Ubytování přes airBNB.com a lázeňský poplatek

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím pracovně do 6 částí:
1/ Živnostenské oprávnění:
V první řadě považuji za nezbytné připomenout, že živností je soustavná činnost provozovaná samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost, za účelem dosažení zisku (jak stanoví § 2 živnostenského zákona).
V příloze č. 4 živnostenského zákona (která vymezuje obory volných živností) je zakotvena rovněž položka č. 55, nazvaná „ubytovací služby“. Jaká činnost do této živnosti spadá, určuje nařízení vlády o obsahových náplních jednotlivých živností, a to následovně:
„Poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům. “
Je nepochybné, že ubytovávání přes portál airBNB.com je vlastníky bytů (či jiných nemovitých věcí) vykonáváno samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku (tzn. že téměř všechny znaky živnosti dle § 2 živnostenského zákona jsou naplněny, poslednímu znaku, soustavnosti činnosti, se věnuji v následujícím odstavci).
Co se týče soustavnosti výkonu činnosti (tedy jednoho ze znaků, který musí být naplněn, aby se jednalo o živnost), nenabízí živnostenský zákon žádnou bližší definici tohoto pojmu. Soustavností není pouze stav, kdy je činnost vykonávána trvale a nepřerušovaně; o soustavnou činnost se totiž jedná i v případech, kdy je činnost provozována jen v určitém období roku (sezóna), nebo lze-li z jednorázové činnosti usuzovat, že bude opakována. Za soustavnou činnost je některými živnostenskými úřady považována taková činnost, která je během jednoho roku třikrát (a více) opakována (jedná se však toliko o názor některých živnostenských úřadů, nikoli o dikci zákona).
Aby byla situace ještě o něco složitější, stanoví živnostenský zákon ve svém § 3/3 písm. ah), že pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není živností.
Při určení, zda je ubytovávání přes portál airBNB.com živností či nikoli, tedy hraje nezanedbatelnou roli typ občanskoprávní smlouvy, který je v rámci tohoto ubytovávání uzavírán (resp. předmět takové smlouvy).
Dle občanského zákoníku přichází do úvahy 3 typy nájemních smluv:
a/ „Klasická“ smlouva o nájmu (§ 2201 a násl. občanského zákoníku), na jejímž základě přenechává pronajímatel nájemci určitou věc (např. byt či jeho část) k dočasnému úplatnému užívání.
b/ Smlouva o nájmu bytu nebo domu (§ 2235 a násl. občanského zákoníku), na jejímž základě přenechává pronajímatel nájemci (za účelem uspokojení nájemcových bytových potřeb) byt nebo dům k dočasnému úplatnému užívání.
c/ Smlouva o ubytování, resp. smlouva o přechodném nájmu (§ 2326 a násl. občanského zákoníku), na jejímž základě se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému úplatně přechodně ubytování na ujednanou dobu v zařízení k tomu určeném.
S ohledem na skutečnost, že ubytování přes portál airBNB.com využívají nejčastěji zahraniční turisté, kteří tím uspokojují svou potřebu dočasného (přechodného) ubytování (neboť jejich bytová potřeba je zpravidla uspokojena v místě jejich skutečného bydliště), zastávám názor, že v rámci ubytovávání přes portál airBNB.com je uzavírána smlouva o ubytování (tedy smlouva o přechodném nájmu).
Je-li pak toto ubytovávání realizováno soustavně (jak vymezuji výše), samostatně, vlastním jménem a na vlastní odpovědnost ubytovatele, přičemž ubytovatel tím hodlá dosáhnout zisku, bude pro takové ubytovávání zapotřebí získat živnostenské oprávnění (a to k živnosti volné č. 55, tedy ubytovací služby).
Pro získání živnostenského oprávnění k živnosti volné musí být dle § 6/1 ve spojení s § 25/1 živnostenského zákona splněny toliko dvě podmínky, a to bezúhonnost a plná svéprávnost.
Pro získání právního názoru, který bude ve Vašem případě určující, Vám doporučuji kontaktovat se stejným dotazem i místně příslušný živnostenský úřad:
http://www.statnisprava.cz/rstsp/ciselniky.nsf/i/d0056
2/ Vztah k vlastníkům sousedních bytů:
Přestože to ze znění dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že jste vlastníkem bytu, v němž hodláte ubytovávat přes portál airBNB.com. Pakliže nikoli, bude zapotřebí, abyste předem získal souhlas vlastníka předmětného bytu.
Dle § 1177/2 občanského zákoníku je vlastník bytové jednotky povinen oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník bytové jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.
