Podmínka vybudování inženýrských sítí k povolení výjimky ze stavební uzávěry od obce - je to v pořádku?

Při prodeji daného pozemku, který jsme kupovali od města, nebyla žádná smlouva o spolupráci v kupní smlouvě uvedena. Takže je v kupní smlouvě uvedena pouze cena za m2, kterou jsme za pozemek městu zaplatili. Když po nás chtějí další investice z naší strany, pak by nevyšel pozemek, který jsme koupili za cenu, která je uvedena v kupní smlouvě, ale navýšil by se o výši námi poskytnuté investice. A to by snad při prodeji mělo být jasně zřetelné, že pozemek není za cenu, která je v kupní smlouvě, ale dojde k navýšení? Smlouvu o spolupráci, kterou navrhlo město, jsem odmítli. Nebudeme přece městu darovat něco jen proto, abychom dostali schválenou výjimku ze SU? Náš návrh smlouvy, který jsme ochotni akceptovat a do jejich pozemků investovat zase zamítlo město. Takže došlo k tomu, že výjimku zamítli z důvodů nepodepsání smlouvy o spolupráci. Podání odvolání zákon neumožňuje, tak jsme podali ke KÚ podnět k přezkumnému řízení. V přezkumném řízení dal KÚ městu za pravdu, že chápe, že chce lokalitu zasíťovat, ale za naše peníze??? Proto jsme podali stížnost proti postupu osoby, která přezkumné řízení provedla. Ve stížnosti jsme poukazovali na SZ, kde je uvedeno, že lze povolit výjimku z omezení nebo zákazu stavební činnosti podle územního opatření o SU, jestliže povolení výjimky neohrožuje sledovaný účel, což v našem případě zcela splňujeme a nijak neohrožujeme sledovaný účel. Dále jsme jsme poukazovali na to, zda v tomto případě není udělení výjimky ze SU bráno k jiným účelům, než je podle zákona dané. (Jednoduše řečeno, nás město vydírá tím, že když jim nezasíťujeme danou oblast a nevybudujeme příjezdovou komunikaci, tak nedostaneme udělenou výjimku a nebudeme stavět). Dále jsme vyzvedli skutečnost, že město po nás nejprve chtělo územní studii pro danou oblast, takže udělení výjimky nejprve podněcovali vypracováním územní studie. Když studii dostali, tak podmiňují udělení výjimky smlouvou o spolupráci, která je prý součástí. Teď k samotnému dotazu. Na koho se máme obrátit a jakým způsobem, když nám KÚ sdělil, že naše stížnost je nedůvodná a odůvodnil to následujícím tvrzením?
1. K našemu upozornění, co obsahuje SZ o SU sdělil KÚ následující: "Z textace tohoto ustanovení, konkrétně slova MŮŽE vyplývá, že na udělení výjimky nemá žadatel právní nárok, tj. není povinností zastupitelstva města výjimku ani při splnění podmínek udělit. Pokud je splněna podmínka, že povolení výjimky neohrožuje sledovaný účel udělení výjimky, je zcela v diskreci rozhodujícího orgánu, zda výjimku udělí, je to jinými slovy jeho právo, nikoliv povinnost." Takže můžeme splňovat podle SZ podmínku výjimky ze stavební uzávěry, ale přesto ji nedostaneme, protože město jednoduše nechce, až splníme jeho požadavky??? Jakou pak má město moc a možnost manipulace se stavebníky ve svých rukou?
2. K bodu, zda vůbec může být udělení výjimky ze SU podmíněné podepsáním smlouvy o spolupráci s podmínkami, které město požaduje sdělil KÚ následující: "Jde o kontraktační proces, k jehož přezkumu nebo hodnocení není KÚ v rámci přezkumného řízení zákonem oprávněn. Byť její uzavření má vliv na povolení výjimky. Nadřízenému orgánu nepřísluší hodnotit správnost postupu správního orgánu, pro nějž právní předpisy nestanovují závazná hlediska postupu." Takže samospráva si může dělat co chce a není na ní dohled a postih za nesprávný a chybný postup nebo za zneužívání udělování výjimky ze SU?
