Jak změnit na katastru objekt k bydlení na rodinný dům nebo bytovou jednotku? - postup

ODPOVĚĎ:
Úvodem své odpovědi se stručně pozastavím u Vaší poznámky o neexistenci jakékoli dokumentace Vámi vlastněné stavby. Na tyto případy pamatuje § 125 stavebního zákona, dle něhož platí, že:
- vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení;
- při změně vlastnictví ke stavbě je dosavadní vlastník povinen odevzdat dokumentaci novému vlastníkovi stavby (k čemuž ve Vašem případě patrně nedošlo) ;
- v případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby;
- neplní-li vlastník stavby povinnost dle první odrážky výše, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby; pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám.
I ve Vašem případě je tedy možné pořídit dodatečně dokumentaci skutečného provedení stavby (a to ve spolupráci se stavebním úřadem).
Co se týče Vámi udávané kategorie stavby "objekt k bydlení", uvádím, že § 2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území rozlišuje v této souvislosti toliko:
- stavbu pro bydlení (kterou je buď rodinný dům nebo bytový dům),
- stavbu pro rodinnou rekreaci,
- stavbu ubytovacího zařízení.
Tento nesoulad může být způsoben kolaudací Vámi vlastněného domu ještě za účinnosti předchozí právní úpravy (pro konkrétnější závěr by bylo nutné znát více podrobností).
Rodinným domem je dle § 2 písm. a) bodu 2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území stavba, v níž více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Vámi popsaný problém je řešitelný změnou v užívání stavby, která je upravena v § 126 a § 127 stavebního zákona. V obecné rovině platí, že:
- stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu;
- nevyžaduje-li stavba kolaudaci, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby;
- změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, nebo změna doby trvání dočasné stavby, je přípustná jen na základě a/ souhlasu nebo b/ povolení stavebního úřadu;
- změna v užívání stavby musí být v souladu s územně plánovací dokumentací, s cíli a úkoly územního plánování, s obecnými požadavky na výstavbu, s veřejnými zájmy chráněnými stavebním zákonem a se zvláštními právními předpisy.
Dle znění dotazu předpokládám, že ve Vašem případě nebude změna v užívání stavby vyžadovat žádnou stavební změnu stavby (tzn. že půjde o pouhou změnu kategorie stavby z "objektu pro bydlení" na "rodinný dům"). V takovém případě je podstatný zejména § 127/1 stavebního zákona, dle něhož je vlastník stavby povinen oznámit stavebnímu úřadu změnu v užívání stavby, která není podmíněna změnou dokončené stavby (tzn. že nejsou zapotřebí žádné stavební úpravy). Oznámení obsahuje popis a odůvodnění zamýšlené změny a její rozsah a důsledky. K oznámení se připojí:
a/ doklad o vlastnickém právu ke stavbě, nelze-li vlastnické právo ověřit v katastru nemovitostí na internetu,
b/ dokumentace s vyznačením stávajícího a nového způsobu užívání jednotlivých místností a prostorů,
c/ stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, na kterou je stavba napojena, pokud to změna v užívání stavby vyžaduje,
d/ závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů vyžadovaná zvláštními právními předpisy.
Je-li oznámení úplné a oznámená změna v účelu užívání splňuje podmínky podle § 126/3 stavebního zákona, nedotýká se práv třetích osob, nevyžaduje podrobnější posouzení účinků na okolí, nevyžaduje zkušební provoz nebo není třeba stanovit podmínky pro užívání nebo podmínky k zajištění ochrany veřejných zájmů, stavební úřad vydá souhlas se změnou v užívání stavby do 30 dnů ode dne podání oznámení.
Souhlas stavebního úřadu obsahuje identifikační údaje o oznamovateli, popis stavby, dosavadní účel užívání a vymezení nového účelu užívání. Souhlas nabývá právních účinků dnem doručení oznamovateli. Souhlas se doručí dotčeným orgánům a vlastníkovi stavby, pokud není oznamovatelem.
Dojde-li stavební úřad k závěru, že oznámení není úplné nebo změna v užívání stavby nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu se změnou v užívání stavby, rozhodne usnesením, že oznámenou změnu v užívání projedná v řízení; toto usnesení se oznamuje pouze oznamovateli a nelze se proti němu odvolat.
Obsahové náležitosti oznámení a jeho příloh a souhlasu stavebního úřadu se změnou v užívání stavby stanoví prováděcí právní předpis, kterým je vyhláška o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu (formulář oznámení o změně v užívání stavby je umístěn v příloze č. 14 této vyhlášky).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
vyhláška č. 503/2006 Sb. , o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/