Reklamace koupené nemovitosti - DDT v půdě (skrytá vada nemovitosti)

Můžeme bývalého majitele žalovat pro zamlčení takové informace? A co když to opravdu nevěděl? Mohli bychom žádat stát o pomoc s likvidací a odstranění kontaminovaného objektu a okolní půdy? Miriam

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 3 částí:
1/ Možný postup vůči prodávajícímu:
V obecné rovině platí (dle § 1916/1 písm. a), b) a c) občanského zákoníku), že dlužník (zde prodávající) plní vadně, pokud:
- poskytne předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti,
- neupozorní na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují,
- ujistí věřitele (Vás) v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání.
Práva kupujícího z vad předmětu koupě se liší dle toho, zda vada předmětu koupě představuje podstatné či nepodstatné porušení kupní smlouvy. Dle § 2002/1 občanského zákoníku je podstatným takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu (zde prodávající) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana (Vy) smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.
Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující dle § 2106/1 občanského zákoníku právo:
a/ na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (v případě nemovité věci nepřichází příliš do úvahy),
b/ na odstranění vady opravou věci,
c/ na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo
d/ odstoupit od smlouvy (tzn. vrátit prodávajícímu předmět koupě oproti vrácení kupní ceny).
Je-li vadné plnění naopak pouze nepodstatným porušením smlouvy, má kupující dle § 2107/1 občanského zákoníku právo:
a/ na odstranění vady (dodáním nové věci či opravou věci),
b/ na přiměřenou slevu z kupní ceny.
V současné chvíli se můžete na prodávajícího obrátit s písemnou reklamací předmětu koupě, v níž popíšete (a popř. doložíte) zjištěné vady a uplatníte některé z práv, která jsou uvedena výše (dle toho, zda zjištěné vady považujete za podstatné či nepodstatné porušení smlouvy). Nebude-li dohoda s prodávajícím možná, nezbude Vám, než se v této věci obrátit s žalobou (prodávajícího lze samozřejmě žalovat i na náhradu škody, která Vám v této souvislosti vznikla či ještě vznikne) na soud. Pro učinění tohoto právního kroku Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
S pomocí advokáta můžete samozřejmě připravit již písemnou reklamaci (je pravdou, že reklamace na hlavičkovém papíře advokátní kanceláře, doplněná o plnou moc, kterou advokátovi udělíte, zapůsobí na prodávajícího jistě mocnějším dojmem).
Z časového hlediska Vám doporučuji neotálet, a to z těchto důvodů:
- dle § 2112 občanského zákoníku platí, že neoznámí-li kupující vadu předmětu koupě prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná; jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci; prodávající však nemá právo na námitku promlčení, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (dvouletá lhůta se vztahuje na vytčení vad zakoupeného pozemku) ;
- dle § 2129/2 občanského zákoníku platí, že neoznámí-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od jejího nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena; prodávající však nemá právo na námitku promlčení, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (pětiletá lhůta se vztahuje na vytčení vad stavby).
2/ Veřejnoprávní důsledky kontaminace pozemku:
V tomto ohledu se na Váš případ vztahuje hned několik právních předpisů, z nichž stojí za zmínku především:
a/ Zákon o životním prostředí:
Tento zákon je značně obecným právním předpisem. Na Váš případ lze vztáhnout jeho § 19. Dle tohoto ustanovení je každý, kdo zjistí, že hrozí poškození životního prostředí, nebo že k němu již došlo, povinen učinit v mezích svých možností nezbytná opatření k odvrácení hrozby nebo ke zmírnění následků a neprodleně ohlásit tyto skutečnosti orgánu státní správy; povinnost zasáhnout nemá ten, kdo by tím ohrozil život nebo zdraví své nebo osoby blízké.
b/ Zákon o předcházení ekologické újmě:
Tento právní předpis je pro veřejnoprávní řešení Vašeho případu klíčový. Tento zákon se dle svého § 1/2 vztahuje na ekologickou újmu nebo bezprostřední hrozbu jejího vzniku, jsou-li způsobeny:
- provozní činností uvedenou v příloze č. 1 k tomuto zákonu, nebo
- jinou provozní činností (neuvedenou v příloze č. 1 k tomuto zákonu).
V zásadě platí, že povinnost k náhradě nákladů spojených s likvidací následků ekologické újmy nese původce této újmy (tzn. že k náhradě těchto nákladů nebudete povinni Vy, nýbrž ten, kdo pozemek skutečně znečistil), jak vyplývá z § 12 a násl. zákona o předcházení ekologické újmě.
Dojde-li v mezidobí od vzniku ekologické újmy ke změně vlastníka zasaženého pozemku (což je i Váš případ), ukládá zákon o předcházení ekologické újmě některé povinnosti i stávajícímu vlastníkovi pozemku (přestože není původcem ekologické újmy).
Dle § 9 zákona o předcházení ekologické újmě platí, že:
- pověření zaměstnanci příslušného orgánu provádějící preventivní opatření nebo nápravná opatření jsou oprávněni při výkonu této činnosti po předchozím oznámení vlastníkovi nemovitosti a v nezbytném rozsahu vstupovat a vjíždět na cizí nemovitosti dotčené ekologickou újmou; společně s nimi mohou na cizí nemovitosti vstupovat nebo vjíždět i jejich pomocní pracovníci nebo jiné osoby zajišťující z jejich rozhodnutí provádění preventivních opatření nebo nápravných opatření;
- v případě nezbytnosti provedení bezprostředního a neodkladného preventivního opatření nebo nápravného opatření mohou osoby uvedené v předchozí odrážce na cizí nemovitost vstupovat nebo vjíždět i bez vědomí jejího vlastníka; o tom musí vlastníka nemovitosti příslušný orgán bez zbytečného odkladu informovat a uvést důvody, které k tomu vedly;
- preventivní opatření a nápravná opatření prováděná na cizích nemovitostech musí být prováděna tak, aby co nejméně omezovala vlastníka dotčené nemovitosti;
- vlastníci nemovitostí, na kterých se mají provádět preventivní opatření nebo nápravná opatření a kteří nejsou těmi, jimž bylo preventivní opatření nebo nápravné opatření uloženo, jsou povinni strpět jejich provedení po nezbytně nutnou dobu, v nezbytném rozsahu a za náhradu; dále jsou povinni osobám, které je provádějí, umožnit vstup a vjezd na své nemovitosti a strpět omezení jejich obvyklého užívání.
