Stavební úřad zamítl příjezdovou cestu, sjezd, nájezd od pozemku - kam se odvolat, jak se bránit?

Ze 3 stran pozemky sousedí se soukromými vlastníky a ze 4. kratší strany s velkou parcelou ve vlastnictví obce, na které je vystavěno sídliště.
Naše 1. parcela sousedí přímo s 2 m vysokou opěrnou betonovou zdí pro panelový dům, u 2. parcely zasahuje zeď cca do ½ délky hranice, zbytek hranice pak tvoří prudký sráz a travnatá plocha (parcela města). S vlastníkem sousední parcely jsme 06/2015 požádali o povolení ke sjezdu/nájezdu a zřízení příjezdové cesty cca 6 metrů s napojením na účelovou komunikaci města. Vše na naše náklady, soused je ochoten vymezit část své parcely pro průjezd a ošetřit břemenem. Obec naši žádost opakovaně zamítla, důvodem je budoucí nakládání s pozemkem. Bez cesty nejsme schopni pozemky obdělávat, udržovat. Nyní máme vstup přes pozemek rodiny, do budoucna nelze. Děkuji. Mirka

ODPOVĚĎ:
Z dotazu bohužel nevyplývá, jak přesně stavební úřad zamítnutí Vašich žádostí odůvodnil, tzn. v čem spatřoval překážku v podobě „budoucího nakládání s pozemkem“. Předpokládám však, že stavební úřad se obává toho, že po zřízení příjezdové cesty k Vašemu pozemku bude sousedův pozemek touto cestou natolik znehodnocen, že nebude možné s ním do budoucna řádně nakládat, popř. že Váš soused se v budoucnu rozhodne svůj pozemek využívat způsobem, který bude s existencí cesty neslučitelný (v tomto ohledu samozřejmě spekuluji, neboť skutečný důvod zamítavých rozhodnutí stavebního úřadu neznám).

V současné chvíli Vám lze doporučit následující postup:

1/ Požádat o povolení vybudování příjezdové cesty přes sousedův pozemek znovu, přičemž zamítne-li stavební úřad tuto žádost, podat proti zamítavému rozhodnutí odvolání, popř. návrh na přezkum (to závisí na typu přivolení, o které bude žádáno). Nelze totiž vyloučit, že nadřízený stavební úřad (krajský úřad) bude mít na věc odlišný názor.

2/ Oddělit od sousedova pozemku část (§ 82 stavebního zákona), která se stane příjezdovou cestou, tzn. že ze sousedova pozemku by se staly pozemky dva (na větším z nich by dále existovala sousedova zahrada, na menším by byla zřízena příjezdová cesta). Následně by bylo možné požádat stavební úřad o povolení zřízení příjezdové cesty na menším sousedově pozemku (s ohledem na to, že tento menší pozemek by mohl mít tvar odpovídající příjezdové cestě a nemohl by tak být racionálně užíván jiným způsobem, mohlo by tím dojít k překonání důvodů stavebního úřadu). Menší pozemek Vám může soused rovněž prodat (i tímto způsobem by mohlo být povolení zřízení příjezdové cesty usnadněno). Postup dle tohoto bodu Vám v každém případě doporučuji nejdříve konzultovat se stavebním úřadem (pro předejití zbytečným procesním krokům).

Přechod přes sousedův pozemek si můžete zajistit některým z institutů občanského práva. V úvahu přichází zejména uzavření smlouvy o výpůjčce (§ 2193 a násl. občanského zákoníku) či smlouvy o výprose (§ 2189 a násl. občanského zákoníku). Smluvně lze rovněž zřídit služebnost cesty (věcné břemeno) dle § 1274 a násl. občanského zákoníku (služebnost se vkládá do katastru nemovitostí). Je-li však pro řádný průjezd přes sousedův pozemek zapotřebí vybudování příjezdové cesty, je souhlas stavebního úřadu nezbytný (tzn. že získání občanskoprávního titulu pro průjezd přes sousedův pozemek neovlivňuje skutečnost, že příjezdová cesta může být zřízena pouze se souhlasem stavebního úřadu).

Průjezd přes sousedův pozemek lze zřídit rovněž jako tzv. nezbytnou cestu (§ 1029 a násl. občanského zákoníku). Nezbytná cesta může být zřízena smluvně či na základě soudního rozhodnutí. V tomto ohledu se můžete obrátit na stavební úřad též s dotazem, zda by vybudování příjezdové cesty povolil v případě, kdy by mu bylo předloženo rozhodnutí soudu o zřízení nezbytné cesty přes sousedův pozemek (nelze vyloučit, že stavební úřad by byl v takovém případě ochotnější).

Neboť dohoda s Vaším sousedem je možná, zmiňuji pouze pro doplnění, že dle § 170/2 stavebního zákona lze právo k pozemku nebo stavbě odejmout nebo omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě (jedná se o typ vyvlastňovacího řízení, na jehož základě rozhodne vyvlastňovací úřad o tom, že vlastnické právo určité osoby se omezuje tak, že tato osoba je povinna strpět přechod či přejezd svého pozemku sousedem za účelem zajištění přístupu souseda k jeho pozemku či stavbě).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/