3. K tomu, že udělení výjimky podmiňovalo město nejdříve vypracování územní studie a pak plynule přešlo na podmínku podepsání smlouvy o spolupráci se KÚ ani nevyjádřil nebo jsme to nepostřehli. Na koho, když ne na KÚ se máme obrátit s tím, že město dělá to, co dělá? Na posledním jednání, které jsme absolvovali se starostou, nám dokonce řekl, že nechce, aby došlo k tomu, že změní územní plán a lokalitu, kde chceme stavět, (kde už máme všechny dokumenty pro stavební úřad kompletní, čekáme pouze na ten poslední jediný a to je udělení výjimky ze stavební uzávěry) by změnili ze stavební na nestavební lokalitu a my bychom si tam tak mohli akorát pást kozy!!! Máme tu smůlu, že jsme v lokalitě, kde hodně staví developerské společnosti, pro které není problém vybudovat pro město na vlastní náklady komunikaci, hřiště nebo investovat do jiných věcí, aby dostali výjimku ze stavební uzávěry. My bychom už taky dávno bydleli v našem rodinném domě, kdybychom přistoupili na podmínky města, ale právě proto, že to vidíme jako nehoráznou drzost a nespravedlnost takovým způsobem konat, jak koná město, tak si dopisujeme s úřady. Děkuji za odpověď a radu. S pozdravem Lenka

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Zmínění další nutné investice v kupní smlouvě:
Jsem toho názoru, že město nebylo povinno uvádět v kupní smlouvě nutnost další investice (dle nyní předkládané smlouvy o spolupráci). Je zapotřebí si uvědomit, že předmětem kupní smlouvy byla úplatná změna vlastnického práva ke konkrétnímu pozemku, tzn. že v kupní smlouvě musela být uvedena toliko kupní cena tohoto pozemku (jako takového).
V kupní smlouvě nemusí být zohledňováno, jakým způsobem bude v budoucnu (pravděpodobně) nutné do tohoto pozemku investovat, rozhodne-li se jeho vlastník například k výstavbě rodinného domu. Možností, jak může vlastník se svým pozemkem naložit, je takřka nepřeberné množství, přičemž řada z těchto variant bude obnášet nutnost určité investice. Skutečně není předmětem kupní smlouvy zohledňovat finanční nákladnost té které varianty.
2/ Zasíťování území a vybudování příjezdové komunikace na Vaše náklady:
Má odpověď pro Vás bude patrně zklamáním, nicméně se (v souladu s Vámi citovaným vyjádřením krajského úřadu) domnívám, že postup města je v zásadě legální (a to samozřejmě tehdy, je-li dodržen určitý přiměřený rozsah jeho požadavků).
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že podstatou územního opatření o stavební uzávěře je omezení nebo zákaz (samozřejmě pouze v nezbytném rozsahu) stavební činnosti ve vymezeném území (jak to vyplývá z § 97/1 stavebního zákona).
Územní opatření o stavební uzávěře stanoví omezení nebo zákaz stavební činnosti ve vymezeném dotčeném území a dobu trvání stavební uzávěry, popřípadě podmínky pro povolení výjimek. Součástí územního opatření o stavební uzávěře je grafická příloha v měřítku katastrální mapy s vyznačením dotčeného území (§ 99/1 stavebního zákona).
V této souvislosti Vám doporučuji ověřit, jakým způsobem jsou v územním opatření o stavební uzávěře vymezeny podmínky pro udělení výjimky z této uzávěry (jelikož současné požadavky města musí z takto vymezených podmínek vycházet, resp. nesmí z nich vybočovat).
Stavební činnost na vymezeném území je tedy v zásadě zakázána, resp. je možná pouze za splnění podmínek (které musí být vymezeny v územním opatření o stavební uzávěře).
Je skutečně pravdou, že na udělení výjimky ze stavební uzávěry neexistuje právní nárok, tzn. že město je oprávněno (nikoli povinno) Vám tuto výjimku udělit (přičemž udělení takové výjimky může podmiňovat v souladu s vydaným územním opatřením o stavební uzávěře).
Jedinou zákonnou podmínkou je v této souvislosti fakt, že povolením výjimky nesmí být ohrožen sledovaný účel (§ 99/3 stavebního zákona). Nad rámec této zákonné podmínky pak mohou obce (města) podmiňovat udělení výjimky vlastními požadavky, které však musí být vymezeny v územním opatření o stavební uzávěře (jak uvádím výše).
Chápu, že z Vašeho pohledu se požadavky města (které původně požadovalo vyhotovení územní studie a následně uzavření smlouvy o spolupráci a zasíťování dané oblasti) jeví jako vydírání. Je nicméně nutné si uvědomit, že pokud jsou tyto požadavky uvedeny v územním opatření o stavební uzávěře a nejedná se o požadavky zcela zjevně excesivní, je vše v souladu s platnou právní úpravou.
