Žádost o možnost vyjádření ke stavebnímu řízení nájemcem, nájemníkem bytu - v okolí bytového domu se bude stavět

Tuto bytovou jednotku jsem si stejně jako ostatní občané (budoucí nájemníci a budoucí kupující) financoval z vlastních zdrojů ve výši 1.000.000 Kč - město jako investor bytového domu využilo a poskytlo státní dotaci na bytovou jednotku ve výši cca 300.000 Kč/ na 1 b. j. Z tohoto důvodu byl List vlastnictví zapsán na město Uherské Hradiště a uzavřenou Smlouvou o budoucí kupní smlouvě se obě strany (jak město UH, tak i já jako občan) dohodly, že po uplynutí 20 let od právní moci kolaudace, převede prodávající (město UH) na kupujícího (na mou osobu) ve lhůtě 6 měsíců byt se všemi součástmi a příslušenstvím, jehož je kupující nájemcem, podle zákona č. 72/1994 Sb. do vlastnictví kupujícího - a to pouze za cenu uhrazení daně z převodu nemovitostí. Celých 16 let se nic nedělo, vše bylo v pořádku – nyní (do vypršení lhůty zbývají 4 roky) se začíná v okolí našeho bytového domu rozmáhat stavební aktivita, se kterou nesouhlasíme.
Stavební úřad jsme požádali o účast ve stavebním řízení na základě toho, že jsou dotčena naše budoucí práva jako budoucích majitelů těchto b. j. , a to na základě existující uzavřené Smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Stavební úřad nás vyloučil ze stavebního řízení s odkazem, že nájemci bytů nejsou účastníci řízení a město UH tvrdí, že katastr odmítl zapsat na LV naše předkupní právo jako reálné věcné právo z důvodu toho, že tato Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy, není předkupním právem a že katastr tohle nemůže zapsat. Abychom byli účastníci stavebního řízení, využili jsme existující Občanské sdružení, nicméně je zde moje otázka k zápisu na LV: Mají pravdu? Je Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy na byt předkupním právem, na základě kterého katastr zapíše na LV toto předkupní právo? Nebo není? Co je třeba udělat, aby se tak stalo? Děkuji. Daniela

ODPOVĚĎ:
Stručná odpověď na Váš dotaz zní: Stavební i katastrální úřad postupovaly správně.
Dle § 85/2 písm. b) stavebního zákona jsou účastníky územního řízení mimo jiné osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno. Toto ustanovení není na Váš případ aplikovatelné, neboť právo na uzavření kupní smlouvy (které Vám vyplývá ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní) není věcným právem. Stavební úřad tedy ve Vašem případě správně vycházel z § 85/3 stavebního zákona, dle něhož účastníky územního řízení nejsou nájemci bytů, nebytových prostor nebo pozemků.
Co se týče stavebního řízení (které na územní řízení navazuje nebo s ním může být spojeno), je taxativní (uzavřený) výčet účastníků tohoto řízení obsažen v § 109 stavebního zákona; v tomto výčtu však nejsou nájemci bytů uvedeni (tzn. že nemohou být ani účastníky stavebního řízení).
Dále je nutné si uvědomit, že právo na uzavření kupní smlouvy (vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí) je odlišné od předkupního práva (jedná se o právní instituty, které nelze zaměňovat) :
- dle § 1785 občanského zákoníku se smlouvou o smlouvě budoucí jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem (v tomto případě je tedy uzavření budoucí kupní smlouvy jisté, neboť k němu dojde po uplynutí sjednané doby či na výzvu jedné ze stran) ;
- dle § 2140 občanského zákoníku platí, že ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat (nebo např. darovat) třetí osobě (v tomto případě je tedy uzavření kupní smlouvy vázáno na splnění podmínky, že vlastník věci se rozhodne tuto věc prodat, v takovém případě je povinen ji přednostně nabídnout ke koupi tomu, komu svědčí předkupní právo).
Dle § 11/1 písm. g) katastrálního zákona se předkupní právo zapisuje do katastru nemovitostí, a to vkladem. Ve výčtu práv, která se do katastru nemovitostí zapisují vkladem však není právo na uzavření kupní smlouvy (ze smlouvy o smlouvě budoucí) uvedeno. Katastrální úřad tedy skutečně nemohl zapsat ve Váš prospěch do katastru nemovitostí předkupní právo, neboť Vám toto právo nesvědčí.
Domnívám se však, že právo na uzavření kupní smlouvy (ze smlouvy o smlouvě budoucí) může být do katastru nemovitostí zapsáno, a to poznámkou (nikoli tedy vkladem ani záznamem). Dle § 6 katastrálního zákona je poznámka zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných.
Dle § 23/1 písm. t) katastrálního zákona se k nemovité věci zapisuje poznámka mimo jiné o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu. Dle § 72/3 písm. a) katastrální vyhlášky se pak taková poznámka do katastru nemovitostí může zapsat například na základě smlouvy o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva. V tomto ohledu Vám doporučuji kontaktovat místně příslušné pracoviště katastrálního úřadu a dotázat se ho, zda je dle jeho názoru možné (s poukazem na shora uvedená ustanovení katastrálního zákona a katastrální vyhlášky) zapsat Vám svědčící právo na budoucí uzavření kupní smlouvy do katastru nemovitostí poznámkou.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 256/2013 Sb. , o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
vyhláška č. 357/2013 Sb. , o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/