Pokud jste tak dosud neučinili, doporučuji Vám oznámit zjištění ekologické újmy bezodkladně České inspekci životního prostředí:
http://www.cizp.cz/Hlaseni-havarii
která na tomto úseku vykonává státní správu.
c/ Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu
Tento zákon ve svém § 3c zakotvuje postupy při znečištění zemědělské půdy a opatření k nápravě, a to následovně:
- orgány ochrany zemědělského půdního fondu uloží původci závadného stavu (tedy opět nikoli vlastníkovi pozemku, nýbrž tomu, kdo znečištění půdy skutečně způsobil) opatření k nápravě k odstranění závad vzniklých porušením povinností dle tohoto zákona; náklady na opatření k nápravě nese původce závadného stavu; povinnosti plynoucí z opatření k nápravě uloženého původci závadného stavu přecházejí na jeho právního nástupce;
- jako opatření k nápravě lze v závislosti na zjištěném znečištění zemědělské půdy uložit speciální osevní postupy, agrotechnická a meliorační opatření sledující zlepšení půdních vlastností, snížení přístupnosti nebo odčerpání rizikových prvků a rizikových látek, popřípadě změnu druhu pozemku;
- opatření k nápravě se neuloží, pokud bylo k nápravě ekologické újmy vydáno rozhodnutí o uložení nápravného opatření podle zákona o předcházení ekologické újmě;
- vlastníci zemědělské půdy, k níž se opatření k nápravě váže, kteří nejsou zároveň původci závadného stavu, jsou povinni strpět provedení opatření k nápravě; za tím účelem jsou povinni umožnit vstup na své pozemky a strpět v nezbytném rozsahu omezení obvyklého užívání svých pozemků.
V této souvislosti Vám doporučuji oznámit kontaminaci pozemku místně příslušnému orgánu ochrany zemědělského půdního fondu (kterým je obecní úřad obce s rozšířenou působností).
d/ Vodní zákon:
Pokud mohla mít kontaminace Vašeho pozemku vliv i na povrchové či podzemní vody, je namístě postupovat rovněž dle vodního zákona.
Dle § 41/2 a 3 vodního zákona platí, že:
- kdo způsobí nebo zjistí havárii, je povinen ji neprodleně hlásit Hasičskému záchrannému sboru České republiky nebo jednotkám požární ochrany nebo Policii České republiky, případně správci povodí;
- hasičský záchranný sbor České republiky, Policie České republiky a správce povodí jsou povinni neprodleně informovat o jim nahlášené havárii příslušný vodoprávní úřad a Českou inspekci životního prostředí;
- řízení prací při zneškodňování havárií přísluší vodoprávnímu úřadu, který o havárii neprodleně informuje správce povodí.
Opatření k nápravě jsou i dle vodního zákona (a to jeho § 42) ukládána původci havárie. V tomto ohledu je vhodné upozornit na tato ustanovení (§ 42/6 a 9 vodního zákona), která se vztahují na vlastníka dotčeného pozemku (přestože není původcem havárie) :
- vlastníci majetku, na němž závadný stav vázne nebo jejichž majetku je nutno použít při odstranění závadného stavu a kteří nejsou těmi, jimž bylo opatření k nápravě uloženo, jsou povinni strpět provedení opatření k nápravě uloženého nebo nařízeného vodoprávním úřadem; za tím účelem jsou povinni umožnit vstup, popřípadě vjezd na své pozemky a stavby a strpět omezení obvyklého užívání svých pozemků a staveb;
- náhradu za majetkovou újmu nebo omezení vzniklá vlastníkům při provádění opatření k nápravě na jejich pozemcích nebo stavbách hradí ten, jemuž bylo opatření k nápravě uloženo; právo na náhradu musí být uplatněno u toho, jemuž bylo opatření k nápravě uloženo, do 6 měsíců od jeho vzniku, jinak zaniká; tímto ustanovením není dotčeno právo na náhradu škody.
3/ Finanční pomoc ze strany státu:
Náklady uložených opatření k nápravě by měl, jak shora uvedeno, nést původce znečištění. Pokud by Vám i přesto v souvislosti se znečištěním pozemku, které jste nezavinili, vznikly určité náklady, můžete se obrátit na Státní fond životního prostředí České republiky:
https://www.sfzp.cz/sekce/92/statni-fond-zivotniho-prostredi-cr/
s žádostí o příspěvek na zmírnění finančních dopadů likvidace ekologické újmy, kterou jste nezpůsobili. Je však nutné upozornit na skutečnost, že poskytnutí příspěvku z tohoto státního fondu není nárokové, tzn. že ne/přidělení příspěvku závisí pouze na uvážení tohoto fondu.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 17/1992 Sb. , o životním prostředí
zákon č. 167/2008 Sb. , o předcházení ekologické újmě a o její nápravě a o změně některých zákonů
zákon č. 334/1992 Sb. , o ochraně zemědělského půdního fondu
zákon č. 254/2001 Sb. , o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/