Dle mého mínění pak není možné říci, že by požadavek na vyhotovení územní studie a požadavek na zasíťování dané oblasti, byl zcela zjevně excesivní (neboť oba se přímo dotýkají stavební činnosti na daném území). Je samozřejmě pravdou, že názory na povahu požadavků města se mohou různit.
3/ Na koho se obrátit?
Pro získání dalšího právního názoru Vám v současné chvíli doporučuji kontaktovat veřejného ochránce práv:
https://www.ochrance.cz/
Veřejný ochránce práv sice v této souvislosti nedisponuje žádnou rozhodovací pravomocí, jeho právní názor však může mít značnou váhu.
4/ Je možné nezískat výjimku i při splnění zákonné podmínky?
Na tuto otázku jsem odpověděl již v odpovědi ad 2/ (výše). Pro udělení výjimky ze stavební uzávěry je v první řadě zapotřebí splnit zákonnou podmínku, že povolením výjimky nesmí být ohrožen sledovaný účel (§ 99/3 stavebního zákona). Stavební zákon nicméně umožňuje, aby obce (města) stanovovaly i vlastní podmínky, jejichž splnění bude pro udělení výjimky ze stavební uzávěry nutné.
Odpověď na Váš dotaz tedy zní: Ano, je skutečně možné, abyste výjimku ze stavební uzávěry nezískali, byť budete splňovat zákonnou podmínku dle § 99/3 stavebního zákona (ovšem nebudete splňovat podmínky dle územního opatření o stavební uzávěře).
„Možnost manipulace se stavebníky“, jak o ní ve svém dotazu hovoříte, není samozřejmě bezbřehá. Podmínky, které si město stanoví pro udělení výjimky ze stavební uzávěry, musí být přiměřené, nediskriminační, pro všechny stejné apod. Je nutné si uvědomit, že stavební činnost je na daném území v zásadě zakázána, resp. omezena, tzn. že udělení výjimky z této uzávěry představuje dobrou vůli města (která však nemusí být „zdarma“).
5/ Dohled nad činností samosprávy:
Odpověď krajského úřadu sice odpovídá platné právní úpravě, nepostrádá však určitou pachuť alibismu. Pakliže by požadavky města zjevně vybočovaly z rámce, který je stanoven v územním opatření o stavební uzávěře, přicházelo by v úvahu zahájení soudního řízení (v jehož rámci by bylo možné se domáhat, aby byl souhlas města s uzavřením smlouvy o spolupráci ve znění, která odpovídá územnímu opatření o stavební uzávěře, nahrazen rozhodnutím soudu). Zneužívání této pravomoci ze strany města by pak za určitých okolností mohlo rovněž naplnit skutkovou podstatu některého trestného činu.
6/ Požadavek města na vyhotovení územní studie a podpis smlouvy o spolupráci:
Na tuto otázku odpovídám výše. Je podstatné, zda jsou všechny tyto požadavky města vymezeny v územním opatření o stavební uzávěře (jelikož podmínky, které si město klade, nemohou z tohoto vymezení vybočovat).
Určitou možností, jak se proti postupu města bránit, by mohlo být napadení platnosti samotného územního opatření o územní uzávěře (resp. napadení platnosti jeho části). Toto územní opatření má totiž formu opatření obecné povahy, jehož platnost (popř. platnost jeho části) může být soudně přezkoumávána.
Dle § 101a/1 soudního řádu správního platí, že návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho částí je oprávněn podat ten, kdo tvrdí, že byl na svých právech opatřením obecné povahy, vydaným správním orgánem, zkrácen.
Podání tohoto návrhu je však časově limitováno, a to v § 101b/1 soudního řádu správního:
„Návrh lze podat do 3 let ode dne, kdy návrhem napadené opatření obecné povahy nabylo účinnosti. Zmeškání lhůty pro podání návrhu nelze prominout. “
Pro případné učinění tohoto kroku je nezbytné advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz
Učinění tohoto právního kroku Vám nicméně doporučuji dobře zvážit. Zaprvé nebývá soudní řízení v těchto věcech procesem právě rychlým, zadruhé si tím de facto uzavřete dveře k dalšímu jednání s městem a zatřetí není zdaleka jisté, zda dá soud Vašemu názoru o nepřiměřenosti požadavků města za pravdu.
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 150/2002 Sb. , soudní řád správní