Stavba přístřešku na pomezí zahrady sousedící se zahradou sousedů

Rozhodli jsme se přístřešek zrekonstruovat, resp. nakonec vytvořit zcela nový, větší. O tom jsme ústně informovali sousedy, se kterými jsme nikdy neměli žádný spor a měli dobré vztahy. Zlikvidovali jsme túje (kompletně) a rozestavěli nový větší přístřešek s rozměry 5x3,7 m. Po stavbě této konstrukce se sousedé ozvali, že jim vadí výška přístřešku na okraji pozemku, nový přístřešek sousedí s jejich pozemkem a je 10 cm od plotu. Výška přístřešku u sousedů je 2,3 m a sousedé se zcela zasekli a nechtějí se o ničem bavit. Víme, že jsme udělali chybu, nicméně stavbu máme v polovině, vše připravené a zaplacené a změny jsou technicky obtížně realizovatelné a finančně extrémně náročné. Chtěli bychom se domluvit, ale vypadá to, že nějaká ještě rozumná technicky realizovatelná kompromisní dohoda je velmi nereálná, a to včetně finančního vyrovnání. Bohužel jsme neodhadli potenciální problém. Chtěl bych se zeptat:
1) Zda je možné získat územní rozhodnutí o takové stavbě i bez souhlasu sousedů, dohoda vypadá nereálně.
2) Jak se podle vás uplatňuje §79 odst. 2 písmeno o) Stavebního zákona č. 183/2006 Sb. , kde se píše o Rozhodnutí o umístění stavby:
o) Stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o úložiště radioaktivních odpadů obsahující výlučně přírodní radionuklidy nebo jaderné zařízení, nebo stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. Zde se píše stavba… na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci…. Náš přístřešek je na zahradě, která má samostatné parcelní číslo, stejně jako zahrada sousedů. Není to tedy pozemek rodinného domu. Bere se předpis takto doslovně? Nebo je zahrada považována za pozemek rodinného domu? Platí pro nás požadavky tohoto odstavce, nebo tím že se jedná o zahradu, se neuplatňují?
3) Nějaká další cesta vyřešit bez souhlasu sousedů?
Mockrát děkuji za informace. Eduard.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Zda je možné získat územní rozhodnutí o takové stavbě i bez souhlasu sousedů?
Pokud by Váš přístřešek splňoval všechny tyto podmínky:
„stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení nebo chovu zvířat, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých kapalin nebo hořlavých plynů a nejedná se o úložiště radioaktivních odpadů obsahující výlučně přírodní radionuklidy nebo jaderná zařízení“
bylo by pro jeho zřízení zapotřebí získat od stavebního úřadu územní souhlas (jak to vyplývá z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. e) bodem 1. stavebního zákona).
Pakliže by Váš přístřešek některou z výše uvedených podmínek nesplňoval, bylo by nutné získat jak územní souhlas, tak souhlas s tzv. stavební ohláškou (jak to vyplývá z § 96/2 písm. b) ve spojení s § 104/1 písm. a) nebo d) stavebního zákona).
Ve všech výše uvedených případech (tedy žádost o vydání územního souhlasu i žádost o vydání souhlasu s tzv. stavební ohláškou) je nutné předložit stavebnímu úřadu písemný souhlas souseda, a to v podobě podpisu situačního výkresu (jak to vyplývá z § 96/3 písm. d) a z § 105/2 písm. f) stavebního zákona).
Pakliže by se Vám nepodařilo písemný souhlas sousedů opatřit, nebude samozřejmě ještě nic ztraceno. V takovém případě však bude nutné vydat se administrativně náročnější cestou – tzn. nežádat stavební úřad o vydání územního souhlasu, resp. i souhlasu s tzv. stavební ohláškou, nýbrž bude nutné požádat o vydání územního rozhodnutí a případně i stavebního povolení. V těchto případech totiž stavební úřad zahájí „klasické“ správní řízení, jehož účastníky se stanou rovněž Vaši sousedé. Jejich souhlas tedy již zapotřebí nebude, jelikož svůj nesouhlas budou moci projevit prostřednictvím námitek, odvolání apod.
Územní rozhodnutí (resp. i stavební povolení) tedy není závislé na souhlasu sousedů. Nevýhodou tohoto řešení je skutečnost, že sousedé mohou blokovat nabytí jeho právní moci podáním odvolání, popřípadě se mohou posléze bránit i podáním správní žaloby.
Sama skutečnost, že Váš přístřešek je vybudován na hranici pozemků, nemusí nutně vadit. S tímto stavem je ostatně platnou právní úpravou výslovně počítáno, a to v § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území:
„S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek. “
2/ Jak se podle vás uplatňuje §79 odst. 2 písmeno o) Stavebního zákona?
V první řadě upozorňuji, že stavby vyjmenované v § 79/2 stavebního zákona nevyžadují ani územní rozhodnutí, ani územní souhlas – jde tedy o stavby, které lze budovat „ve volném režimu“ (bez nutnosti získat od stavebního úřadu jakékoli veřejnoprávní přivolení).
Vzhledem k tomu, že Váš přístřešek nesplňuje podmínku minimální dvoumetrové odstupové vzdálenosti od hranice pozemků, je v podstatě zbytečné zaobírat se otázkou, zda se toto ustanovení na Váš přístřešek vztahuje či nikoli.
Pokud se ptáte na pojem „pozemek rodinného domu“, jsem toho názoru, že jej nelze vykládat doslovně (tedy pouze jako pozemek pod rodinným domem), nýbrž se jedná o jakýkoli pozemek, který s rodinným domem tvoří funkční celek (typicky tedy zahrada při rodinném domě).
3/ Nějaká další cesta vyřešit bez souhlasu sousedů?
Chcete-li, aby se Vámi budovaný přístřešek přesunul z kategorie tzv. černých staveb do kategorie staveb legálních, je zapotřebí požádat místně příslušný stavební úřad o vydání územního rozhodnutí a případně i stavebního povolení (jelikož nebudete schopni doložit písemný souhlas sousedů a nebudete tudíž moci požádat o vydání územního souhlasu a souhlasu s tzv. stavební ohláškou).
Je možné, že stavební úřad zahájí v této souvislosti řízení o nařízení odstranění stavby – v jeho rámci Vám musí být umožněno požádat o dodatečné povolení stavby) tzv. legalizaci černé stavby) – ve smyslu § 129/2 a 3 stavebního zákona.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území