínky, resp. předložíte stavebnímu úřadu to, co bude v rámci tohoto řízení požadovat, bude Váš dům dodatečně legalizován a vše bude z právního hlediska v pořádku.
Představuje-li jedinou právní závadu Vašeho domu neexistující dokumentace, mělo by být stavebním úřadem postupováno dle § 125 stavebního zákona. Dle tohoto ustanovení (mimo jiné) platí, že:
- vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení,
- v případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby,
- při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby,
- nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena,
- neuchovává-li vlastník stavby dokumentaci o stavbě, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby; pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám,
- není-li třeba dokumentaci pořízenou podle předchozích odrážek doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad ji ověří a po jednom ověřeném vyhotovení zašle vlastníkovi stavby a obecnímu úřadu, v jehož správním obvodu se stavba nachází.
V současné chvíli Vám lze doporučit kontaktovat místně příslušný stavební úřad a dohodnout se s ním, jaký typ dokumentace stavby by měl být z Vaší strany předložen. Skutečnost, že Váš dům má přidělené číslo popisné a je evidován v katastru nemovitostí totiž vypovídá o tom, že s největší pravděpodobností se jedná o legální stavbu, jejíž dokumentace se pouze nedochovala.
Dále Vám doporučuji požádat stavební úřad o nahlédnutí do jeho archivu, kde by se mohla nějaká dokumentace (resp. příslušné přivolení) Vašeho domu nacházet.
Navštivte rovněž místně příslušné pracoviště katastrálního úřadu a domluvte se zde na nahlédnutí do archivu, resp. do sbírky listin týkající se Vašeho domu – zde by se mohlo nacházet rozhodnutí o povolení (či o kolaudaci) Vašeho domu (jelikož na jeho základě mohl být Váš dům zapsán do katastru nemovitostí, resp. do příslušné pozemkové knihy).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)