S ohledem na skutečnost, že ubytování turisty prostřednictvím portálu airBNB.com zpravidla netrvá déle než 3 měsíce v jednom kalendářním roce, nebudete mít povinnost oznamovat správci bytového domu, že byt bude dočasně užívat jiná osoba.
Ve vztahu k vlastníkům sousedních bytů Vám občanský zákoník nestanoví žádné zvláštní povinnosti.
3/ Místní poplatek:
Ve Vašem případě přicházejí do úvahy dva typy místních poplatků, a to poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt a poplatek z ubytovací kapacity. V této souvislosti Vám doporučuji dotazem na obecním/městském úřadě ověřit, zda obec/město (kde se Váš byt nachází) některý z těchto místních poplatků vybírá.
Poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt platí fyzické osoby, které přechodně a za úplatu pobývají v lázeňských místech a v místech soustředěného turistického ruchu za účelem léčení nebo rekreace, pokud tyto osoby neprokáží jiný důvod svého pobytu (§ 3/1 zákona o místních poplatcích).
Poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt ve stanovené výši vybere a obci odvede ubytovatel, kterým je fyzická nebo právnická osoba, která přechodné ubytování poskytla. Sazba poplatku za lázeňský nebo rekreační pobyt činí až 15, -Kč za osobu a za každý i započatý den pobytu, není-li tento dnem příchodu. Obec může stanovit poplatek týdenní, měsíční nebo roční paušální částkou.
Ubytovatel je povinen vést v písemné podobě evidenční knihu, do které zapisuje dobu ubytování, účel pobytu, jméno, příjmení, adresu místa trvalého pobytu nebo místa trvalého bydliště v zahraničí a číslo občanského průkazu nebo cestovního dokladu fyzické osoby, které ubytování poskytl. Zápisy do evidenční knihy musí být vedeny přehledně a srozumitelně. Tyto zápisy musí být uspořádány postupně z časového hlediska. Evidenční knihu ubytovatel uchovává po dobu 6 let od provedení posledního zápisu.
Poplatek z ubytovací kapacity se vybírá v obcích a městech v zařízeních určených k přechodnému ubytování za úplatu (§ 7/1 zákona o místních poplatcích).
Tento poplatek platí ubytovatel, kterým je fyzická nebo právnická osoba, která přechodné ubytování poskytla. Ubytovatel je povinen vést evidenční knihu obdobně jako u poplatku za lázeňský nebo rekreační pobyt, s výjimkou údaje o účelu pobytu.
Sazba poplatku z ubytovací kapacity činí až 6 Kč za každé využité lůžko a den. Obec může po dohodě s poplatníkem stanovit poplatek roční paušální částkou.
4/ Hygienická stránka:
Dle § 21a zákona o ochraně veřejného zdraví platí, že osoba poskytující ubytování v ubytovacích zařízeních v rámci jí provozované hostinské živnosti a osoba provozující živnost ubytovací služby, s výjimkou osob poskytujících ubytování v bytových domech, v rodinných domech a ve stavbách pro individuální rekreaci, jsou povinny vypracovat provozní řád.
Vzhledem k tomu, že ubytování hodláte realizovat v bytě (resp. v bytovém domě), povinnost vytvořit provozní řád se na Vás nevztahuje.
5/ Ubytovávání cizinců:
Pakliže budete prostřednictvím portálu airBNB.com ubytovávat cizince (což je v tomto případě pravidlem), budete považován za ubytovatele ve smyslu § 99 zákona o pobytu cizinců na území České republiky.
Z tohoto důvodu se na Vás budou vztahovat povinnosti vyjmenované v § 100 zákona o pobytu cizinců na území České republiky, a to především:
a/ oznamovací povinnost (§ 102 zákona o pobytu cizinců na území České republiky), kdy je ubytovatel povinen oznámit ubytování cizince do 3 pracovních dnů po jeho ubytování; oznámení učiní příslušnému útvaru Policie ČR;
b/ povinnost vést domovní knihu (§ 101 zákona o pobytu cizinců na území České republiky).
6/ Daňové konsekvence:
Příjem z ubytovávání prostřednictvím portálu airBNB.com je samozřejmě zapotřebí řádně danit (dle zákona o daních z příjmů).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 455/1991 Sb. , o živnostenském podnikání (živnostenský zákon)
nařízení vlády č. 278/2008 Sb. , o obsahových náplních jednotlivých živností
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 565/1990 Sb. , o místních poplatcích
zákon č. 258/2000 Sb. , o ochraně veřejného zdraví a o změně některých souvisejících zákonů
zákon č. 326/1999 Sb. , o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů
zákon č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/