Změna územního plánu, kolaudace drobných staveb na soukromém pozemku "veřejného prostranství a zeleně"

Kde mi bylo řečeno, že stavět mohu chatu do 25m2 plus doplňkové stavby. Bohužel v 3/2022 se po 17-ti letech schválil nový uzemní plán, který z mých oplocených pozemků udělal pozemky veřejného prostranství a zeleně, údajně kvůli povodňovým opatřením, kdy moje pozemky jsou rozlivné zóně 40m vzdáleného potoka, když o ulici níže v létě 2022 započala stavba věžáků, které stojí dokonce přímo nad protékajícím potokem. Vzhledem k tomuto faktu, zde v tuto chvíli nemám povolenou jakoukoliv stavbu, a nemohu legalizovat ani již stojící stavby. Na koupi pozemků jsem vydala veškeré své úspory a ještě jsem si 400.000 půjčila. Když nyní zde nemohu legálně ani postavit přístřešek na nářadí, abych se mohla o zahradu postarat, toaletu atd. Když jsem se o změně územního plánu v dubnu dozvěděla okamžitě jsem začala zjišťovat informace, jak dál postupovat bylo mi doporučeno zažádat o změnu územního plánu, vystoupila jsem i na radě města, kde bylo přislíbeno, že se rozlivná zóna znovu přezkoumá, ale nevěřím, že dojde ke změně. Jsem přesvědčena, že došlo nehoráznému poškození mých práv a chci se zeptat, zda pokud bych podala žalobu, bylo navráceno původní užití pozemků. Jaká je pravděpodobnost úspěchu a pokud bych uspěla byly by mi kompenzovány náklady na řízení? Na kolik by takové řízení vyšlo? Děkuji Světlana.

ODPOVĚĎ:
Domníváte-li se, že jste novým územním plánem dotčena na svých vlastnických právech, můžete se v zásadě bránit čtyřmi způsoby. Podání žádosti o změnu územního plánu je krokem, který byste měla učinit v každém případě (jelikož se jedná o krok nejjednodušší a v podstatě nejlevnější).
1/ Přezkum zákonnosti územního plánu:
Územní plán má právní formu opatření obecné povahy (§ 43/4 stavebního zákona). Jako takový podléhá přezkumu jeho zákonnosti (jak to vyplývá z § 174/2 správního řádu). Orgánem, který zákonnost územního plánu přezkoumává, je krajský úřad (§ 192/2 stavebního zákona).
Je nicméně nutné si uvědomit, že na zahájení přezkumného řízení (§ 94 a násl. správního řádu) neexistuje právní nárok – tzn. že krajský úřad sám uváží, zda bude přezkumné řízení zahajovat či nikoli.
Ve Vámi popsaném případě může klíčovou roli sehrát plynutí času. Konkrétně dle § 174/2 správního řádu platí, že:
„Usnesení o zahájení přezkumného řízení lze vydat do 1 roku od účinnosti opatření. “
Pokud předmětný územní plán nabyl účinnosti na jaře 2022, je dosti pravděpodobné, že lhůtu pro podání podnětu k zahájení přezkumného řízení jste již zmeškala.
2/ Řízení o zrušení opatření obecné povahy:
Proti územnímu plánu, resp. jeho příslušné části se můžete bránit žalobou u správního (krajského) soudu. Konkrétně dle § 101a/1 soudního řádu správního platí, že:
„Návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho částí je oprávněn podat ten, kdo tvrdí, že byl na svých právech opatřením obecné povahy, vydaným správním orgánem, zkrácen …“
I v tomto případě však hraje nezanedbatelnou roli čas. Dle § 101b/1 soudního řádu správního totiž platí, že:
„Návrh lze podat do 1 roku ode dne, kdy návrhem napadené opatření obecné povahy nabylo účinnosti. Zmeškání lhůty pro podání návrhu nelze prominout …“
Pokud ve Vámi popsaném případě nabyl územní plán účinnosti na jaře 2022, je dosti pravděpodobné, že lhůtu pro podání žaloby (návrhu) jste již zmeškala (a to nevratně).
3/ Obrana proti územnímu rozhodnutí:
Pakliže jste lhůty dle bodů 1/ a 2/ (výše) zmeškala, nemusí být ještě vše ztraceno. Pokud byste se na stavební úřad obrátila s žádostí o vydání územního rozhodnutí (například pro realizaci nějaké stavby) a tato Vaše žádost by byla stavebním úřadem zamítnuta z důvodu rozporu Vašeho stavebního záměru s platným územním plánem, mohla byste se proti takovému zamítavému rozhodnutí odvolat, přičemž v rámci tohoto odvolání byste mohla brojit rovněž proti obsahu příslušné části územního plánu.
Podrobnější informace k obraně dle výše uvedených bodů 1/ - 3/ naleznete zde:
https://frankbold.org/poradna/uzemni-planovani/uzemni-planovani/nastroje-uzemniho-planovani/rada/jak-napadnout-uzemni-plan-a-zasady-uzemniho-rozvoje
4/ Vymáhání náhrady újmy:
Dle § 102/2 stavebního zákona platí, že:
„Vlastníkovi pozemku, kterému vznikla prokazatelná majetková újma v důsledku zrušení určení pozemku k zastavění na základě změny územního plánu nebo vydáním nového územního plánu, náleží náhrada vynaložených nákladů na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku, na projektovou přípravu výstavby … Tato náhrada náleží též vlastníkovi pozemku … pokud uvedenou změnou nebo zrušením bylo zrušeno určení k zastavění a vznikla mu prokazatelná majetková újma. “
Můžete se proto obrátit na obecní úřad s žádostí o náhradu Vám způsobené újmy (škody), kterou bude nutné přesně vyčíslit. Nedojde-li v této věci mezi Vámi a obecním úřadem k dohodě, bude zapotřebí obrátit se na soud (§ 102/5 stavebního zákona).
Pravděpodobnost Vašeho úspěchu v případně zahájeném soudním řízení není možné určit, ba ani odhadnout.
Co se týče náhrady nákladů řízení, existuje obecná zásada „kdo prohraje, platí“, jak je zakotvena v § 60/1 soudního řádu správního. Z tohoto obecného pravidla však může být soudem učiněna výjimka (a to v podstatě jakýmkoli směrem, jak je to blíže upraveno v § 60 soudního řádu správního).
Co se týče nákladnosti soudního řízení, nemohu Vám opět posloužit konkrétním odhadem – bude totiž především záležet na tom, zda budete zastoupena advokátem a pokud ano, jaký způsob výpočtu jeho odměny si s ním dohodnete. Rozhodnete-li se řešit věc soudní cestou, lze Vám advokátní zastoupení jednoznačně doporučit:
www.advokatikomora.cz
(a to advokátem zabývajícím se oblastí správního, popř. stavebního práva).
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 500/2004 Sb. , správní řád
zákon č. 150/2002 Sb. , soudní řád správní