Vliv cizí soukromé cesty k pozemku na cenu nemovitosti - znalecký odhad

1/2019 jsem prostřednictvím paní advokátky podala žalobu na příslušný soud na rozdělení SJM (nedohodli jsme se s bývalým manželem na hodnotě). Soud jednání odročil a vyzval nás, abychom se domluvili a určil soudní znalkyni, která stanoví tržní cenu nemovitosti (jedná se o byt a zahradu). Tak se i stalo, a na začátku července 2019 přišla soudní znalkyně, aby ocenila příslušné nemovitosti. V den, kdy bylo místní šetření na zahradě (přítomna jsem byla já i bývalý manžel) nás upozornila, že je zde riziko (které ona musí zavést do posudku), které bude snižovat – podle jejího ústního vyjádření – dost významně cenu zahrady. Podle jejího stanoviska je problém soukromé vlastnictví přístupové cesty, kdy podle ní může majitel cestu zahradit a my máme smůlu. Jedná se o přístupovou cestu k pozemku (travnatá cesta, je zde možno taky dojet autem), kdy tuto cestu vlastní jeden z majitelů přilehlých zahrad. Tato cesta je užívána takto několik desítek let, v podstatě od nepaměti všemi a slouží nejen majitelům okolních zahrad jako vstup na pozemek, ale také obyvatelům města a vůbec všem lidem a zvířatům. Je to cesta, která je také spojnicí pro výlety do okolí. Nikdy nebyl s přístupem problém a žádný z majitelů zahrad nikdy tuto situaci neřešil. Oficiálně v katastru nemovitostí není uvedeno žádné právo přístupu na tuto cestu. Domluvila jsem se s ní, že v posudku uvede cenu zahrady "bez přístupu" a cenu zahrady, kdy by přístup byl vyřešen. Nevím, zda jsem postupovala správně. Teď jsem ale se dozvěděla (v této lokalitě bydlím od narození) od sousedů, že je možné tuto cestu považovat za zvláštní typ komunikace, která i když je v soukromém vlastnictví jedné osoby, tak vlastník cesty nemůže nikomu bránit, aby zde prošel. Tak jsem se chtěla zeptat, kdo rozhoduje o této skutečnosti a zda, pokud bych měla v ruce rozhodnutí, že tato cesta je opravdu cestou, jak jsem výše popsala, musí paní soudní znalkyně přehodnotit své stanovisko a neuvést zde riziko výše popsané? Možná si Vás napadne, proč tuto záležitost neřeším se svou paní advokátkou, ale musím říct, že mne docela mrzí to, že i když od počátku měla ode mne všechny podklady týkající se předmětné nemovitosti, nenapadlo jí mne na tuto skutečnost upozornit. Děkuji.  

ODPOVĚĎ:
Pravděpodobně je o tzv. veřejně přístupnou účelovou komunikaci podle § 2 odst. 2) písmeno d) a § § 7 odst. 1) a 2) zákona č.   13/1997  Sb. , o pozemních komunikacích, v pl. znění. Jestliže vlastník nemovitosti či některý z bývalých vlastníků učinil byť konkludentně (nezabránil ostatním v používání cesty) souhlas s užíváním komunikace, pak nemůže jiným osobám bránit v jejím užívání. Zda se jedná o tuto veřejně přístupnou účelovou komunikaci zjistíte na silničním správním úřadě, kterým podle ustanovení § 41 odst. 5) zákona o pozemních komunikacích obec (tedy místní obecní úřad).
Soudy dovodily, že o  veřejně přístupnou účelovou komunikaci se jedná tehdy, je-li viditelná v  terénu (např. alespoň jako vyjeté koleje), slouží jako nezbytný přístup k  budovám a pozemkům, užívá ji široká veřejnost a vlastník pozemku souhlasí s  jejím veřejným užíváním. Není významné, že komunikace není zapsána v  katastru nemovitostí. Pokud tedy vlastníci strpí, aby veřejnost dlouhodobě užívala jejich pozemky jako cestu (postačí vyježděné koleje na louce), cesta získá status veřejně přístupné účelové komunikace, kterou nebudou moci uzavřít.
Vlastník pozemku však může požádat silniční správní úřad, aby upravil či omezil veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytné pro ochranu jeho oprávněných zájmů (ochrana před erozí pozemku nebo před ohrožováním vlastníka a dalších uživatelů pozemku nadměrnou automobilovou dopravou). Právě tato teoretická možnost pak může snižovat cenu pozemku, což znalkyně správně v posudku zohlednila.
Níže příslušná zákonná ustanovení zákona o pozemních komunikacích:
§ 2
Pozemní komunikace a jejich rozdělení
(1) Pozemní komunikace je dopravní cesta určená k užití silničními a jinými vozidly1) a chodci, včetně pevných zařízení nutných pro zajištění tohoto užití a jeho bezpečnosti.
(2) Pozemní komunikace se dělí na tyto kategorie:
a) dálnice,
b) silnice,
c) místní komunikace,
d) účelová komunikace.
§ 7
Účelová komunikace
(1) Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Příslušný silniční správní úřad může na návrh vlastníka účelové komunikace a po projednání s příslušným orgánem Policie České republiky upravit nebo omezit veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů tohoto vlastníka.
(2) Účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu. V pochybnostech, zda z hlediska pozemní komunikace jde o uzavřený prostor nebo objekt, rozhoduje příslušný silniční správní úřad.